TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/04/2025

à : Monsieur [F] [D]

Monsieur le Préfet de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/04/2025

à : Maitre Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00317

N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMK

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

La S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 2] Mme [T] [J], [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00317 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 08/03/1988, la SA [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la SA D’HLM SEQENS, a loué à [Z] [O] et [J] [T] un logement sis [Adresse 3].

Suite au départ de [O] [Z], [J] [T] devenait seule titulaire du bail. Cette dernière décédait le 14/03/2006.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 31/12/2024 à personne, la SA [Adresse 6] a fait assigner [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment d’expulsion.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/01/2025 et mise en délibéré au 06/03/2025.

La réouverture des débats était ordonnée en raison de l’arrivée d'[F] [D] à l’audience, qui justifiait d’une erreur d’adresse du tribunal.

A l’audience du 17/03/2025, la SA D’HLM SEQENS, représentée par son conseil, sollicite en vertu de son acte introductif d’instance repris oralement avec actualisation de la créance, et au visa des articles 544, 1709 et suivants du code civil, 835 du code de procédures civiles, L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail consenti à [J] [T] à la suite de son décès intervenu le 14/03/2006 ;

— juger qu’aucun contrat n’est intervenu entre [F] [D] et la SA [Adresse 6] ;

— juger que [F] [D] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion de [F] [D] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— supprimer les délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis de l’article L412-6 du même code ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner [F] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, égale au montant du loyer en vigueur ;

— condamner [F] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 255,02 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 13/03/2025, février 2025 inclus ;

— condamner [F] [D] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût de de la sommation interpellative et de la sommation de libérer les lieux.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux en raison de la mauvaise foi du défendeur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

[F] [D], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes et subsidiairement l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il explique avoir aidé [J] [T] au cours de sa fin de vie et avoir eu l’autorisation de la bailleresse de rester dans le logement suite à son décès en 2006. Il conteste avoir utilisé l’identité de [J] [T] et son compte bancaire pour dissimuler son décès et pouvoir rester dans les lieux. Il indique avoir toujours réglé le loyer, avec son propre compte bancaire, aux sociétés bailleresses qui se sont succédées au cours des vingt dernières années. Il assure être de bonne foi, et n’avoir aucune solution de relogement. Il perçoit une retraite mensuelle de 900 euros.

La décision a été mise en délibéré au 16/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

La SA D’HLM SEQENS sollicite le constat de la résiliation du bail du fait du décès de la locataire, [J] [T], le 14/03/2006, et le prononcé de l’expulsion d'[F] [D], occupant sans droit ni titre.

[F] [D] s’oppose à la demande d’expulsion, estimant disposer d’un bail verbal depuis le 14/03/2006, date du décès de l’ancienne locataire [J] [T].

En l’espèce, il ressort des débats qu'[F] [D] occupe le logement litigieux depuis le 14/03/2006 et règle les loyers depuis cette date. [F] [D] justifie du paiement auprès des différentes sociétés bailleresses qui se sont succédées, et de l’utilisation de son propre compte bancaire pour le faire.

Toutefois, il ressort du courrier daté du 17/08/2021 reçu par la SA [Adresse 6] et de l’attestation d’assurance du 28/11/2023, que le nom de [J] [T] a été utilisé pour solliciter la régularisation du loyer et assurer le logement. Aussi, les quittances de loyer produites par la SA D’HLM SEQENS sont au nom de [J] [T], ce qui démontre l’absence de connaissance d’une occupation par un tiers des lieux. La demanderesse justifie d’une prise de connaissance du décès de [J] [T] le 24/09/2024, jour de la réception de l’acte de décès.

De son côté, [F] [D] produit les quittances de loyer délivrées par les anciennes bailleresses, qui ne sont pas à l’attention d'[F] [D] mais de la succession [T]. Or, il n’est pas un héritier de [J] [T]. Il ne produit aucune pièce de nature à démontrer une autorisation de rester dans le logement, faîte à son nom. Il a écrit un courrier au nom de [J] [T], pris une assurance à son nom et n’a jamais contesté les quittances de loyer de la SA [Adresse 6] adressées à [J] [T].

Dans ces conditions, [F] [D] ne dispose pas de titre d’occupation, écrit ou verbal, et son maintien dans les lieux malgré la sommation d’avoir à libérer le logement délivrée le 19/12/2024 constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre depuis le 14/03/2006 à minuit, soit le 15/03/2006.

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00317 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMK

Sur la demande de suppression du délai de deux mois et du sursis à exécution durant la trêve hivernale

Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, rien ne permet de contester les déclarations d'[F] [D] sur son entrée dans les lieux par le biais de [J] [T], qu’il a accompagnée jusqu’à sa fin de vie. S’agissant de la mauvaise foi soulevée par la demanderesse, s’il est manifeste qu'[F] [D] a maintenu une opacité sur son identité et le décès de [J] [T], il convient de relever qu’il a toujours réglé les loyers, et ce malgré de nombreux changements de sociétés propriétaires. Il occupe le logement depuis plus de 20 ans et n’a jamais causé de nuisances ou de troubles. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de constater la mauvaise foi du défendeur.

Le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l’article susvisé est donc applicable.

Le sursis à exécution durant la trêve hivernale

Aux termes de l’article L412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, [F] [D] est entré dans les lieux de manière licite, par le biais de l’ancienne locataire [J] [T]. La mauvaise foi du défendeur n’est par ailleurs par démontrée, comme analysé précédemment.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article susvisé.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le demandeur sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur du loyer en vigueur, due jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En l’espèce, la SA D’HLM SEQENS produit les quittances de loyer réglées par le défendeur, qui ne les conteste pas. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la SA [Adresse 6].

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[F] [D] sera condamné au paiement de celle-ci à compter du 15/03/2006 et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la dette locative

Le décompte produit par la demanderesse ne mentionne pas de solde débiteur. La demande au titre de la dette locative sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La SA D’HLM SEQENS s’oppose à la demande de délais, estimant que le défendeur est de mauvaise foi.

En l’espèce, [F] [D] justifie du règlement des loyers depuis 20 ans, d’une jouissance paisible des lieux, de la souscription d’assurances habitation et exprime à l’audience sa crainte de ne pas trouver de solution de relogement compte tenu de son âge et de ses faibles ressources. Il justifie de la perception d’une retraite de 900 euros par mois, et d’une recherche active de logement social (courrier de la DLH du 13/01/2025).

Dans ces conditions, et en raison d’une exécution de ses obligations et d’une recherche de relogement, la mauvaise foi d'[F] [D] sera écartée.

La SA [Adresse 6] indique que le logement a été attribué à une famille, mais n’en justifie pas.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la précarité de la situation de l’occupant qui exécute ses obligations, de son âge, de la durée de l’occupation, il y a lieu d’accorder à [F] [D] un délai supplémentaire jusqu’au 30/08/2025 avant de quitter les lieux.

Ce délai lui permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

[F] [D], partie succombante, sera condamné au paiement des dépens, incluant le coût de la sommation interpellative et de la sommation d’avoir à libérer les lieux.

[F] [D] sera condamné au paiement de la somme de 150 euros à la SA D’HLM SEQENS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que [F] [D] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], depuis le 15/03/2006 inclus ;

AUTORISE [F] [D] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30/08/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire après le 30/08/2025, il pourra être procédé à l’expulsion de [F] [D] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la force publique et celui d’un serrurier, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

MAINTIENT l’application du sursis à exécution durant la trêve hivernale de l’article L412-6 du code de procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la SA [Adresse 6] à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril [F] [D] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [F] [D] à verser à la SA D’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour le logement égale au montant du loyer en vigueur, à compter du 15/03/2006 inclus et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clefs du logement ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande au titre de la dette locative ;

CONDAMNE [F] [D] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [F] [D] au paiement des dépens incluant le coût de la sommation interpellative et de la sommation d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE la communication de la présente décision au PREFET DE [Localité 7] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,