Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01337 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5QB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [J] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2]

représenté par Maître François-Xavier WILBAUT, avocat au barreau d’ARRAS, substitué à l’audience par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY – 36

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

[Localité 4]

comparant en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 17 mars 2016, M. [Z] [Y] a donné en location à M. [A] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

M. [Z] [Y] est décédé le 24 septembre 2018 et ses héritiers ont vendu le bien objet du bail à M. [J] [F] le 8 juillet 2019. Celui-ci est donc devenu propriétaire et bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 373,14 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par ordonnance de référé du 4 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] a condamné M. [A] [E] au paiement d’une somme de 1 373,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023. Cette ordonnance a été signifiée au locataire le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 10 275,09 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, M. [J] [F] a fait assigner M. [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour demander, sur le fondement des articles24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et suivants, 1343-2, 1728, 1729 et 1741 du code civil, L.411-1 et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit,

— constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— déclarer M. [A] [E] occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [A] [E] ainsi que celle de toutes personnes induites par lui dans les lieux, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique et d’un serrurier,

— l’autoriser à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur,

— condamner M. [A] [E] au paiement de la somme de 11 800,43 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte provisoirement arrêté à la date du 16 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [A] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [A] [E] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [E] au paiement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, outre le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande, M. [J] [F] expose que M. [A] [E] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Il précise que dans l’ordonnance de référé, le juge a rejeté la demande de résiliation du bail mais a condamné le locataire au paiement de l’arriéré locatif, mais que cette décision n’a pas été exécutée, raison pour laquelle il a engagé la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, M. [J] [F], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13 265,93 euros au jour de l’audience. Il déclare n’avoir aucune observation à formuler concernant la demande de délais de paiement du locataire.

M. [A] [E] comparaît en personne. Il explique qu’il n’avait pas pu comparaître pour l’audience de référé puisqu’il était en rééducation suite à une hospitalisation. Il déclare que son loyer s’élève à 702,23 euros, qu’il bénéficie depuis juin 2025 d’APL d’un montant de 311 euros, qu’il complète pour payer l’intégralité du loyer. Il affirme avoir réglé un supplément de 100 euros à compter du mois de septembre et de 200 euros depuis le mois de février, en vue d’apurer sa dette locative.

Il déclare avoir déposé un dossier auprès du Fonds de solidarité de loyer (FSL), précisant qu’il ne pourra obtenir une aide qu’à condition qu’il commence à apurer sa dette et affirme qu’il a fait une demande de logement social.

M. [A] [E] exprime sa volonté de continuer à apurer sa dette autant que possible et sollicite la mise en place de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 13 juin 2025 pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 12 février 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 10 275,09 euros.

Le décompte arrêté au 26 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 12 février 2025 et le 12 avril 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 13 avril 2025 et que M. [A] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant des sommes dues

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon les décomptes versés aux débats, couvrant la période du 1er décembre 2023 au 6 janvier 2026, le locataire est redevable d’une somme totale de 13 265,93 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier 2026.

Il apparaît ainsi que ce décompte ne reprend pas, à juste titre, la somme fixée dans l’ordonnance de référé du 4 décembre 2024, condamnant le locataire au paiement de l’arriéré des loyers dus au 15 novembre 2023.

Pour la période postérieure, le bailleur produit 2 décomptes distincts, l’un allant du 1er décembre 2023 au 1er avril 2025, présentant un solde dû de 11 800,43 euros, l’autre allant du 1er janvier 2025 au 6 janvier 2026. Ces deux documents sont discordants, puisque le second affiche un solde dû au 1er avril 2025 de 13 173,57 euros, ou encore un solde en début de période donc au 31 décembre 2024 de 10 364,65 euros, somme qui ne se retrouve pas sur le décompte précédent qui affiche un solde à la même date de 8 991,51 euros.

Ainsi, en tenant compte du solde de 11 800,43 euros dû au 1er avril 2025, et des sommes portées au débit (6 414,13 euros) et au crédit (6 321,78 euros) à compter de cette date, la somme effectivement due par le locataire s’élève à la somme totale de 11 892,78 euros (11 800,43 + 6 414,13 – 6 321,78).

Par ailleurs, le bailleur a facturé une somme de 813,26 euros en octobre 2025, soit une somme supplémentaire de 101 euros par rapport au loyer fixé pour la période de 712,26 euros. Aucune justification de cette somme n’étant apportée, elle sera écartée.

En conséquence, M. [A] [E] sera condamné à payer à M. [J] [F] la somme de 11 791,78 euros (11 892,78 – 101) au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er décembre 2023 au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’enquêteur social indique dans le diagnostic social et financier que la dette s’est constituée suite à l’hospitalisation de M. [A] [E] pendant plusieurs mois, qu’il a été licencié en 2018 et a vécu un temps sur ses économies qui sont épuisées, qu’il perçoit l’allocation adulte handicapé depuis juin 2025 ainsi qu’un complément d’allocations chômage, et qu’une demande d’aide a été faite auprès du FSL. L’enquêteur précise que le locataire est investi dans le suivi mis en place.

Par ailleurs, il convient de constater que M. [A] [E] a repris le paiement du loyer courant. A l’audience, il manifeste son désir de se maintenir dans les lieux, en apurant sa dette locative par mensualités de 200 euros.

L’apurement total de sa dette locative dans le délai de 36 mois nécessiterait des versements de 368 euros par mois.

Néanmoins, au vu du montant maximal de 200 euros qu’il est prêt à payer, de sa reprise du paiement des loyers courants et de la perspective d’obtention d’une aide du FSL, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [A] [E] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 200 euros, la dernière échéance représentant le solde, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [A] [E] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [A] [E] sera également condamné à payer à M. [J] [F] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de M. [J] [F],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 17 mars 2016, conclu entre M. [J] [F] d’une part, et M. [A] [E] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [A] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [A] [E] à verser à M. [J] [F], la somme de 11 791,78 euros au titre des loyers et charges dû pour la période du 1er décembre 2023 au 6 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [A] [E] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 200 euros chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail n’aura pas été résilié,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [A] [E] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [A] [E] à payer à M. [J] [F], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025,

CONDAMNE M. [A] [E] à payer à M. [J] [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS