Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01053 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4W6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Jérôme OLIVIER de la SARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY – 114

Madame [H] [S] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jérôme OLIVIER de la SARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY – 114

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 septembre 2015, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] (ci-après le bailleur) ont donné en location à M. [F] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 600 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] ont donné congé à M. [F] [M] pour motifs sérieux et légitimes, motivé par les impayés. Il lui était demandé de quitter les lieux au plus tard le 9 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] ont fait assigner M. [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1221, 1228, 1231-6, 1304, 1304-7 et 1760 du code civil, ainsi que L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

A titre principal :

déclarer leur demande recevable et bien fondée,déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [F] [M] le 16 février 2024 pour le 9 septembre 2024,déclarer M. [F] [M] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe et ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef,condamner M. [F] [M] au paiement de la somme de 8 400 euros correspondant aux loyers non-payés entre septembre 2023 et septembre 2024,condamner M. [F] [M] au paiement, jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,condamner M. [F] [M] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :

déclarer leur demande recevable et bien fondée,constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 septembre 2015,ordonner l’expulsion de M. [F] [M], et ce avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [F] [M] à leur payer la somme de 14 700 euros au titre des loyers impayés en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil,condamner M. [F] [M] au paiement d’une somme de 24 euros par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 24 mars 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre,

En tout état de cause :

condamner M. [F] [M] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [F] [M] aux entiers dépens,ordonner par application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [L] exposent que M. [F] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré un commandement de payer resté infructueux, si bien qu’ils ont fini par lui donner congé pour le 9 septembre 2024. Ils déplorent que M. [F] [M] se maintienne dans les lieux et demandent réparation du préjudice subi.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 21 900 euros au 18 février 2026, indiquant que le loyer est de 700 euros par mois. Ils précisent que le préjudice dont ils demandent réparation est un préjudice moral.

Le juge les a autorisés à communiqué leur décompte actualisé en cours de délibéré.

M. [F] [M] comparaît en personne. Il explique avoir connu des difficultés à partir de son divorce, pour lequel il a accepté de payer beaucoup de choses, qu’il est à la retraite depuis 2016 et perçoit 1 800 euros par mois. Il affirme qu’il n’est plus en mesure de payer les loyers, devant assumer par ailleurs le remboursement de crédits à la consommation pour 1 500 euros chaque mois. Il ne sollicite pas de délais de paiement.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il est de jurisprudence constante que le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges constitue un motif sérieux et légitime, justifiant la délivrance d’un congé au locataire.

En l’espèce, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] ont fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes, à savoir le non-paiement des loyers et charges malgré un commandement de payer du 24 janvier 2024, date à laquelle la dette locative s’élevait à la somme de 3 600 euros.

En outre, le congé a été signifié le 16 février 2024 pour que le locataire quitte le logement le 9 septembre 2024, à échéance du bail renouvelé, dans le respect du délai de préavis de six mois.

Dès lors, le congé signifié le 16 février 2024 est régulier.

Sur la demande d’expulsion

Selon les dispositions de l’article 15 alinéa 22 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il en résulte des développements précédents que le bail s’est trouvé résilié à compter du 10 septembre 2024 et que M. [F] [M] est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [F] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [F] [M], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [M] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité à la somme de 700 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 18 février 2026, M. [F] [M] est redevable d’une somme totale de 19 332 euros, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés du 1er septembre 2023 au 18 février 2026.

En conséquence, M. [F] [M] sera condamné à payer à M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] la somme de 19 332 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 8 400 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de condamnation du locataire au paiement de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] allèguent l’existence d’un préjudice moral, sans en expliquer ni l’origine, ni la teneur.

Ils ne démontrent ni la mauvaise foi du locataire, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès

M. [F] [M] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [F] [M] sera donc condamné à payer à M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le congé signifié le 16 février 2024 est régulier,

CONSTATE la résiliation du bail au 10 septembre 2024,

CONSTATE que M. [F] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [F] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [F] [M] de s’exécuter volontairement, M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité à la somme de 700 euros, révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] la somme de 19 332 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 18 février 2026,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 8 400 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [F] [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à M. [U] [L] et Mme [H] [S] épouse [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS