TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 8]

N° RG 25/00554 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E56E

JUGEMENT 22 Septembre 2025

Minute:

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]

C/

[H] [V], [E] [Y] épouse [V]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 20 Juin 2025, sous la présidence de Jean-Charles GERAY, Magistrat à Titre Temporaire, assisté de Hélène CROSSE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, FONCIA HAUTS DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°300 347 333, dont le siège est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal, y domicilié ès qualité

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [V],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Mme [E] [Y] épouse [V],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [V] et Mme [E] [H] née [Y] sont copropriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], lot n°1, représentant 20/100 des parties communes générales de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a confié la gestion de la copropriété à la SASU Foncia Hauts de France en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a sommé M.[H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] de payer la somme de 2750,93€ au titre des charges de copropriété impayées au 9 janvier 2025.

Se plaignant de ce que ces derniers ne réglaient pas les sommes réclamées, le syndicat requérant a alors saisi le conciliateur de justice qui, le 9 avril 2025, a dressé un constat d’échec à l’issue de la réunion de conciliation.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat requérant a fait assigner M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] devant le tribunal judiciaire d’Arras auquel il demande, au visa principal des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété, de les condamner solidairement à lui payer les sommes :

— de 3009,63€ arrêtée au 1er avril 2025 (à parfaire au jour de l’audience) au titre des charges de copropriété non payées et appelées à compter du 1er janvier 2023, avec intérêts judiciaires à compter du 21 janvier 2025, date de la sommation de payer ;

— de 1000€ au titre des dommages et intérêts ;

— de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et de les condamner également solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.A cette audience, le syndicat requérant a comparu, représenté par son conseil, et a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance :

— en exposant notamment que M.[H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] ne règlent leurs charges que sous la contrainte des décisions de justice comme le démontre le jugement rendu le 3 novembre 2022 par la juridiction de céans qui les a condamnés à payer la somme de 5999,19€ au titre des charges arrêtées au 10 octobre 2022,outres légitimes condamnations accessoires ;

— et en précisant que le décompte actualisé au 10 juin 2025 des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées est en définitive de 2860,19€ après déduction de la somme totale de 3149,26€ du coût de la sommation de payer en date du 22 janvier 2025 (149,44€) et du coût de l’assignation en paiement en date du 2 mai 2025 (139,63€) qui sont à prendre en compte au titre des dépens.

A cette audience, M.[H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] ont également comparu. Ils ne contestent pas le principe et le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété impayées. Faisant valoir des difficultés financières, ils sollicitent des délais de paiement et proposent de payer chaque mois la somme de 200€ en plus des charges courantes de copropriété. Sur ce point, le syndicat requérant, représenté par son conseil, s’en remet à l’appréciation du tribunal.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant des charges de copropriété à payer

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges(…) ».

L’article 10-1 de la même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’article 14-1 de la même loi dispose quant à lui que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…).

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que « le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que l’article 36 du même décret précise que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat requérant et notamment de l’ensemble des appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux couvrant la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2025 ainsi que du décompte complet des sommes dues pour la même période que la somme totale de 2860,19€ est bien due au titre des charges de copropriété sur cette période et n’a pas été réglée par M. [H] [M] et Mme [E] [M] née [Y].

En conséquence, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme de 2860,19€ et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la sommation de payer en date du 21 janvier 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande capitalisation ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’espèce, la créance de M. [H] [V] et de Mme [E] [V] née [Y] ne relevant pas d’un crédit à la consommation, les conditions de l’article 1343-2 du code civil sont réunies.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) »

En l’espèce, il ressort des déclarations de M. [H] [V] et de Mme [E] [M] née [Y] qu’ils continuent à être confrontés sensiblement aux mêmes difficultés financières que celles exposées devant le tribunal de céans lors de son audience du 13 octobre 2022.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sollicitée par les intéressés qui seront tenus de régler la somme due (soit 2860,19€) pendant un délai de 15 mois. La somme concernée devra être réglée à compter du 1er novembre 2025 et pour la première échéance avant le 15 novembre 2025, en 15 mensualités de 190,68€,précision faite que chaque échéance portera intérêt au taux légal .

Dans l’hypothèse où M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés ou n’honoreraient pas le paiement d’une seule mensualité, la totalité de la somme restant à régler sera due immédiatement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231 du code civil dispose qu'« à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable » tandis qu’aux termes de l’article 1231-1, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » et tandis qu’aux termes de l’article 1231-2 du même code, « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Il est par ailleurs acquis que « les juges ont un pouvoir souverain pour évaluer et régler le montant des dommages et intérêts dus en vertu de l’article 1149 ancien » (article 1131-2 nouveau) et que « l’existence d’un préjudice et l’évaluation de celui-ci relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat requérant que celui-ci a bien mis en demeure (le 12 novembre 2024 et le 2 décembre 2024 pour la relance) puis sommé (21 janvier 2025) les copropriétaires débiteurs de s’exécuter dans un délai raisonnable alors que ces derniers ne justifient en aucune manière que l’exécution de leur obligation de paiement a été empêchée par la force majeure. Par ailleurs, en s’abstenant une nouvelle fois de régler à leur échéance les charges qui leur incombaient et en contraignant ainsi les autres copropriétaires à leur en faire à nouveau l’avance, ils ont occasionné au syndicat qui les représente un préjudice distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

En conséquence, il y a lieu de statuer favorablement quant à la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat requérant et de lui attribuer la somme de 500€ pour le préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y], parties succombantes, aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de les condamner solidairement à payer au syndicat requérant la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 2860,19€ au titre des charges de copropriété non réglées ,décompte arrêté au 1er avril 2025 et avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,date de la sommation de payer ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ACCORDE à M. [H] [V] et à Mme [E] [V] née [Y] un délai de paiement de 15 mois à compter du 1er novembre 2025 et ce pour la première échéance avant le 15 novembre 2025 jusqu’au 1er janvier 2027 pour le règlement de la totalité de la somme à raison de 190,68€ pour chaque mensualité, précision faite que chaque échéance portera intérêt au taux légal ;

DIT que dans l’hypothèse où M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés ou n’honoreraient pas le paiement d’une seule mensualité, la totalité de la somme restant à régler sera due immédiatement ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 500€ au titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [V] et Mme [E] [V] née [Y] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition des jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge