TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00828 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7SY

JUGEMENT 27 Novembre 2025

Minute:

[O] [K] [R] [A], [C] [E] [V] [G]

C/

[M] [I], [Y] [W]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025, sous la présidence de Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [O] [K] [R] [A] épouse [G]

née le 02 Août 1959 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI

M. [C] [E] [V] [G]

né le 17 Mars 1957 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [I]

né le 27 Mai 1991 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Y] [W]

née le 09 Juin 1987 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Madame [O] [A], épouse [G], et Monsieur [C] [G] ont donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 14/11/2018, pour un loyer mensuel de 580 €.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 14/11/2018.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 20/06/2024, par commissaire de justice, en présence des consorts [G] et de Mme [Y] [W].

Des loyers étant demeurés impayés, et des dégradations ayant été constatées, Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] ont fait signifier une sommation de payer le 05/02/2025.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] le 27/06/2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir la condamnation au paiement.

A l’audience du 26/09/2025, Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] – valablement représentés – demandent de condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3126,33 €, de 18080,94 € au titre des dégradations locatives, de 200 € au titre de la vidange de la fosse septique, de 116,95 € au titre de la moitié de l’état des lieux de sortie, de 80,87 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, de 7259,52 € au titre du préjudice matériel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation par année entière, ordonner la compensation des sommes dues par les défendeurs avec le dépôt de garantie et les sommes versées par les défendeurs pour un total de 3804 €, outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié le 27/06/2025 à étude, Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 27/11/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] produisent un décompte démontrant que Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3216,33 € à la date du 05/02/2025, seule la somme de 3126,33 euros étant demandée aux termes des écritures déposées à l’audience.

Le contrat stipule une clause de solidarité.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3126,33 €, avec les intérêts au taux légal sur l’intégralité de la somme à compter de l’assignation (27/06/2025).

— Sur la demande au titre des dégradations locatives :

En droit, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement".

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Monsieur et Madame [G] expliquent à l’audience que Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] ont dégradé le logement durant la location.

Ils produisent un état des lieux d’entrée contradictoire, un état des lieux dressé par commissaire de justice en présence des consorts [G] et de Mme [Y] [W], des devis et des factures.

Le constat des lieux d’entrée, signé le 14/11/2018 par Monsieur [C] [G], d’une part, et Madame [Y] [W] et Monsieur [M] [I], d’autre part, indique que le logement est en très bon ou bon état, sans qu’aucun défaut ne soit relevé.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie, dressé le 20/06/2024 par commissaire de justice, en présence des consorts [G] et de Mme [Y] [W], que :

— s’agissant de la porte d’entrée : « le volet ne s’ouvre et ne se ferme pas complètement. Il est cassé. » ; la porte présente des traces noirâtres et des griffures ;

— plusieurs serrures sont endommagées (porte de la salle de bain, porte d’accès à la véranda, porte de la chambre 2, porte d’accès au jardin dans la véranda, porte entre la cuisine et la véranda);

— s’agissant de la salle de bain : le radiateur électrique ne fonctionne pas ; les poignées béquilles et les plaques de propreté « sont cassées »; « présence d’un ensemble de meubles de salle de bain lesquels sont en mauvais état notamment au niveau des façades. Il manque deux poignées. Le tiroir est descellé et l’ensemble est tâché » ; dans les toilettes, le dérouleur à papier en inox est en mauvais état ;

— sept radiateurs ne fonctionnent plus (salle de bain, séjour, chambre 1, 2 et 3, véranda);

— s’agissant de la cuisine : l’ensemble n’est pas nettoyé, le robinet mitigeur est partiellement cassé, « en partie basse le meuble de rangement est également en très mauvais état et descellé. Les portes sont fortement rongées. » « prise électrique avec terre laquelle est complètement descellée » ;

— s’agissant des extérieurs, le bardage en PVC qui recouvrait la façade est fortement endommagé ; la palissade est cassée ; le jardin n’est pas entretenu ; « présence d’ordures et de végétaux dans le fond du terrain » ;

— dans l’ensemble du logement, les murs présentent des traces de décoloration et le logement est globalement décrit comme n’ayant pas été nettoyé ;

— s’agissant de la première chambre, il n’y a plus de revêtement au sol ; s’agissant de la deuxième chambre, la moquette est en très mauvais état ;

— s’agissant de la véranda, le lambris est décrit comme « très abîmé ».

Il suit de l’ensemble des mentions précitées que les locataires ont pris possession de locaux en bon état. Ils étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l’article 1730 du code civil, de les rendre dans l’état dans lequel ils les ont reçus.

Les demandeurs produisent les factures et devis suivants :

— volet porte d’entrée : 634,59 €  ;

— remplacement du panneau de la porte d’entrée : 261,80 € ;

— remplacements des serrures : 512,07 € ;

— salle de bain et sanitaires : 359,40 € ;

— remplacement de 6 chauffages : 2.567,40 € ;

— coût d’achat des meubles de cuisine : 1.563,80 € et 57,74 € ;

— devis pour l’achat de matériaux pour remplacer le deuxième bac de l’évier : 78,95 € ;

— remplacement des palissades en bois : 199,50 € ;

— remise en état du jardin : 2.472 € ;

— réfection des peintures du logement : 8.162 € ;

— facture des produits de nettoyage : 65,42 € ;

— achat d’un sol stratifié pour la chambre : 375,30 €

— devis pour le remplacement du lambris : 770,97 €.

Il convient de constater que le montant de ces devis et factures n’est pas excessif eu égard à l’ensemble des prestations proposées, lesquelles correspondent aux dégradations constatées, étant précisé que compte tenu de ce que les défendeurs occupaient le logement depuis 5 ans et 7 mois au jour de la reprise des lieux et de ce que la durée de vie des peintures en cas d’usage normal peut être évaluée à sept ans, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté s’agissant de la réfection des peintures du logement à hauteur de 60 % sur ce poste (8162 – 4897,20 = 3264,8).

Par conséquent, il échet de condamner solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [M] [I] au paiement d’une somme de 13.183,74 euros en réparation des dégradations commises dans le logement pendant la période d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la vidange de la fosse septique :

En droit, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est obligé : (…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

Le logement est équipé d’une fosse septique.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’entretien des équipements, et donc de la fosse septique, doit être pris en charge par les locataires.

Or, il ressort des pièces des demandeurs que cet entretien n’a jamais été réalisé.

En conséquence, Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] seront condamnés solidairement à verser la somme de 200 € au titre de l’entretien de la fosse septique.

— Sur l’état des lieux de sortie :

Le contrat de bail signé le 14/11/2018 par les parties prévoit en son article X :

« Un état des lieux, établi gratuitement et contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ».

En l’espèce, un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice en date du 20/06/2024.

Le coût de cet acte s’élève à 240,16 €.

Les bailleurs demandent le remboursement de la somme de 116,95 €.

En conséquence, Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] seront condamnés solidairement à verser la somme de 116,95 € au titre de l’état des lieux de sortie.

— Sur la taxe d’ordures ménagères :

En droit, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : (…)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement".

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] demandent la somme de 80,87 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, au prorata de la présence des locataires dans l’habitation.

Cependant, le décompte produit fait apparaître la mention suivante : "prorata taxe ordures ménagères 2024 : 66,73 € ».

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

II. SUR LE PREJUDICE FINANCIER :

En droit, l’article 1231-1 du Code Civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »

L’article 1231-2 du même code ajoute :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Les juges du fond doivent caractériser la chance dont la perte est réparée (1re Civ., 22 octobre 1996, pourvoi n° 94-19.828, Bull 365).

En l’espèce, Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] expliquent avoir été empêchés de relouer le logement en raison des travaux à réaliser suite aux dégradations des locataires sortants.

Ils produisent une attestation du maire de la ville de [Localité 12] indiquant qu’au 25 avril 2025, l’immeuble litigieux « fait toujours l’objet de travaux de rénovation ».

Les consorts [G], qui se prévalent d’une perte locative sur une période d’une année, ne justifient pas du bien-fondé de leur demande dans la mesure où il n’est nullement démontré que les dégradations locatives empêchaient la remise en location du logement pendant un laps de temps aussi long.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

III. SUR LA COMPENSATION :

En droit, l’article 1347 du code civil dispose : "La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies".

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] ont versé un dépôt de garantie à leur entrée dans le logement à hauteur de 580 €.

Ils ont également effectué des règlements spontanés aux demandeurs, à hauteur de 3224 €.

Il sera donc ordonné la compensation entre les sommes dues et les sommes déjà versées.

IV. SUR LA CAPITALISATION :

En droit, l’article 1343-2 du code civil prévoit : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27/03/2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G], Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] seront solidairement condamnés à leur verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 3126,33 € au titre de l’arriéré de loyers (décompte arrêté au 05/02/2025) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 13.183,74 € au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 200 € au titre de l’entretien de la fosse septique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 116,95 € au titre de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 66,73 € au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année entière ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues (21.590,95 €) et les sommes déjà versées (3.804 €) ;

DEBOUTE Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] de leur demande au titre d’un préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] à verser à Madame [O] [G] et Monsieur [C] [G] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du 27 mars 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27/11/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,