TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

SITE SALENGRO

N° RG 24/00258 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZ6G

JUGEMENT du 11 Août 2025

Minute:

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

C/

[W] [D]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025 ;

ENTRE :

S.A. D’HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT, immatriculée au RCS de Valenciennes sous le N° 548 800 382

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

ET :

Mme [W] [D],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

La Société Immobilière du Grand Hainaut a donné à bail à Madame [W] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 25/11/2022, pour un loyer mensuel de 470,33 € et 63,54 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Immobilière du Grand Hainaut a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Arras pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Dans son assignation, la Société Immobilière du Grand Hainaut demandait de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résolution du contrat de bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [D] ;et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1122,23 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un état des lieux de sortie a été établi, en présence de la locataire, par procès-verbal de constat de commissaire de justice, en date du 16/07/2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07/10/2024, renvoyée à deux reprises jusqu’à celle du 16/06/2025.

La Société Immobilière du Grand Hainaut a fait signifier à Madame [W] [D] ses dernières conclusions, par acte de commissaire de justice du 13/06/2025 converti en procès-verbal de vaines recherches conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 16/06/2025, la Société Immobilière du Grand Hainaut, représentée par son conseil, demande de prendre acte de son désistement de ses demandes de résiliation, expulsion, et demandes subséquentes et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4276,29 €, comprenant la dette locative de 1988.31 € et les dégradations locatives de 2287.98 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, outre une somme de 400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 03/05/2024 à étude, Madame [W] [D] n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [D].

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 11/08/2025, date qui a été portée à la connaissance de la partie présente à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est rendu par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LE DÉSISTEMENT PARTIEL :

En vertu de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code dispose que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Par ailleurs, selon l’article 385 du même code, l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation. Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.

En l’espèce, la Société Immobilière du Grand Hainaut a déclaré à l’audience du 16/06/2025 se désister de sa demande de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion, en raison du départ de Madame [W] [D] du logement le 16/07/2024.

Madame [W] [D] n’a fait valoir aucune défense au fond ou fin de non-recevoir quant à ce chef de demande de sorte que ce désistement est parfait et sera constaté.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La Société Immobilière du Grand Hainaut produit un décompte démontrant que Madame [W] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1988,31 € à la date du 05/06/2025, au titre des loyers et charges impayés.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1988,31 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1122,23 € à compter du commandement de payer (06/12/2023), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est encore obligé “c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées”.

L’article 1731 du code civil dispose en outre que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoire le 29 novembre 2022, que le logement était en bon état global lors de l’arrivée de la locataire. La peinture apparaît toutefois légèrement défraîchie dans le cellier, la cuisine, la salle de bain et l’une des chambres, et des trous de cheville rebouchés ou non sont observés dans le séjour, la salle de bain, et deux des trois chambres.

À l’inverse, le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 juillet 2024, permet de constater quelques dégradations dans le logement après le départ de la locataire, et en particulier les éléments suivants:

— la peinture des murs est en état d’usage avancé dans le cellier et la salle de bain, en mauvais état dans le séjour, avec des multiples traces retrouvées sur les peintures de toutes les pièces à l’exception des WC, de multiples trous de cheville et des salissures retrouvées sur les peintures du séjour et de la cuisine, et de nombreuses salissures et tâches dans la salle de bain ;

— la porte vitrée de la cuisine est hors d’usage, il n’y a plus de vitre et la poignée est enfoncée et hors d’usage.

Ces dégradations relèvent de l’obligation et de réparation locative du locataire, de sorte que celui-ci a manqué à ses obligations contractuelles. Ce manquement cause un préjudice au bailleur dès lors que celui-ci a dû engager des frais de remise en état des lieux avant de les remettre en location. Néanmoins, s’agissant des peintures, au vu de leur caractère légèrement défraîchi et de la présence de plusieurs trous de cheville lors de l’état des lieux d’entrée, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 10%.

La Société Immobilière du Grand Hainaut produit afin de justifier de son préjudice :

— une facture du 27 septembre 2024, d’un montant de 1766,88 €, pour la réfection des peintures du séjour (630.,30 € HT, 693,33 € TTC), des WC (162,66 € HT, 178,93 € TTC), de la salle de bain (304,98 € HT, 335,48 € TTC) et de la cage d’escalier 508,31 € HT, 559,14 € TTC),

— une facture du 16 septembre 2024 d’un montant de 418,22 € pour le remplacement de la vitre de la porte de séjour (123,97 €) et de la porte de la cuisine (294,25 €),

— une facture du 23 septembre 2024 d’un montant de 143,28 € pour le nettoyage des convecteurs et radiateurs (103,82 €) et le débarras du logement (39,46 €),

— une facture du 14 août 2024 d’un montant de 138,53 € pour la désinsectisation du logement.

Si la prestation de réfection des peintures du séjour, de la salle de bain et de la cage d’escalier relève de réparations correspondant aux dégradations constatés, il n’en va pas de même de la réfection des peintures des WC, dont il est constaté un état d’usage normal par le commissaire de justice. Il convient donc de déduire des sommes réclamées la somme de 178,93 €, et d’appliquer un coefficient de vétusté de 10%, soit une somme totale à la charge de l’ancienne locataire de 1429,16 € pour la réfection des peintures.

Par ailleurs, le remplacement de la porte de la cuisine est justifié par les constatations d’une porte dégradée et hors d’usage, tandis qu’aucune dégradation de la porte de séjour n’est observée lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que le bailleur n’établit pas la preuve de son préjudice ni la faute de la locataire. Il convient donc de retenir une somme de 294,25 €.

S’agissant de la facture de nettoyage et de débarras du logement, il n’est pas démontré par la société demanderesse que les convecteurs et radiateurs étaient sales lors du départ du locataire, ni que le logement était encombré. Elle ne démontre dès lors pas son préjudice ni la faute de la locataire.

De même, la désinsectisation du logement n’est nullement justifié par la constatation de la présence multiple d’insectes lors du départ du locataire, de sorte que ce préjudice et la faute du locataire ne sont pas davantage établis.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [D] à verser la somme de 1723.41€ à la Société Immobilière du Grand Hainaut au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification des dernières conclusions soit le 13 juin 2025, premier acte valant sommation suffisante de payer les sommes dues.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société Immobilière du Grand Hainaut, Madame [W] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que la Société Immobilière du Grand Hainaut se désiste de ses demandes tendant à la constatation de la clause résolutoire et à l’expulsion de Madame [W] [D];

CONSTATE en conséquence l’extinction partielle de l’instance de ces chefs ;

CONDAMNE Madame [W] [D] à verser à la Société Immobilière du Grand Hainaut la somme de 1988,31 € (décompte arrêté au 05/06/2025 ) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1122,23 € à compter du 06/12/2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [D] à verser à la Société Immobilière du Grand Hainaut la somme de 1723,41 € au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du 13/06/2025 et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Madame [W] [D] à verser à la Société Immobilière du Grand Hainaut une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11/08/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,