TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5DC

JUGEMENT 30 avril 2026

Minute

[W] [J] [Y] [O], [I] [B]

C/

[Q] [F]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier placé,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 ;

ENTRE :

M. [W] [J] [Y] [O]

né le 21 Mars 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Etienne PRUD’HOMME, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [I] [B]

née le 07 Mars 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Etienne PRUD’HOMME, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

M. [Q] [F]

né le 16 Décembre 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2020, Monsieur [W] [O] et Madame [I] [B] ont donné à bail à Monsieur [Q] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 560 euros révisable annuellement.

Alléguant le non-paiement des loyers, les bailleurs ont fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024 un commandement d’avoir à payer la somme de 1680 euros au titre des loyers échus visant la clause résolutoire.

Par exploit du 25 mars 2025, onsieur [W] [O] et Madame [I] [B] ont fait citer Monsieur [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6], auquel il est demandé, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

— de constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail intervenue par suite du jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [F], avec si besoin l’assistance de la force publique ;

— de condamner ce dernier à lui payer :

— la somme de 3360 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2025 ;

— une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux ;

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 et a fait l’objet de trois renvois afin notamment de permettre aux demandeurs de signifier leurs nouvelles demandes au défendeur non comparant. L’affaire a été retenue à l’audience du 30 janvier 2026.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, sollicitent, au terme de conclusions écrites déposées à l’audience, valablement signifiées à la personne même du défendeur par commissaire de justice le 23 janvier 2026, le bénéfice de leur assignation, portant à la somme de 3882.67 euros l’arriéré locatif, outre la somme de 4927 euros au titre des réparations locatives et portant à la somme de 1400 euros leur demande au titre des frais irrépétibles. Ils exposent que la reprise des lieux est intervenue le 28 avril 2025 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Monsieur [F], valablement cité par assignation délivrée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a comparu à aucune des audiences auxquelles l’affaire a été appelée.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, prorogé au 30 avril 2026.

MOTIFS

Il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel.

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en résiliation du bail et la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa rédaction issu de la loi du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il reste que la clause résolutoire insérée au contrat de bail intervenu antérieurement à l’entrée en vigueur de ces dispositions prévoit expressément que la résolution du bail ne sera acquise au bailleur que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces stipulations liant les parties, ce délai trouvera à s’appliquer.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [Q] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 1680 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement vise la clause insérée au bail. Conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il n’est produit aucun décompte locatif. Les bailleurs renseignent au terme de leurs conclusions n’avoir reçu aucun paiement depuis la délivrance du commandement de payer, la dette locative s’établissant comme suit :

— dette au jour du commandement de payer : 1680 euros

— loyers échus de janvier à mars 2025 et loyer d’avril 2025 au prorata temporis : 2202.67 euros,

Total : 3882.67 euros.

Le défendeur défaillant à l’instance, n’allègue ni n’établit un quelconque règlement venu diminuer sa dette. Il en résulte que faute de régularisation par le locataire des causes du commandement de payer dans les délais impartis, la clause résolutoire est acquise aux bailleurs depuis le 21 mai 2025.

La reprise des lieux étant intervenue, il sera constaté que l’expulsion est devenue sans objet.

Le locataire sera condamné au paiement de la somme de 3882.67 euros au titre des loyers échus et impayés.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A titre liminaire, il sera rappelé que si le locataire doit répondre des dégradations commises pendant le bail selon les limites évoquées plus haut, il ne peut en résulter que le locataire soit tenu de rendre les lieux loués absolument dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux. S’agissant de simples réparations locatives, il doit en effet être tenu compte de l’usage courant et normal des lieux et de la vétusté qui ne peuvent être imputés au locataire. En l’espèce, cette vétusté tient en l’usure qu’aurait inévitable induit un usage normal des lieux loués au terme d’une occupation de quatre années. Lorsque la dépréciation précipitée trouve son origine dans des dégradations, aucune vétusté n’apparaît toutefois devoir être prise en compte.

En outre, s’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la réalisation des réparations, il n’en reste pas moins que le bailleur doit démontrer la juste évaluation par lui des frais de remise en état du bien loué.

En l’espèce, les bailleurs invoquent l’existence de dégradations du bien loué, alléguant un défaut de nettoyage et d’entretien du jardin, d’entretien de la chaudière, enfin des dégradations des peintures et de divers éléments d’équipement (remplacement de portes et gouttières).

Il est produit en ce sens l’état des lieux d’entrée, le procès-verbal de constat établi lors de la reprise des lieux, le devis établi en juin 2025 par la société OPTIPROPRE, une facture établie par M. [L], des factures d’achat de matériaux auprès de CASTORAMA et LEROY MERLIN et des factures.

Le devis de la société OPTIPROPRE porte sur des travaux de taille du jardin – tonte des pelouses, taille des haies – sur le nettoyage de l’entrée, de la chaufferie, de quatre pièces de l’habitation outre la cuisine, la salle de bains et le nettoyage des vitres pour un montant total de 2142 euros ttc.

L’état des lieux d’entrée renseigne un logement en bon état général de réparations. Les peintures des mur et le linoleum sont renseignés comme étant neufs. Sans autre précision, un détecteur incendie équipe le logement. Les équipements de cuisine notamment sont en bon état. Sans précision contraire, il sera considéré que le logement a été remis dans un bon état de propreté.

L’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 28 avril 2025 renseigne, s’agissant des extérieurs et dépendances : des bacs poubelle non nettoyés, la boite aux lettres est souillée. Les boiseries de la porte du garage sont dégradées, la peinture écaillée, la porte en bois a été rafistolée en partie basse par des lames de bois, le sol du garage doit être nettoyé.

Le carrelage de l’escalier d’accès à la maison doit être nettoyé. Le carillon de l’entrée est manquant.

La poignée de porte menant au jardin est grignotée, la terrasse est à nettoyer, la pelouse n’a pas été tondue, la haie est dense et n’a pas été taillée, le grillage est endommagé sur toute la longueur, ce que le locataire attribue au chien de l’occupant voisin, la plaque de recouvrement de l’évacuation des eaux est cassée. Le sol est à un endroit souillé d’excréments, une gouttière est fissurée au niveau de la descente.

La chaudière n’a pas été entretenue depuis 2023. Aucun détecteur de fumée n’est présent.

Dans le logement, les fenetres, radiateurs et plinthes doivent être nettoyés.

Dans la pièce principale, le linoleum, neuf lors de l’entrée dans les lieux, est noirci, marqué sur toute la surface, taché par endroits, arraché et présentant des accrocs. Une trace de brulure est visible, les plinthes nécessitent un lessivage. Les murs, fraîchement peints lors de l’état des lieux d’entrée, sont peints d’une peinture grossièrement appliquée et irrégulière. La descente de cave est irrégulièrement peinte. Le radiateur est fortement taché, sa peinture est écaillée. La poignée de fenetre est cassée, la sangle du volant roulant est en mauvais état, sans dévidoir.

Dans la chambre, le linoleum, neuf lors de l’entrée dans les lieux, présente de nombreux accrocs. Un rapiéçage a été fait sur une partie, les plinthes sont écaillées et tachées de moisissure que le locataire explique par une fuite du radiateur, la peinture des murs est écaillée nécessitant une reprise. Les murs tapissés présentent des perforations. La tapisserie est manquante par endroit, les installations nécessitent un nettoyage, le plafond est légèrement souillé. L’encadrement de fenetre est taché de moisissures.

Dans la chambre contigue, la porte est fendue sur sa partie droite et doit être nettoyée,le linoleum neuf lors de l’entrée dans les lieux, présente des marques et un arrachement près de la cloison du fond, l’ensemble doit être nettoyé. La peinture des murs est irrégulière et doit être reprise. La tapisserie est perforée et manquante à un endroit, les autres tapisseries sont défraichies. La sangle du volet roulant n’a pas de dévidoir.

La porte du couloir est endommagée et souillée. Un éclat est visible dans le carrelage, le sol doit être nettoyé.

Dans la chambre du fond, la peinture et la porte sont sales.Le linoléum est marqué, un accroc est visible, un arrachement de 60 cm est visible.La peinture blanche est couverte de moisissures nécessitant une reprise.Le tablier du volet est sale.Un nettoyage important du carrelage du cellier et de ses plinthes doit être fait de même que dans les WC. Dans cette pièce, la bouche d’aération et la peinture du plafond nécessitent un nettoyage.

Dans la salle de bains, les peintures sont particulièrement sales, le tablier de baignoire est désolidarisé, la tige du bouchon de bonde est manquante, le tout fortement entartré. Le siphon nécessite un important nettoyage.

Dans la cuisine, la peinture est en très mauvais état, fortement écaillée et très sale. Le sol, la vmc nécessitent comme le reste un nettoyage. La poignée de fenetre est cassée, l’embout de la manivelle du volet est manquant. L’évier présente de nombreuses rayures. Le meuble sous évier, en mélaminé, est fortement abimé. La hotte, la crédence sont très sales.

Le sol de la cave, l’escalier y menant, le cumulus sont très sales.

La comparaison de ces état des lieux établit d’une part, des réparations locatives tenant au nettoyage important que l’état de saleté de l’ensemble des surfaces de l’immeuble et des équipements a nécessité, d’autre part la tonte de la pelouse et de la haie à l’avant compte tenu de l’absence de tonte et de taille de ces parties.

Rien ne vient renseigner l’état de la haie longeant le jardin arrière de sorte que le coût de cette intervention sera retranché des sommes dues. Il convient dès lors de mettre à la charge du défendeur la somme de 1792 euros au titre de ces réparations.

Les bailleurs justifient avoir fait réaliser l’entretien de la chaudière le 3 août 2025 pour un coût de 285 euros ttc. Cet entretien annuel ayant la nature d’une réparation locative et les demandeurs démontrant qu’il n’y avait pas été procédé depuis 2023 il convient d’en mettre le coût à la charge du défendeur.

S’agissant des plus amples demandes, les bailleurs produisent par ailleurs le justificatif d’une liste d’achat de divers matériaux de bricolage auprès de l’enseigne LEROY MERLIN, renseignant avoir eux-même réalisé les travaux.

S’agissant de simples réparations locatives, il doit toutefois être tenu compte de l’usage courant et normal des lieux et de la vétusté qui ne peuvent être imputés au locataire. En l’espèce, cette vétusté tient en l’usure qu’aurait inévitable induit un usage normal des lieux loués au terme d’une occupation de quatre années. Lorsque la dépréciation précipitée trouve son origine dans des dégradations, aucune vétusté n’apparaît toutefois devoir être prise en compte.

En l’espèce, il convient de retrancher des réparations incombant au locataire le remplacement du meuble sous évier, compte tenu de l’état ancien de cet équipement lors de l’entrée dans les lieux, le coût de remplacement du chauffe-eau, rien n’établissant la nécessité de ces travaux. Les autres frais de plomberie (raccords, etc), seront retranchés pour le même motif. Il en résulte que les demandeurs rapportent la preuve que le coût des matériaux peut être évalué à 2078 euros, sur laquelle il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 30%, justifiant que la somme de 1455 euros soit mise à la charge du locataire à titre de juste réparation.

Il en résulte que le montant des réparations locatives s’établit comme suit :

— nettoyage et entretien espaces verts : 1792 euros

— entretien chaudière : 285 euros

— réparations intérieures : 1455 euros

Sous-total : 3532 euros

A déduire, dépôt de garantie : 560 euros

Solde 2972 euros

Il convient dès lors de condamner M. [F] à payer aux demandeurs la somme de 2972 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il ne saurait en revanche dès à présent être tenu compte de frais hypothétiques nés d’actes d’exécution forcé à venir.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation aux services préfectoraux et de le condamner à payer au bailleur la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises et que la résiliation du bail est acquise depuis le 21 mai 2025 ;

CONSTATE que la demande en expulsion est sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] à payer à Monsieur [W] [O] et Madame [I] [B] les sommes suivantes :

— la somme de 3882.67 euros au titre des loyers échus et impayés;

—  2972 euros au titre des réparations locatives ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par Yannick LANCE, greffier placé.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,