TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00084 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEBF

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROUZE

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

E.U.R.L. NORTAT

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 22 Avril 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 13 Mai 2025 prorogé au 10 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 28 février 2011, la S.C.I. DCL a mis à bail au profit de la société Nortat des locaux situés au [Adresse 7] [Localité 6] (Nord), à compter du 2 janvier 2011. Conclu pour une durée de neuf années, le bail fixe le loyer annuel à 36 000 euros payable par trimestre et d’avance.

Suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille en date du 18 mars 2015, la S.C.I. Rouze a acquis, par adjudication, la propriété de l’immeuble à usage commercial où se situent ces locaux et un avenant au contrat de bail a été régularisé entre la nouvelle propriétaire et la société Nortat le 20 mai 2015.

Suite à des impayés, la S.C.I. Rouze a fait signifier à la société Nortat le 19 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par actes séparés délivrés à sa demande les 9 et 14 janvier 2025, la S.C.I. Rouze a fait assigner la société Nortat et M. [J] [E], en sa qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes.

Les défendeurs ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025. Elle a été retenue à l’audience du 22 avril 2025 après trois renvois ordonnés à la demande d’au moins l’une des parties.

La S.C.I. Rouze, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 15 avril 2025, notamment aux fins de :

— constater que le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 est demeuré sans effet,

— dire que M. [S] s’est porté caution jusqu’au 1er janvier 2025, son cautionnement régulier et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— dire le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 régulier et débouter la société Nortat de sa demande de nullité,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux à compter de la décision à intervenir,

— débouter la société Nortat de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la société Nortat ainsi que de toute personne se trouvant dans les locaux visés au bail,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Nortat, par provision, au paiement de la somme de 95 166,73 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2025, somme qui doit être augmentée des intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes visées dans celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement M. [J] [E] et la société Nortat, par provision, à payer la somme de 76 227,25 euros au titre des loyers et accessoires arrêtés au 31 décembre 2024, somme qui doit être augmentée des intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes visées dans celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la S.A.R.L. Nortat, par provision, à payer la somme de 5 710 € à titre d’indemnité forfaitaire et ce, en application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Nortat à compter de la résiliation du bail à 8 981.41 euros en ce compris la somme de 488,33 euros due à titre de provisions pour charges, et la condamner, par provision, au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs et ce, en application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé indice de la construction, publié par l’I.N.S.E.E., l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis en application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,

— à titre subsidiaire, si par impossible, le tribunal accordait des délais de paiement, dire qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer à échéance et/ou d’une seule mensualité, la clause résolutoire jouera son plein effet après une mise en demeure demeurée sans effet pendant 8 jours,

— condamner solidairement la S.A.R.L Nortat et M. [E] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la S.A.R.L Nortat et M. [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’état des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

De son coté, la société Nortat, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées le 6 mars 2025, notamment :

à titre principal,

— dire qu’il n’y a lieu à référé en raison de la présence de contestations sérieuses,

— débouter la S.C.I. Rouze de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— juger que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer,

— accorder à la société Nortat des délais de paiement sur 2 ans pour régler les sommes dont elle serait jugée redevable,

— débouter la S.C.I. Rouze de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,

— accorder à la société Nortat des délais de paiement sur 2 ans pour régler les sommes dont elle serait jugée redevable sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— juger que la clause résolutoire ne jouera pas si la société Nortat s’acquitte des sommes dont elle est redevable dans les conditions fixées par la juridiction de Céans,

— débouter la S.C.I. Rouze du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation par le bailleur de dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation,

— constater que la S.C.I. Nortat bénéficiera d’un droit de maintien tant que le preneur ne lui aura pas réglé une indemnité d’éviction,

— condamner la S.C.I. Rouze au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

M. [J] [E], représenté par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

à titre principal,

— constater et juger que M. [E] est engagé en sa qualité de caution jusqu’au 1er janvier 2019,

— débouter la S.C.I. Rouze de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la S.C.I. Rouze à lui verser 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et à supporter les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, délibéré prorogé au 10 juin 2025 en raison d’une indisponibilité temporaire du magistrat rédacteur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

Pour mémoire, il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En revanche, l’examen des irrégularités alléguées par l’une des parties participe de l’appréciation par le juge des référés de l’existence d’une contestation sérieuse le cas échéant.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Nortat estime que les irrégularités entâchant le commandement de payer fondent l’existence une contestation sérieuse empêchant la résiliation du bail par le juge des référés. Elle indique que le décompte produit ne précise pas le détail des sommes impayées et allègue l’existence d’incohérences entre les sommes réclamées et les sommes dues.

À titre subsidiaire, la défenderesse poursuit la nullité du commandement de payer au motif qu’il aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur. Elle ajoute que le défaut de paiement des sommes réclamées n’est pas manifestement fautif.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 est précis et mentionne de façon claire la nature des sommes réclamées. L’allégation d’une mauvaise foi du demandeur manque donc en fait.

Dans le même temps, la société Nortat admet ne pas avoir procédé au règlement du montant visé dans le commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance. La production d’un chèque sans preuve de débit ou d’encaissement n’est pas de nature à établir la réalité d’un remboursement de trois mois de loyer.

Par conséquent, il ressort comme manifeste que l’acquisition du jeu de la clause résolutoire n’est pas sérieusement contestable et doit être retenue au 19 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Nortat de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Nortat occupant sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Nortat. Il convient de fixer, à compter du 20 décembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré

La société Rouze sollicite le paiement de la défenderesse de 95 166,73 euros pour la provision à valoir sur l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 15 avril 2025.

Faute d’éléments étayant de façon objective le paiement des sommes réclamées, il y a lieu de retenir comme non sérieusement contestable le montant réclamé fondant le principe de la condamnation de la défenderesse à verser une provision de ce montant à la demanderesse.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et, pour le surplus, à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation de la caution

La S.C.I. Rouze sollicite la condamnation de M. [E] au paiement solidaire de la somme de 76 227,25 euros au titre des loyers et accessoires arrêtés au 31 décembre 2024. Elle expose que M. [E] s’est engagé en qualité de caution. La demanderesse fait valoir que l’erreur matérielle commise par ce dernier en recopiant la clause d’engagement de caution n’emporte pas la nullité de l’acte de cautionnement, puisque cette erreur ne porte pas atteinte au sens ni à la portée de l’acte. Elle souligne qu’en outre en qualité de gérant de la société Nortat, il a été rendu destinataire de l’avenant au contrat de bail qu’il a signé indiquant que la caution s’engageait jusqu’au 1er janvier 2025.

M. [E] sollicite le rejet de ces demandes en invoquant une contradiction susbtantielle dans l’acte de cautionnement. Il expose que la mention imprimée prévoit un engagement de caution jusqu’au 1er janvier 2025 alors que la mention manuscrite prévoit un engagement de caution jusqu’au 1er janvier 2019. Il soutient qu’en cas de contradiction, le contenu de la mention manuscrite prévaut sur celui de la clause imprimée, de sorte que la mention manuscrite limite bien son engagement de caution et ce, jusqu’au 1er janvier 2019.

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Au temps de la conclusion du bail, un formalisme similaire était prévu par le code de la consommation, notamment en son article L.331-1 aujourd’hui abrogé.

Ce formalisme est destiné à assurer à la caution une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public. Il est de principe que les mentions manuscrites conformes à ce formalisme l’emportent nécessairement sur les clauses imprimées de l’acte de caution.

En l’espèce, il est manifeste que la mention manuscrite portée à l’acte de cautionnement est conforme au cadre légal. L’examen des mentions concernant la caution établit une divergence flagrante entre la mention dactylographiée et la mention manuscrite sur la durée de la garantie qui constitue une contestation sérieuse quant à la caution invoquée par la société demanderesse.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la condamnation provisionnelle réclamée contre M. [E] en qualité de caution.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.C.I. Rouze sollicite du juge des référés :

— la condamnation de la société Nortat au paiement de la somme de 5.710 euros à titre d’indemnité forfaitaire,

— la conservation du dépot de garantie.

Dès lors que sont invoquées plusieurs stipulations correspondant à des pénalités, leur appréciation est susceptible de susciter la mise en oeuvre du pouvoir modérateur du juge qui relève de la compétence du juge du fond, situation qui caractérise l’existence d’une contestation sérieuse.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de ces multiples pénalités.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La société Nortat sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dont elle sera jugée redevable, en application de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce. Elle indique que si elle n’est pas en mesure de s’acquitter en une seule fois des sommes qui seront éventuellement mises à sa charge, elle est en mesure de respecter un échéancier de paiement sur 2 ans tout en reprenant le paiement des loyers.

La S.C.I. Rouze s’oppose à cette demande. Elle indique que la défenderesse est irrégulière dans le paiement des loyers et des charges depuis le mois de septembre 2023 et qu’elle n’a procédé à aucun versement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer les loyers ni suite à la délivrance de l’assignation. Elle ajoute que la défenderesse ne justifie pas de sa situation financière.

Subsidiairement, si le tribunal accordait des délais de paiement, la S.C.I. Rouze sollicite qu’il soit dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer à échéance et/ou d’une seule mensualité, la clause résolutoire jouera son plein effet après mise en demeure demeurée sans effet pendant 8 jours.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, il ressort des éléments soumis que la société défenderesse manque sans équivoque à ses obligations financières dans le cadre du bail en cause et qu’elle ne justifie pas d’éléments objectifs de nature à étayer la vraisemblance d’une capacité à apurer cet arriéré en sus d’un règlement régulier des sommes dues en exécution du bail en cause.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Nortat les dépens de la présente instance y incluant le coût du commandement de payer et coût de l’état récapitulatif des inscriptions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Nortat à payer à la S.C.I. Rouze 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et de rejeter les demandes présentées au même titre par les deux parties défenderesses.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Rejete le moyen tiré de la nullité du commandement de payer ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Rouze et la société Nortat concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) depuis le 19 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Nortat et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. Rouze à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 20 décembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Rouze à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Nortat au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Nortat à payer à la S.C.I. Rouze chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Nortat à payer à la S.C.I. Rouze 95 166,73 euros (quatre-vingt-quinze mille cent soixante-six euros et soixante-treize centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au jour du commandement de payer augmenté de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance dudit commandement de payer ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire formulée contre M. [J] [E] ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Rejette la demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Condamne la société Nortat à payer à la S.C.I. Rouze 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formulées par la société Nortat et M. [E] au titre de leurs frais irrépétibles ;

Condamne la société Nortat aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et celui de l’état récapitulatif des inscriptions ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE