TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13226 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZACX

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 26 Février 2026

SEML – [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[L] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML – [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [S] [P], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 octobre 2016, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [L] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 253,62 euros, outre une provision sur charges de 131,77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2022, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Mme [L] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 109,18 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’établissement public Lille Métropole Habitat a fait assigner Mme [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer, dire que Mme [L] [D] est occupant sans droit, ni titre,A défaut de prononcer la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique, Condamner Mme [L] [D] à lui payer :La somme de 3 322,08 euros représentant les loyers et charges au 14 novembre 2024, outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu’au jour du jugement, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux,Au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,La somme de 152 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Aux dépens en ce compris le commandement de payer. – Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,

— Certifier le présent jugement en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement CE 805/2004 et dire que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du présent jugement,

— Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant l’exercice de toute voie de recours,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat, représentée par Mme [O] [M], munie d’un pouvoir, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Il précise qu’il n’y a pas eu de paiements de sa locataire depuis qu’elle a bénéficié d’un effacement de sa dette. Il actualise sa créance à la somme de 3 277,43 au 11 décembre 2025.

Mme [L] [D], représentée par son conseil, soulève l’irrecevabilité de la présente procédure. Elle soutient être en mesure de payer sa dette par mensualités de 50 euros payable au plus tard le 25 de chaque mois. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 octobre 2016 portant sur le logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [L] [D] le 7 octobre 2022, pour la somme en principal de 1 109,18 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement a permis le paiement de la dette est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements intervenus par Mme [L] [D] se sont révélés insufisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 7 décembre 2022 à 24.00 heures.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 3045,37 euros arrêté au 19 décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il ressort de l’analyse du décompte produit que Mme [L] [D] a bénéficié d’un effacement de sa dette d’un montant de 4 680,07 euros au 12 octobre 2025.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais de poursuite correspondant aux dépens ainsi que les frais d’assurance faute pour le bailleur de justifier d’avoir mis en demeure son locataire de lui justifier de ladite assurance, soit la somme de 50,76euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2 994,61euros.

Mme [L] [D] ne conteste pas devoir cette somme.

Il convient, par conséquent, de condamner Mme [L] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 2 994,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [L] [D] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiements.

Si le décompte produit en lors de délibéré permet d’établir l’existence d’un paiement effectué postérieurement à l’audience d’un montant de 405 euros.

Force de constater que Mme [L] [D] a bénéficié de plusieurs effacements de sa dette très importants auprès de son bailleur, dont le 18 août 2022 pour un montant de 7 431,23 euros, le 31 mai 2024 pour un montant de 7 576,46 euros et d’un montant de 4 680,07 euros en date du 30 octobre 2025.

Malgré ces effacements importants, elle se retrouve à nouveau avec une dette locative importante.

Compte-tenu de ces éléments, la proposition d’échéancier effectuée par Mme [L] [D], est insuffisante.

Ainsi, il conviendra donc de débouter Mme [L] [D] de sa demande de délais de paiements et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de constater la résiliation du bail liant les parties et d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 décembre 2022 à 24.00 heures, Mme [L] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Mme [L] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 8 décembre 2022, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Ainsi, Mme [L] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 398,69 euros, pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [L] [D], ayant succombé, sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2016 entre l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat et Mme [L] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 7 décembre 2022 à 24.00 heures,

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 2 994,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Mme [L] [D] de sa demande de délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 398,69 euros, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE à Mme [L] [D] qu’elle pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [L] [D] aux dépens, en ce compris le commandement de payer,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;