TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 3]

N° RG 24/00168 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CB32

Minute : 25/072

JUGEMENT

DU 16/05/2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

Association UDAF 15

[N] [O]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 16 mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 04 avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Jenna PRAYAG de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

Association UDAF 15

dont le siège social est [Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M. [B] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 12 janvier 2024, l’Office Public de l’Habitat du Cantal a consenti à Monsieur [N] [O] un bail portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 306,54 euros hors charges.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, l’Office Public de l’Habitat du Cantal a fait délivrer à Monsieur [N] [O] le 24 juillet 2024 un commandement de justifier de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.339,62 euros.

Par actes de Commissaire de Justice du 23 octobre 2024 et du 29 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat du Cantal a fait assigner Monsieur [N] [O] ainsi que l’UDAF DU CANTAL en qualité de curateur, devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 04 avril 2025 en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise l’arriéré locatif à la somme de 5.388,48 euros et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au juge de :

— A titre principal : Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au 25 septembre 2024 ;

— A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à la date du jugement à intervenir ;

— En tout état de cause : Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] ainsi que de toute personne de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [N] [O] à payer au demandeur une indemnité d’occupation d’un montant de 446,54 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

— Condamner Monsieur [N] [O] à payer au demandeur la somme de 4.018,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés provisoirement au 31 décembre 2024, outre le montant des loyers et indemnités d’occupation dus à compter du 1er janvier 2025 ;

— Si des délais de paiement étaient accordés, dire que ceux-ci seraient assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ;

— Condamner Monsieur [N] [O] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

En défense, Monsieur [N] [O], bien que valablement convoqué n’a pas comparu. L’UDAF DU CANTAL, représenté par Monsieur [B] [M], a été entendu en ses observations.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

L’article 24 I alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le signalement de l’impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX.

En l’espèce, l’impayé a été notifié à la Caisse d’Allocations Familiales d'[Localité 9] le 1er août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 30 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 04 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyer ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer (déduction faîte des APL) en principal, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai prévu par le contrat étant plus favorable au locataire que le délai légal c’est bien le délai de deux mois qui doit prévaloir en l’espèce.

Il est établi au vu du relevé de compte en date du 31 mars 2025 versé au débat que le commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 est resté totalement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par le défendeur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il résulte du décompte actualisé en date du 31 mars 2025 produit par le bailleur que Monsieur [N] [O] est débiteur de la somme de 5.388,48 euros au titre d’impayés de loyer à l’égard de son bailleur, l’Office Public de l’Habitat du Cantal.

Monsieur [N] [O] sera donc condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal la somme de 5.388,48 euros.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le défendeur qui succombe sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à payer au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat du Cantal contre Monsieur [N] [O] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [O] à compter du 25 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, augmentée des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat du Cantal pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal, au titre des loyers et des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 (échéance de mars incluse), la somme de 5.388,48 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Cantal la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,