RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01270 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRMA

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 21 février 2025 et Fabien DUPLOUY, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. LH BOUCHERIE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique COUTURIER CHOLLET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0061

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

A.S.L. DES ILOTS K2/K3, située [Adresse 13], représentée par la société FONCIA LEMONNIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608

S.A. SODES (SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608

S.C. FONCIÈRE RU 01/2009

dont le siège social est sis [Adresse 6] et pour signification au [Adresse 3]

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de la SCP LAHANQUE – GUYOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 27, 28 et 29 novembre 2024, la SARL LH BOUCHERIE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SCI LES OISEAUX, la SA SODES, la SCI FONCIERE RU 01/2009 et l’ASL DES ILOTS K2/K3 représentée par FONCIA LEMONNIER aux fins de voir désigner un expert judiciaire aux frais avancés de la SCI LES OISEAUX et, à défaut, à ceux de la SARL LH BOUCHERIE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 février 2025 au cours de laquelle la SARL LH BOUCHERIE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance s’opposant à la demande de mise hors de cause formulée par la SA SODES et à celle de communication de la la déclaration de sinistre dans un délai de 8 jours, compte tenu de son effectivité.

A l’appui de sa demande, la SARL LH BOUCHERIE expose que depuis plusieurs années elle subit d’importants dégâts des eaux dans le local qu’elle loue à la SCI LES OISEAUX et dont les parties communes sont gérées par l’ASL LES ILOTS. Elle indique avoir fait constater les désordres par commissaire de justice à plusieurs reprises les 7 janvier 2020, 13 janvier 2020, 19 avril 2022 et 14 juin 2023. Elle souligne avoir déclaré le sinistre avec FONCIA LEMONNIER représentant les intérêts de l’ASL DES ILOTS et ce dès le 17 janvier 2020. Malgré de nombreuses sollicitations, aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties et les désordres persistent, elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter la désignation d’un expert judiciaire afin que soient déterminés l’origine des infiltrations, les responsabilités encourues et les préjudices subis, ainsi que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres mis en évidence.

La SCI LES OISEAUX et la SA SODES, représentées par le même conseil, ont modifié leurs demandes à l’audience sollicitant du juge des référés de mettre hors de cause la SA SODES, débouter la SARL LH BOUCHERIE de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI LES OISEAUX, condamner la SARL LH BOUCHERIE à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 303,98 euros compte tenu des paiements intervenus ainsi que condamner l’ASL DES ILOS et la SCI FONCIERE RU 01/2009 à procéder à la réparation de la cause des infiltrations subies dans les locaux occupés par la SARL LH BOUCHERIE. Sur la mesure d’expertise, la SCI LES OISEAUX indique qu’elle ne s’y oppose pas et forme protestations et réserves d’usages. Elles réclament en outre que l’ASL DES ILOTS et la SCI FONCIERE RU 01/2009 soit condamnées in solidum à verser à la SCI LES OISEAUX la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

La SA SODES fait valoir que, non propriétaire du local objet du litige, elle est seulement le gestionnaire de la SCI LES OISEAUX de telle sorte qu’elle est bien fondée à solliciter sa mise hors de cause. La SCI LES OISEAUX expose que sa locataire ne payant plus ses loyers et charges de manière régulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 31 décembre 2024 puis par acte du 13 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer ses arriérés locatifs, communiquer la déclaration de sinistre notifiée à son assurance pour le dégât des eaux dénoncé et de justifier d’une assurance en cours de validité pour les locaux loués. La SCI LES OISEAUX explique à l’audience que sa locataire a procédé au règlement intégral des arriérés locatifs à l’exception de la somme de 303,98 euros correspondant au solde du décompte actualisé au 18 février 2025. Elle ajoute qu’il n’est pas contesté ni contestable que les sinistres proviennent des parties communes de l’ASL DES ILOTS ou des lots à usage d’habitation ne relevant donc pas de sa responsabilité.

La SCI FONCIERE RU 01/2009, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

— Prendre acte de ses protestations et réserves s’agissant de la demande de désignation d’un expert judiciaire ;

— Juger que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse ;

— Débouter la SARL LH BOUCHERIE de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre :

— Condamner la SCI LES OISEAUX au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

La SCI FONCIERE DU 01/2009 explique être propriétaire de l’ILOT K1 lequel comprend une partie du parking aux deux niveaux inférieurs, des locaux d’habitation situés aux niveaux supérieurs, des parties communes comprenant escaliers, ascenseurs et autres locaux à usage collectif. Elle soutient que la présence de la SCI LES OISEAUX aux opérations d’expertise est indispensable compte tenu des liens de servitudes existants sur les éléments d’équipements communs.

Bien que régulièrement assignée, l’ASL DES ILOTS K2/K3 n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que la demande de communication de pièces (déclaration de sinistre) est devenue sans objet.

Sur la demande de mise hors de cause de la SA SODES

Il ressort des pièces versées aux débats que la SA SODES est le gestionnaire de la SCI LES OISEAUX, propriétaire des locaux objet de la présente instance. Aucune responsabilité ne pouvant être établie à ce stade de la procédure, il n’y a donc pas lieu de mettre hors de cause la SA SODES.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, il résulte des explications et des pièces produites aux débats, notamment les procès verbaux par commissaire de justice des 7 janvier 2020, 13 janvier 2020, 19 avril 2022, 14 juin 2023, le constat amiable de dégâts des eaux du 17 janvier 2020, l’ensemble des échanges entre les parties, qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, que la SARL LH BOUCHERIE justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif ci-dessous.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

En conséquence, la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de la SARL LH BOUCHERIE.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DES OISEAUX

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la SCI DES OISEAUX sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SARL LH BOUCHERIE à lui payer la somme de 303,98 euros correspondant au solde du décompte locatif et la condamnation de l’ASL DES ILOTS K2/K3 et la SCI FONCIERE RU 01/2009 à procéder à la réparation de la cause des infiltrations subies par sa locataire, la SARL LH BOUCHERIE.

Il y a lieu de rappeler que la demande principale porte sur le prononcé d’une mesure d’expertise en raison des désordres affectant le local commercial donné à bail et la demande reconventionnelle porte sur le paiement d’une facture intitulée « REFACTURATION » sans aucune autre précision et sans que celle-ci ne soit versée aux débats.

Ainsi, il n’est pas possible, avec toute l’évidence en référé de considérer que la présente demande se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires. Dès lors, la présente demande est irrecevable.

S’agissant de la réparation de la cause des infiltrations subies, il y a lieu de rappeler qu’à ce jour l’origine du sinistre n’est pas déterminée, la mesure d’expertise ayant précisément pour objet de la déterminer ainsi que de préciser la nature et l’étendue des responsabilités afin de permettre au juge du fond de statuer sur les responsabilités.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de faire droit à la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens ne peuvent être réservés. En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la SARL LH BOUCHERIE, dans l’intérêt de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée.

Pour la même raison, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE que la demande de communication de pièces (déclaration de sinistre) formée par la SCI LES OISEAUX est devenue sans objet ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SA SODES ;

ORDONNE une expertise judiciaire, au contradictoire de l’ensemble des parties, et désigne pour y procéder :

Monsieur [H] [P]

expert près les cours d’appel de [Localité 16] et de [Localité 19]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 17]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

* se rendre sur les lieux [Adresse 14] à [Localité 15] après y avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*examiner les désordres allégués et les pièces versées aux débats affectant l’immeuble ou les installations litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard des documents contractuels liant les parties, s’il y a lieu; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions,

*indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

*donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation,

*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Évry sis [Adresse 11] à EVRY (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SARL LH BOUCHERIE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 12] à 91012 Évry ([Courriel 18] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCI LES OISEAUX ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SCI LES OISEAUX ;

CONDAMNE la SARL LH BOUCHERIE aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,