Jugement N° : 26/00007

du 12 Janvier 2026

N° RG 24/00138 – N° Portalis DBW7-W-B7I-B7QW

Nature de l’affaire :

50B0A

_______________________

AFFAIRE :

M. [M] [T]

Mme [V] [T]

C/

M. [O] [R]

Mme [J] [R]

CCC :

M^e Bastien AUZUECH

M^e Jean Antoine MOINS

M^e Christine RAMOND

Copie :

Dossier

NL/LC

COUR D’APPEL DE [Localité 20]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 5]

[Localité 3]

— --

l’an deux mil vingt six, le douze Janvier

DEMANDEURS

Monsieur [M] [T]

né le 29 Juin 1948 à [Localité 22] (13)

[Adresse 10]

[Localité 4]

Madame [V] [T]

née le 16 Janvier 1954 à [Localité 18] (13)

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentés par son avocat postulant M^e Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC et ayant pour avocat plaidant M^e Bastien AUZUECH, avocat au barreau d’AVEYRON

DEFENDEURS

Monsieur [O] [R]

né le 08 Mai 1955 à [Localité 13] (13)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [R]

née le 23 Octobre 1955 à [Localité 19] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Jean Antoine MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL

— lors des débats :

M. Philippe JUILLARD, Président du tribunal, juge rapporteur, qui, faisant application de l’article 805 du Code de procédure civile, avait reçu les avocats en leurs plaidoiries, et mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 12 JANVIER 2026.

— Lors du délibéré :

Président : M. Philippe JUILLARD

Assesseur : M^me Nathalie LESCURE

Assesseur : M^me Audrey PEMZEC

Greffier : M^me Laëtitia COURSIMAULT, présente lors du prononcé du jugement.

DEBATS : À l’audience publique du 17 NOVEMBRE 2025

DELIBERE : Au 12 JANVIER 2026

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 28 février 2019, reçu par Maître [L] [A] [B], notaire à [Localité 21], Monsieur [M] [T] et Madame [V] [X] épouse [T] ont vendu à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] une ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 16] (CANTAL) cadastré Section B n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] comprenant une maison d’habitation, un bâtiment à usage de grange-étable et une cave, sol et terrain autour ainsi qu’un jardin à proximité moyennant le prix de 87.000 €. Aux termes de l’acte de vente, les acquéreurs devenaient propriétaires de l’ensemble immobilier à compter du jour de la vente et la jouissance des biens s’organise de la façon suivante: «  En ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation, [les acquéreurs en ont la jouissance] à compter du jour de l’acte par la prise de possession réelle ; en ce qui concerne la maison d’habitation et la cave située dans la grange : les acquéreurs en ont la jouissance rétroactivement depuis le 1er avril 2018, par la prise de possession réelle. Cette jouissance rétroactive est évaluée à la somme de 3 000 €. En ce qui concerne la grange, [les acquéreurs en auront] la jouissance au plus tard le 5 octobre 2026, par la prise de possession réelle » Cette réserve de jouissance sur la grange a été évaluée à la somme de 10 000 €, laquelle est comprise dans le prix de vente global.

Par acte délivré le 28 février 2024, Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] ont fait assigner Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac aux fins d’ordonner la déchéance du terme relatif au paiement du prix ; condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R], à leur verser les sommes de 55 000 € correspondant au solde du prix de vente, arrêtée au 30 janvier 2024 et à parfaire à la date du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir et de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] formulent les mêmes demandes et demandent en outre de leur ordonner de leur communiquer l’ensemble des attestations d’assurance incendie relatives au bien en litige couvrant les années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ; de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 544 et suivants et 605 et suivants, 1103 et 1305 et suivants du Code Civil, de :

débouter Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] de leur demande ; juger que Monsieur et Madame [M] [T] devront libérer l’intégralité des biens vendus le 28 février 2019, cadastrés section B n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9], lieudit [Adresse 12], au plus tard le 5 octobre 2026 de l’ensemble des objets et matériels et animaux leur appartenant ou dont ils ont la garde, les biens devront être restitués dans le même bon état que lors de la vente du 28 février 2019 ; et les condamner à leur verser les sommes de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions combinées des articles 455 et 768 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties quant aux moyens développés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 17 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale sur le fondement de la clause de déchéance du terme

Selon l’article 1305 du code civil, « l’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine ».

Il ressort des termes de l’acte notarié de vente du 28 février 2019 que la vente était conclue pour un prix de 87 000 € acquitté par un premier paiement de 5 500 € au jour de la signature de l’acte et pour le surplus à terme, au plus tard le 5 mars 2033, et « au moyen d’échéances mensuelles payables d’avance et au plus tard le 5 de chaque mois à concurrence de 500 € par mois ». Dans la partie « MODALITES DE PAIEMENT DU PRIX », in fine, dans un paragraphe bien distinct de ceux précédents, il est mentionné « en outre, le montant en principal, intérêts et accessoires des sommes dues deviendra exigible de plein droit et sans mise en demeure préalable dans l’un ou l’autre des cas suivants : – en cas d’inexactitude d’une seule des déclarations faites au présent acte par l’ACQUEREUR ; – à défaut d’exécution des engagements pris par lui (. . .) ». La délivrance d’un commandement de payer n’est pas requise avant la saisine de la juridiction aux fins de mise en œuvre de la clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du manquement de l’acheteur à ses obligations contractuelles comme cela ressort de l’acte notarié du 28 février 2019 qui n’impose cette formalité qu’en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du principal et des intérêts ou a défaut de paiement de toute ou partie du prix dans les termes convenus, correspondant au 4) de cette partie, et non le dernier paragraphe visé par les demandeurs.

La clause prévue au contrat de vente constitue une clause de déchéance du terme et non une condition résolutoire en ce que la clause prévoit expressément que le prix, payable à terme, le terme étant non pas le manquement aux obligations contractuelles mais le paiement du prix, deviendra exigible de plein droit en cas de manquements du vendeur à ses obligations contractuelles. La déchéance du terme permet de rendre exigible la créance avant le terme prévu alors que la clause résolutoire entraîne, pour les contrats à exécution successive comme c’est le cas en l’espèce, la résiliation automatique dudit contrat en cas de non-respect des obligations. Le point 6 du paragraphe relatif aux modalités de paiement est suffisamment explicite en renvoyant au défaut d’exécution des engagements pris par l’acquéreur, se référant aux obligations contractuelles générales, sans que le seul paiement du prix ne soit visé, alors que le même paragraphe se réfère à l’inexactitude des déclarations faites par le vendeurs ou encore à la vente du bien ou en cas de procédure collective concernant l’acquéreur, situations qui ne relèvent pas du défaut de paiement du prix.

Les demandeurs se prévalent de manquements aux obligations contractuelles par les acheteurs. Aux termes de l’acte de vente, les acheteurs avaient pour obligation notamment de « continuer et renouveler s’il y a lieu l’assurance incendie jusqu’au paiement intégral du prix de vente, à en acquitter exactement jusque-là et à leurs échéances, les primes et cotisations annuelles et à justifier du tout au vendeur à toute réquisition. Faute de quoi, le prix de la présente vente ou ce qui en restera dû deviendra immédiatement et de plein droit exigible (p. 10) ». Monsieur et Madame [H] [F] ont justifié de cette assurance à compter du 30 juin 2021 ( pièce n° 10) dans le cadre de la procédure de référé mais ne justifient pas de l’assurance incendie effective de l’ensemble du bien, en ce compris les dépendances, pour les années 2020, 2022, 2023 et 2024. Contrairement à ce qu’ils indiquent, la pièce n° 28 correspondant à un mail de Me [L] [A] [B] ne justifie pas qu’ils ont toujours été assurés et sont encore assurés au titre de l’incendie. Enfin, la sommation formulée dans le cadre de la présente procédure, notamment dans le cadre des conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2025 et la prétention en ce sens formulée dans les conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, vaut réquisition de justifier au vendeur de ladite assurance. Par conséquent, au regard de l’acte de vente, les acheteurs ont manqué à leur obligation contractuelle.

En outre, selon Monsieur et Madame [T], les époux [R] ont installé une activité agricole de miellerie dans la cave de la grange qui porterait atteinte à la destination d’habitation du bien. Selon l’acte de vente du 28 février 2019, « le BIEN » correspond à l’ensemble immobilier cédé, à savoir, une maison d’habitation, un bâtiment à usage de grange-étable et cave ainsi qu’un jardin, situés [Adresse 2] et l’acte stipule, dans une clause intitulée « USAGE DU BIEN » que « le vendeur déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. L’ACQUEREUR entend conserver cet usage ». Toutefois, Monsieur [R] était mentionné comme apiculteur dans l’acte de vente et les époux se déclareront comme apiculteurs sur la propriété de [Adresse 17] à compter du 1er mai 2018, consécutivement au transfert de l’activité de Monsieur [R] de son lieu de résidence d’origine ( pièces n° 18 et 19). Les époux [R] ont exercé cette activité dès la prise de possession réelle du bâtiment soit au printemps 2018, de sorte que les vendeurs avaient connaissance de cette activité avant la signature de l’acte de vente du 18 février 2019. La clause tenant à l’usage d’habitation du bien ne vaut que pour la maison d’habitation et non pour la grange étable et la cave, qui se trouve dans un bâtiment différent de la maison, qui ne peuvent par hypothèse revêtir un usage d’habitation ou encore le jardin situé à proximité. Au regard de l’article 544 du code civil, en tant que propriétaires, les époux [H] [F] ont le droit de disposer librement de ce bien, sauf à en abuser, ce qui ne saurait être le cas d’un usage de miellerie pour un apiculteur. L’acte de vente n’imposait aucune interdiction d’activité agricole pour les acheteurs. Enfin, il appert que, dans le cadre d’une sommation interpellative et de la procédure de référé, n’avait pas été invoqué l’exercice de l’activité d’apiculteur mais le défaut d’assurance professionnelle à ce titre ( pièce n° 21).

Les vendeurs se prévalent enfin des troubles de jouissance émanant des acheteurs par l’installation de barrières dans l’allée menant à l’étable dont ils avaient la jouissance. Or, il appert que ces troubles de jouissance ont donné lieu à l’ordonnance de référé du 18 octobre 2023. Les demandeurs indiquent que le trouble de jouissance demeure en ce que, depuis le mois de juillet 2023, les époux [R] ont déposé environ 8 ruches, lesquelles étaient en activité durant l’été, sur le chemin menant à la grange-étable ainsi qu’à l’entrée de ladite grange, ce qui leur cause nécessairement un préjudice. Toutefois, la pièce n° 7 correspondant aux deux photographies de ruches posées les unes sur les autres, non authentifiées sans datation non plus que localisation, ne permet pas d’établir que lesdites ruches se trouvaient sur le chemin, et causaient un trouble de jouissance, alors qu’il ressort des photographies qu’elles ne peuvent être en activité, vu leur positionnement, dans un lieu qui n’est nullement destiné à la fabrication de miel. En outre, les photographies attestent que la jouissance du bâtiment à usage de grange n’est pas empêchée, permettant au marchand de bestiaux de récupérer des animaux (pièce n° 23) et à Monsieur et Madame [T] d’accéder au bâtiment avec un tracteur et une citerne ( pièce n° 24). Monsieur et Madame [T] ne justifient pas du stationnement du camion des époux [R] dans le chemin pendant une durée d’un an de décembre 2022 au 18 octobre 2023, le seul élément produit aux débats étant le constat du commissaire de justice du 26 janvier 2023, constatant cette situation et ayant donné lieu à l’ordonnance de référé. Depuis lors, les époux [T] n’invoquent pas et ne justifient pas d’une nouvelle obstruction du chemin, en ne produisant aucune nouvelle pièce ni nouveau constat à ce titre, indiquant pouvoir se prévaloir de la violation d’obligation contractuelle antérieure. ll ressort au contraire des pièces produites aux débats par les défendeurs que les époux [T] utilisent le passage existant, les conduisant jusqu’à l’entrée du bâtiment d’écurie, avec leur tracteur et ce même s’il s’agit d’une utilisation seulement ponctuelle pour le nettoyage de l’écurie et le chargement unique d’une brebis, preuve n’étant pas rapportée d’un manquement par les acheteurs à assurer aux vendeurs la jouissance paisible de la grange jusqu’à la prise de possession réelle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, en raison du manquement des acheteurs à l’obligation de souscrire une assurance incendie, le montant en principal, intérêts et accessoires des sommes dues devient exigible de plein droit et sans mise en demeure préalable. Il y a donc lieu d’ordonner à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] de communiquer à Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] l’ensemble des attestations d’assurance incendie relatives au bien en litige couvrant les années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] à leur verser la somme de 55 000 € correspondant au solde du prix de vente, arrêtée au 30 janvier 2024, et à parfaire à la date du présent jugement, en derniers ou quittances, sans que le prononcé d’une astreinte ne se justifie.

II. Sur la demande au titre de dommages et intérêts

Monsieur [M] [T] et Madame [V] [X] demandent de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] à leur verser la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral. Aux termes des dispositions combinées des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, que ce soit de son fait ou par sa négligence ou son imprudence. L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, preuve n’est pas rapportée de la volonté de nuire des défendeurs, qui ne peut se déduire de la condamnation dans le cadre de la procédure de référé, aucun élément en ce sens n’étant produit aux débats, non plus que de comportements excessifs et abusifs des acheteurs, nullement caractérisés, et en l’absence de preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol de la part des défendeurs, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

La demande reconventionnelle aux fins de condamner les demandeurs à verser aux défendeurs la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sera également rejetée, les défendeurs succombant et en l’absence de preuve d’une faute, qui tiendrait sans être prouvée aux revendications et comportements anormaux des époux [T] notamment les insultes à connotation raciste ainsi que la persistance d’un tas de fumier sur le chemin d’accès aux parcelles, et de détermination d’un préjudice non plus que de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol émanant des demandeurs.

III. Sur la demande reconventionnelle aux fins de libération des lieux

Les défendeurs demandent de juger que Monsieur et Madame [M] [T] devront libérer l’intégralité des biens vendus le 28 février 2019, cadastrés section B n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9], lieudit Cabrillade commune de [Localité 16], au plus tard le 5 octobre 2026 de l’ensemble des objets et matériels et animaux leur appartenant ou dont ils ont la garde, les biens devant être restitués dans le même bon état que lors de la vente du 28 février 2019.

Toutefois, il ressort de l’acte de vente que la jouissance perdure jusqu’au 5 octobre 2026 de sorte que la libération des biens vendus devra intervenir à cette date sans que le tribunal, de façon superfétatoire, n’ait à statuer sur ce point qui résulte des dispositions conventionnelles. Enfin, dans le même ordre d’idée, il n’appartient pas au tribunal d’ordonner la libération des lieux en bon état d’entretien au 5 octobre 2026, simple rappel des dispositions conventionnelles, et sans que les éléments produits aux débats ne permettent d’établir en l’état ce défaut d’entretien. La demande de ce chef sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [R] ct Madame [J] [R] qui succombent seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [V] [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [R] ct Madame [J] [R] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit au regard de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] de communiquer à Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] l’ensemble des attestations d’assurance incendie relatives au bien en litige couvrant les années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] à verser à Monsieur [M] [T] et Madame [V] [T] la somme de 55 000 € correspondant au solde du prix de vente, arrêtée au 30 janvier 2024, et à parfaire à la date du présent jugement, en deniers ou quittances.

REJETTE la demande de Monsieur [M] [T] et Madame [V] [X] aux fins de condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

REJETTE la demande reconventionnelle aux fins de condamner les demandeurs à verser aux défendeurs la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] aux fins de juger que Monsieur et Madame [M] [T] devront libérer l’intégralité des biens vendus le 28 février 2019, cadastrés section [Cadastre 11] n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9], [Adresse 15] [Adresse 12], au plus tard le 5 octobre 2026 de l’ensemble des objets et matériels et animaux leur appartenant ou dont ils ont la garde, les biens devront être restitués dans le même bon état que lors de la vente du 28 février 2019.

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties.

CONDAMNE Monsieur [O] [R] ct Madame [J] [R] in solidum à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [V] [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [O] [R] et Madame [J] [R] in solidum aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait jugé et prononcé par M. JUILLARD, Président au Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le DOUZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

La Greffière Le Président