TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 24/00059 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CAHX

Minute :

JUGEMENT

DU 11/05/2026

COMMUNE DE [Localité 2], agissant par l’intermédiaire de son maire

C/

[C] [R]

[K] [D] [R]

Le 11/05/2026

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à M^e LAFON

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à M^e MERAL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

Rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Mme […] […], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame […] […], faisant fonction de Greffier et de […] […], greffière lors du prononcé.

Après débats à l’audience publique du 06 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

COMMUNE DE [Localité 2], agissant par l’intermédiaire de son maire

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne YERMIA, avocat au barreau D’AURILLAC substituée par M^e Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-15014-2024-00713 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AURILLAC)

Madame [K] [D] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne YERMIA, avocat au barreau D’AURILLAC

substituée par M^e Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

(bénéficient d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-15014-2024-00712 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AURILLAC)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 1999, avec prise d’effet au 1er janvier 2000, la COMMUNE DE [Localité 2] a donné à bail à M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] » à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1.170 francs, soit 184,27 euros, réévalué à 254,55 euros, outre les charges.

Le 3 mars 2023, la COMMUNE DE [Localité 2] a délivré congé à effet du 31 décembre 2023 aux motifs « d’important travaux de rénovation à effectuer ».

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux, la COMMUNE DE [Localité 2] les a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 25 avril 2025, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de voir valider le congé et ordonner leur expulsion.

Les locataires ont quitté les lieux le 28 août 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement u être retenue à l’audience du 6 mars 2026.

À cette audience, la COMMUNE DE [Localité 2], représentée par son conseil et se référant à ses conclusions récapitulatives du 5 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, sollicite de la juridiction qu’elle :

— valide le congé délivré le 3 mars 2023 ;

— condamne solidairement M [C] [R] et Mme [K] [R] [Z], épouse [R], à lui payer 2.313,04 euros correspondant au solde restant dû au titre de l’indemnité d’occupation, y compris la consommation d’eau, pour la période allant du 1er janvier 2024 à leur départ effectif ;

— déboute M [C] [R] et Mme [K] [R] [Z], épouse [R], de leurs demandes ;

— les condamne solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ces demandes, elle souligne qu’il demeure nécessaire de statuer sur la validité du congé afin d’apprécier l’existence d’un titre des locataires à s’être maintenus dans les lieux jusqu’au 28 août 2025. À cet égard, elle estime pouvant se prévaloir d’un motif légitime tenant à la nécessité de réaliser des travaux de remédiation à des désordres structurels, notamment l’humidité affectant la bâtisse, incompatibles avec le maintien des locataires dans les lieux. Elle souligne qu’aucune procédure de péril ou d’insalubrité n’a en l’espèce été initiée et que les locataires ne produisent aucun indices sérieux d’indécence, ayant au contraire effectués des travaux sans y être autorisés et laissé le bien dans un état déplorable à leur départ, tandis qu’elle-même justifie avoir exécuté son obligation d’entretien par l’achat d’équipements et l’exécution de travaux à la demande des locataires. Partant, elle estime qu’aucun préjudice de jouissance n’est établi et être fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit, en tenant compte de paiements à hauteur de 2.900 euros déjà effectués par les locataires, la somme de 2.313,04 euros.

M [C] [R] et Mme [K] [R] [Z], épouse [R], représentés par leur conseil et se référant à leurs conclusions n°3 déposées à l’audience, auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, demandent à la juridiction de :

— juger sans objet la demande de validité du congé ou sa contestation ;

— débouter purement et simplement la COMMUNE DE [Localité 2] de sa demande au titre d’une indemnité d’occupation ;

— subsidiairement, fixer la somme due au titre de l’indemnité d’occupation à 170 euros par mois, compte tenu de l’indécence du logement et de la délivrance d’un congé nul, juger qu’ils ont déjà réglés à ce titre la somme de 3.400 euros pour la période allant du 1er janvier 2024 au 29 août 2025, et en conséquence rejeter la demande en paiement de la bailleresse ;

— à titre reconventionnel, condamner la COMMUNE DE [Localité 2] à les indemniser à hauteur de 10.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation de leur créance avec celle éventuellement due à la bailleresse au titre d’une indemnité d’occupation ;

— débouter la COMMUNE DE [Localité 2] de ses prétentions ;

— condamner la COMMUNE DE [Localité 2] aux dépens et à leur payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Quoi qu’indiquant expressément renoncer, en raison de leur départ des lieux le 28 août 2025, aux demandes d’annulation du congé et d’expertise en vu d’établir l’indécence, voire l’insalubrité du logement, qu’ils avaient formulés dans leurs écritures antérieures, M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], arguent, au soutien de leur demande tendant à une suppression ou une minoration du montant de l’indemnité d’occupation, de l’indécence du logement et de la nullité du congé corrélative, dont ils soulignent qu’il ne précisait pas l’ampleur des travaux à réaliser, représentait un contournement par la commune de la procédure d’insalubrité, et ne pouvait être donné qu’en cas d’impossibilité de remédier à l’indécence.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de la COMMUNE DE [Localité 2] en validation du congé

En application de l’article 1719,1° du code civil, dans sa version applicable à la date du congé délivré en l’espèce, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de « délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. ».

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable à la même date :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que l’indécence du logement, même à la supposer avérée, ne peut faire obstacle à la délivrance d’un congé pour motif sérieux et légitime à l’échéance du bail, lequel est distinct d’une résiliation de ce dernier, mais peut au contraire constituer un tel motif, dont le juge est tenu de contrôler la réalité, même après le départ des locataires, qui sont déchus de tout titre d’occupation à l’échéance du congé valablement délivré.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2000. Il s’est renouvelé par tacite reconduction pour des durées successives de trois ans, jusqu’à sa dernière échéance, intervenue le 31 décembre 2023.

La COMMUNE DE [Localité 2] justifie de la délivrance d’un congé à effet de cette même date, dont la validité formelle n’est au demeurant pas contestée, remis en main propre contre-récepissé à M [R] le 3 mars 2023, soit dans le délai prescrit par le législateur.

La réalité du motif invoqués tenant à la nécessité de travaux nécessitant le départ des locataires est attestée par les clichés du bien produits en pièce 11 et présentés comme datant de septembre 2025, laissant voir un état fortement dégradé, en présence de tâches d’humidité généralisées, au sol, au plafond, sur les huisseries et les équipements, l’état de vétusté extrême la plupart des revêtements et équipements, l’existence de dégradations par endroits (trou dans un mur, dans un appui de fenêtre) et l’état de saleté avancée du logement. Loin d’être contestée par les locataires, l’ampleur des travaux à réaliser est au contraire corroborée par leur propre allégations d’un état d’indécence du logement, qui, à le supposer avéré ne peut que justifier de plus fort le congé délivré, sans que le bailleur ne soit tenu d’énumérer les travaux projetés.

Partant, le congé délivré le 3 mars 2023 sera validé et il sera constaté que les locataires ont occupé le logement sans droit ni titre entre le 1er janvier 2024 et le 28 août 2025.

II) Sur la demande de la COMMUNE DE [Localité 2] en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, l’ancien locataire s’étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre est tenu de compenser la valeur de l’utilisation des lieux et d’assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail, par le paiement d’une indemnité d’occupation par principe égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de le rendant conforme à l’usage d’habitation. Afin de remplir cette obligation, le propriétaire est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations autre que locatives nécessaires au maintien en l’état du logement loué.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…)Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de la combinaison de ces textes que l’état d’indécence du logement, à le supposer avéré, ne peut être invoqué qu’en cours de bail et ne peut justifier a posteriori une minoration de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans titre, ni, a fortiori une exonération de cette indemnité.

En l’espèce, si M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R] se prévalent de manière inopérante de l’état d’indécence du logement pour obtenir à titre principal une exonération totale et à titre subsidiaire une minoration de l’indemnité d’occupation, qui est due, ils justifient cependant, par leurs pièces 15, 19 et 20 de paiements à hauteur de 309,32 euros intervenus, les 1er septembre 2025, 13 novembre 2025 et 3 février 2026 qui n’ont pas été pris en compte par la COMMUNE DE [Localité 2] dans son décompte, lequel n’appelle par ailleurs aucune critique.

Par conséquent, ils seront solidairement condamnés à verser à cette dernière la somme de 2.003,72 (2313,04 –309,32) euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2024 au 28 août 2025, cette somme ne pouvant, au regard de son caractère indemnitaire, porter intérêts au taux légal qu’à compter de la présente décision.

III) Sur la demande de M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], en réparation d’un préjudice de jouissance

Si par application combinée des articles 1719, 1728 et 1731 du code civil et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu des réparations locatives, telles que détaillées par le décret du 28 août 1987 et s’il est présumé avoir reçu le bien en bon état, le bailleur dans le même temps est tenu de délivrer la chose en bon état, devant notamment faire tout au long du bail toutes les réparations autres que locatives.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que si les locataires se sont abstenus d’introduire, en cours de bail, des démarches utiles en vue de faire constater l’éventuelle indécence du logement par l’autorité judiciaire ou son éventuelle insalubrité par l’autorité préfectorale, il n’en demeure qu’ainsi qu’il a été constaté plus haut (v. supra I) qu’au terme d’un bail qui a duré vingt-quatre ans la plupart des huisseries, équipements et revêtement du logement présentent un état de vétusté avancée, caractérisant, nonobstant les réparations et remplacements ponctuels que ce dernier justifie avoir effectué, un manquement du bailleur à son obligation d’entretien.

Compte par ailleurs tenu du comportement des locataires, qui ne justifient pas avoir alerté utilement le bailleur de la situation, le préjudice de jouissance qui en découle sera justement indemnisé à hauteur de 2.003,72 euros.

La COMMUNE DE [Localité 2] sera condamnée à payer cette somme à M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], qui, au regard de son caractère indemnitaire, ne peut porter intérêts au taux légal qu’à compter de la présente décision.

IV) Sur la compensation des créances réciproques

En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation, qui a lieu entre obligations réciproques, fongibles, liquides et exigibles et lorsqu’elle est demandée, produit à la date où ces conditions se trouvent réunies l’extinction à simultanée et à due concurrences desdites obligations.

Ainsi que le sollicite M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], il y a lieu d’ordonner la compensation à la date de la présente décision, qui les rend liquides et exigibles, entre les créances indemnitaires réciproques des parties.

V) Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune partiellement en leur prétention, elles seront conjointement condamnées aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, l’équité commande de rejeter leurs prétentions respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE valide le congé délivré par la COMMUNE DE [Localité 2] le 3 mars 2023 concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

CONSTATE que M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], ont occupé sans droit ni titre ledit logement du 1er janvier 2024 au 28 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [K] [R] à payer à la COMMUNE DE [Localité 2] la somme de 2.003,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2024 au 28 août 2025 ;

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 2] à payer à M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], la somme de 2.003,72 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des deux créances à la date de la présente décision ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la COMMUNE DE [Localité 2], d’une part, et 50 % à la charge de M [C] [R] et Mme [K] [Z], épouse [R], pris solidairement d’autre part ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,