TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3S5A

MINUTE N°2025/ 434

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Août 2025

[U] [G], [D] [M] épouse [G]

c/

[W] [P], [T] [I], [C] [V]

Copie délivrée à

M^e Nathalie PARGOIRE

Monsieur [C] [V]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Jordan DARTIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [G]

né le 16 Août 1957 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [D] [M] épouse [G]

née le 19 Février 1960 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentés par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [P]

né le 09 Mai 1972 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Adresse 16]

[Localité 5]

comparant et assisté de M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [T] [I]

née le 25 Décembre 1975 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante et assistée de M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 14] [Adresse 10]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 février 2023 ayant pris effet le même jour, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] ont donné à bail à Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] épouse [P] et Monsieur [C] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer initial mensuel de 645 euros, et 15 euros de provision sur charges.

Par une ordonnance d’orientation et mesures provisoires en date du 9 novembre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal de BEZIERS a attribué la jouissance du domicile conjugale et du mobilier du ménage à Madame [T] [I] épouse [P], à charge pour elle de régler le loyer y afférent.

Par jugement en date du 6 février 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal de BEZIERS a prononcé le divorce des époux [P]/[I].

Par courrier LRAR en date du 15 mai 2024, Monsieur [C] [V] a informé les bailleurs qu’il quittait le logement à réception de ce courrier.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G], selon actes de commissaire de justice en date des 2 et 4 octobre 2024 ont fait signifier à Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2028 € et une facture de désinfection de 1245 €.

Par actes de commissaire de justice en date du 10, 13 et 14 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] ont assigné Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreint de 100 € par jour de retard ;

*condamner solidairement Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] épouse [P] et Monsieur [C] [V] au paiement de la somme de 4101 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 6 février 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation;

Les locataires n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

Après renvoi, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 3 juin 2025. Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G], représentés par leur conseil actualisent la dette à hauteur de 6741 €, et maintiennent leurs demandes.

Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] sont présents et assistés de leur conseil, laquelle dépose ses conclusions. Ils sollicitent que les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [W] [P] soient rejetées, ce dernier ayant quitté le logement selon l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoire en date du 9 novembre 2023 et ils exposent que Madame [T] [I] reconnait les sommes sollicitée au titre des loyers. Par ailleurs ils soutiennent ne pas être responsables de la présence des punaises de lit et qu’il ne leur appartient pas de supporter les dépenses incombant aux propriétaires. Ils demandent que les époux [G] soient condamnés à leur verser la somme de 2000 euros à chacun en réparation des troubles de jouissance et la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que soit ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge des parties.

Monsieur [C] [V], présent, indique qu’il n’est plus sur le bail depuis le 13 mai 2023 et qu’il n’est pas concerné par ces demandes, les loyers étant réglés lorsqu’il était encore présent.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 14 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2023 ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié les 2 et 4 octobre 2024 pour la somme en principal de 2028 €.

Conformément au décompte produit et en application des dispositions susvisées, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 décembre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1202 du code civil la solidarité ne se présume point. Il faut qu’elle soit expressément stipulée. Il appartient au juge d’apprécier si la solidarité ressort de manière certaine de l’engagement des parties.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité qui prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est porté caution pour lui prennent fin à la date d’expiration du délai d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un un nouveau colocataire figure au bail. À défaut la solidarité du colocataire sortant s’éteint, au plus tard, à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé, de sorte que Monsieur [C] [V] qui justifie avoir donné son préavis le 15 mai 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, qu’en l’absence de mention sur le bail locatif le délai de préavis est de trois mois, soit jusqu’au 15 août 2024, et en application de la clause de solidarité Monsieur [C] [V] sera encore tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’au 15 février 2025.

Il ressort du décompte produit par Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] que les impayés ont commencé en juillet 2024 soit postérieurement à l’ordonnance d’orientation et mesures provisoires en date du 9 novembre 2023 par laquelle le juge aux affaires familiales du tribunal de BEZIERS a attribué la jouissance du domicile conjugale et du mobilier du ménage à Madame [T] [I] épouse [P], à charge pour elle de régler le loyer y afférent et postérieurement

au jugement de divorce intervenu le 6 février 2024.

Dans ces circonstances, Monsieur [W] [P] ne peut être solidaire des dettes locatives de Madame [T] [I], les demandes à son encontre seront rejetées.

Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] produisent un décompte démontrant que Madame [T] [I] restait leur devoir la somme de 6741 € arrêtée le 2 juin 2025, soit la somme de 4101 € de juillet 2024 à février 2025, et la somme de 2640 € de mars 2025 à juin 2025.

Madame [T] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

En conséquence Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4101 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles du mois de juillet 2024 au mois de février 2025.

Madame [T] [I] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2640 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles du mois de mars 2025 au mois de juin 2025.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail Madame [T] [I] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [T] [I] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes relatives au frais de désinfection du à la présence de punaise de lit

Aux termes de l’article 1719 du Code civil le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucunes stipulations particulières : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Et aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public telle que modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Par conséquence, le bailleur est tenu de délivrer un logement dépourvu de nuisibles et de parasites, et il est par principe responsable de la présence de punaises dans un logement loué, sauf s’il prouve qu’elles ont été importées par le locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des explications des parties que les bailleurs ont été informé de la présence de punaises de lit par leur locataire dès le mois de juin 2024 et qu’ils ont procédé à la désinfection des lieux.

Toutefois le seul fait que la présence invasive des punaises de lit soit intervenue 18 mois après le début du bail ne suffit pas à démontrer que les locataires seraient responsables de cette contamination de sorte que les frais de désinfection restent à la charge de Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] qui sont par principe responsables de la présence de punaises dans un logement loué par eux.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2023 ayant pris effet le même jour, entre d’une part, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] et d’autre part, Monsieur [W] [P], Madame [T] [I] épouse [P] et Monsieur [C] [V] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer initial mensuel de 645 euros, et 15 euros de provision sur charges, sont réunies à la date du 5 décembre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [T] [I] à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] la somme de 4101 € (deux mille six cent quarante euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges du mois de juillet 2024 au mois de février 2025

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [T] [I] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] la somme de 2640 € (deux mille six cent quarante euros) arrêtée au mois de mai (mois de mai inclus) au titre de l’arriéré des loyers, charges du mois de mars 2025 au mois de juin 2025;

DEBOUTONS Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [W] [P] ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] de leur demande tendant au remboursement des frais de désinfection ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Madame [T] [I] et Monsieur [C] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [T] [I] ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [G] et Madame [K] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,