TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 113/2025

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6PO

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Juin 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[O]

C/

Mme [S] [G] [C] [X]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— Mme [S] [G]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [G] [C] [X]

Née le 25 Décembre 1999 à TOAMASINA (Madagascar)

Nationalité Française

Demeurant : 15 allée Heurtebise – Logement 43/11 – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 10 novembre 2022, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Madame [G] [S] un logement sis 15 allée Heurtebise, Logement 43/11 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 318,99 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Madame [G] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement signifié le 2 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [G] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 1 798,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;

— condamner Madame [G] [S] à payer la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [G] [S] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement délivré le 27 septembre 2024 et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1 798,84 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 avril 2025.

* * *

À cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 2 365,33 euros. Il déclare que le dernier versement a été effectué le 9 octobre 2024. Il précise être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [G] [S], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle explique qu’elle recherche un emploi et qu’elle perçoit le RSA pour 700 euros par mois. Elle précise qu’elle a une fille à charge et qu’elle souhaite rester dans le logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 avril 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 28 janvier 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’avril 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, portant sur la somme de 1 275,81 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [G] [S] reste devoir la somme de 2 365,33 euros à la date du 8 avril 2025.

Toutefois, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 92,69 euros et la somme sollicitée au titre de l’assignation pour 36,62 euros doivent être considérées comme des dépens et non comme une créance de loyer. Ces sommes seront retranchées du total dû.

Par conséquent, Madame [G] [S] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 2 236,02 euros au titre de l’arriéré locatif au 8 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire déclare à l’audience vouloir se maintenir dans le logement. L’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT se déclare opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 8 avril 2025 indique que la situation financière de Madame [G] [S] s’est dégradée suite à une baisse de ressources. Le travailleur social explique que Madame [G] [S] a engagé un contrat service civique qui s’est terminé en juin 2024, qu’elle a effectué une formation CAP petite enfance mais qu’elle n’a pas obtenu son diplôme et qu’elle a eu plusieurs dettes. Il note que l’APL est suspendue. Il fait savoir que Madame [G] [S] s’est engagée à verser 300 euros au bailleur au mois de mars.

Toutefois, il ne ressort pas de l’examen du décompte locatif ni de la procédure que la locataire se soit acquitté d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, le dernier versement est intervenu le 9 octobre 2024 pour un montant de 250 euros.

Ainsi, malgré le souhait de Madame [G] [S] de se maintenir dans le logement et au regard de l’absence de versement intégral d’un loyer courant avant l’audience, le bailleur s’étant au demeurant opposé à l’octroi de délais de paiement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Madame [G] [S].

En conséquence, la demande de délai de paiement de Madame [G] [S] sera rejetée.

V. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [G] [S] étant devenue occupante sans droit ni titre, elle sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 28 novembre 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mars 2025, Madame [G] [S] sera par ailleurs condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [S] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [S] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT et Madame [G] [S], le 10 novembre 2022, pour le logement situé au 15 allée Heurtebise, Logement 43/11 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

REJETONS les délais de paiement sollicités par Madame [G] [S] ;

ORDONNONS à Madame [G] [S] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, aux frais et risques de Madame [G] [S] ;

CONDAMNONS Madame [G] [S] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 2 236,02 euros (deux mille deux cent trente-six euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [G] [S] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, indexation incluse, en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [G] [S] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [G] [S] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,