Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

MINUTE n°

N° RG 24/00011 – N° Portalis DB3N-W-B7H-CY3J

AFFAIRE :

S.A.S. ORDIM GESTION ET TRANSACTION

C/

[J] [X] [E] [Y]

Le :

Expédition exécutoire délivrée à :

— M^e VAILLAU

Expédition conforme délivrée à :

— M^e VAILLAU

— M^e METZGER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Valérie COURET, Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 16 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 15 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, greffier.

* * * *

DEMANDERESSE :

S.A.S. ORDIM GESTION ET TRANSACTION

Activité : , dont le siège social est sis 9 rue des Lions – 89170 SAINT-FARGEAU

représentée par M^e Bérengère VAILLAU, avocat postulant au barreau d’AUXERRE

représentée par M^e Fabien KOVAC, avocat plaidant au barreau de DIJON

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X] [E] [Y]

né le 14 Juin 1947 à ABBEVILLE (80100)

de nationalité Française

demeurant 4 Résidence Dejaule 66400 REYNES

représenté par Maître Marie METZGER de la SCP DEJUST-PRINCET-METZGER, avocats au barreau d’AUXERRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 89024-2024-000309 du 24/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AUXERRE)

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat en date du 1er avril 2023, Madame [M] [N] a confié la vente de son bien immobilier sis 9 rue Reine de Sicile à LIGNY-LE-CHATEL (89) à l’agence ORDIM moyennant un prix de 169 000 euros, comprenant la rémunération du mandataire à hauteur de 14.000 euros.

Le 10 mai 2023 un compromis de vente a été signé entre Madame [M] [N] et Monsieur [J] [Y] moyennant un prix de 182 500 euros.

Le compromis de vente précisait que Monsieur [Y] procédait à l’acquisition du bien immobilier sans recourir à un prêt, reconnaissant dès lors ne pas pouvoir se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le délai de rétractation a été fixé au 21 mai 2023 et le délai butoir pour la signature de l’acte authentique au 31 août 2023.

Par courrier en date du 2 août 2023, Monsieur [J] [Y] a indiqué à Maître [O], notaire en charge de la vente, ne pas être capable d’honorer les frais d’annulation de la vente et a sollicité un échéancier.

Par courrier en date du 1er septembre 2023, Monsieur [J] [Y] a sollicité un échéancier auprès de Madame [M] [N] pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le 26 septembre 2023, Maître [O] a établi un procès-verbal de carence suite à l’absence de Monsieur [Y] à la signature de l’acte authentique.

Par courrier recommandé du 11 octobre 2023, le conseil de la S.A.S. ORDIM GESTION ET TRANSACTION a mis en demeure Monsieur [J] [Y] de lui payer la somme de 14 000 euros au titre de la commission qu’elle aurait dû percevoir lors de la réitération de l’acte.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023, la S.A.S. ORDIM GESTION ET TRANSACTION a assigné Monsieur [J] [Y], devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de lui payer la somme de 14 000 € à titre d’indemnité en réparation de son préjudice résultant de sa perte de chance de percevoir la commission prévue aux termes du compromis de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 21 janvier, la S.A.S. ORDIM GESTION ET TRANSACTION demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

— JUGER la société ORDIM recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— JUGER que la responsabilité de Monsieur [Y] est engagée ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [Y] à payer à la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION la somme de 14.000,00 €, à titre d’indemnité, en réparation du préjudice lié à la perte de chance de percevoir la commission prévue aux termes du compromis de vente ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— CONDAMNER Monsieur [Y] à payer à la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION expose que l’acquéreur, qui a fait perdre à jour sa commission, est tenu de réparer son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, même s’il n’est pas lui-même débiteur de la commission.

Elle précise que la signature d’une promesse synallagmatique de vente constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix en sorte que le vendeur et l’acquéreur ne peuvent, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, un refus ne pouvant avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou indemnisation.

Elle rappelle que le compromis de vente régularisée le 10 mai 2023 prévoyait en page 7 le versement d’honoraires au mandataire immobilier à hauteur de la somme de 14 000 € TTC, qui devait être prélevé sur le prix de vente versée par l’acquéreur mais que Monsieur [Y] a indiqué le 2 août 2023 ne pas disposer des fonds nécessaires pour honorer les frais d’annulation de la vente. Elle estime ainsi que le défaut de réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique de vente du 10 mai 2023, conclue par son intermédiaire est imputable au seul refus, sans motif légitime, de Monsieur [Y] de venir signer l’acte de vente, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle.

En réponse à l’argumentation adverse lui reprochant un manquement à son devoir de conseil, faute d’avoir alerté les clients d’un potentiel risque d’insolvabilité, la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION fait valoir que seule Madame [N], qui était sa mandante, est susceptible d’engager sa responsabilité dans l’hypothèse où elle aurait commis un manquement, et non Monsieur [Y].

Elle ajoute qu’il est fréquent que les retraités indiquent ne pas avoir recours à un emprunt immobilier pour acquérir un bien, peu important que l’avis d’imposition mentionne de faibles revenus, dès lors que l’acquéreur peut disposer d’une épargne suffisante pour assurer l’acquisition au comptant. Elle souligne que la situation financière de l’acquéreur a également pu évoluer entre la signature du compromis de vente et le dépôt de sa demande d’aide juridictionnelle, Monsieur [Y] ayant pu bénéficier d’une donation ou être dans l’attente du versement d’un héritage afin de financer le bien.

La société ORDIM GESTION ET TRANSACTION conteste par ailleurs l’affirmation selon laquelle elle ne lui aurait pas fait retranscrire de façon manuscrite la clause de l’article L 313-42 du code de la consommation, le défendeur ayant reconnu de façon manuscrite avoir été informé que s’il recourait un prêt il ne pourrait pas se prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre 3 chapitre 2 du code de la consommation relatif au crédit immobilier.

S’agissant du préjudice, la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION indique que le refus par Monsieur [Y] de signer l’acte authentique de vente lui a fait perdre une chance de percevoir la commission prévue. Elle estime qu’en raison de la réponse tardive de la rétractation et des diligences qu’elle avait effectuées, le montant du préjudice est égal au montant de la commission qu’elle devait percevoir, soulignant que le préjudice n’est pas calculé en fonction de la solvabilité de l’acquéreur défaillant.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA 3 décembre 2024, Monsieur [J] [Y] demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, de :

— DEBOUTER la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [Y] fait valoir qu’en vertu des dispositions de l’article 312 -17 ancien du code de la consommation, devenu l’article L 313-42) dans l’hypothèse où le prix d’acquisition sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter de la main de l’acquéreur une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions légales protégeant les emprunteurs non professionnels. Il rappelle que si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et que si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention. Il soutient qu’en l’espèce, l’acte sous seing privé vise l’article 312 -217 ancien et qu’il n’a pas rédigé de sa main les clauses des pages 5 et 11, se référant à cet égard à l’écriture figurant sur le dossier d’aide juridictionnelle. Il conclut que le fait qu’il n’ait pas rédigé cette clause ne permet pas d’établir qu’il a signé l’acte en parfaite conscience de l’étendue de son engagement.

En second lieu, Monsieur [J] [Y] reproche à la demanderesse un manquement à son obligation générale d’information, de conseil et de mise en garde.

Il soutient que les agents immobiliers doivent alerter les clients d’un potentiel risque d’insolvabilité, notamment lorsque l’acquéreur indique ne pas solliciter d’emprunt. Il estime que

S’agissant de la perte de chance, Monsieur [Y] rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égal à l’avantage aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il soutient qu’il n’existait aucune chance de réaliser l’opération, l’agence immobilière n’ayant effectué aucune vérification, et ayant concouru ainsi à son propre dommage.

personnelle de l’acquéreur et du fait qu’il n’allait pas recourir un emprunt ne permettait pas de s’assurer du respect tant de l’obligation de conseil préconisant de solliciter des garanties financières supplémentaires que du respect de l’obligation de mise en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Il considère ainsi que l’agent immobilier aurait dû se renseigner sur sa situation financière et à tout le moins requérir la production de son avis d’imposition, affirmant qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle en raison de sa faible retraite et qu’il ne dispose pas d’épargne.

Il précise enfin qu’une acquisition immobilière et son financement ne peuvent être fondé sur un espoir de gain (donation ou héritage).

Monsieur [Y] ajoute être conscient que l’action n’est pas fondée sur la responsabilité contractuelle mais délictuelle, mais qu’une telle action suppose que le comportement de l’acquéreur potentiel ait été fautif et que la victime n’ait pas concouru à son propre dommage.

S’agissant de la perte de chance, Monsieur [Y] rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l’avantage aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il soutient qu’il n’existait aucune chance de réaliser l’opération, l’agence immobilière n’ayant effectué aucune vérification, et ayant concouru ainsi à son propre dommage.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux termes de leurs écritures, par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, la demanderesse sollicite des dommages et intérêts à due concurrence de la commission qu’elle a perdue, faute de signature de l’acte authentique de vente.

Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a cependant droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.(1ère chambre civile, 1er Juillet 2020 ' n° 19-10.285).

Il convient donc de rechercher si les conditions sont réunies pour engager la responsabilité délictuelle de Monsieur [J] [Y] sur le fondement de l’article 1240 du code civil applicable qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer »

En l’espèce, la demanderesse reproche à l’acquéreur de ne pas s’être présenté devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, lui ayant fait perdre la commission de 14 000 € prévue aux termes du compromis de vente.

Il ressort des pièces versées aux débats que suivant mandat préférence de vente signée le 1er avril 2023, Madame [M] [N] a mandaté l’agence ORDIM IMMOBILIER AFIN de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre les biens immobiliers dont elle était propriétaire située 9, Rue Reine de Sicile, 89 144 Ligny le Châtel

Le 10 mai 2023, un compromis de vente a été signé avec le concours de la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION entre Madame [M] [N] et Monsieur [J] [Y] moyennant un prix de 182 500 €.

L’acte prévoyait, aux termes du paragraphe « négociation », que « chacune des parties s’engage à régler audit mandataires après levée de la dernière condition suspensive la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge figurant au mandat et indiquée ci-dessous :

A la charge du vendeur (commission incluse dans le prix stipulé au paragraphe prix de vente

PRIX TTC : 14 000 € (QUATORZE MILLE EUROS)

Il ressort du procès- verbal de carence établi le 26 septembre 2023 par Maître [O], que Monsieur [Y] ne s’est pas présenté pour signer l’acte authentique de vente.

Il est en outre justifié, par deux courriers produits aux débats en date des 2 août 2023 er 1er septembre 2023, que Monsieur [Y] a écrit à la venderesse pour solliciter un échéancier de 46 mois afin de lui permettre de payer l’indemnité d’immobilisation de 16 900 € et qu’il a ainsi renoncé à la vente, en reconnaissant être redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, Monsieur [Y] fait valoir qu’il n’aurait pas rédigé les clauses manuscrites figurant à la page 5 et 11 du compromis de vente.

Selon l’article L 312-17 du code de la consommation, « lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir du présent chapitre. En l’ absence de l’indication prescrite à l’article L. 312-15 ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 312-16 ». L’article L312-16 précise que, dans l’acte conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts qui en assument le financement, la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

En l’espèce, le compromis de vente mentionne :

1) au paragraphe intitulé « plan de financement » les deux clauses suivantes :

— une clause dactylographiée ainsi rédigée :

« l’acquéreur déclare qu’il n’envisage pas de contracter d’emprunt pour financer son acquisition, ce financement devant être assuré pour la totalité à l’aide de ses deniers personnels et assimilés

— une clause manuscrite ainsi libellée (page 5):

« je soussigné [Y] [J] déclaré effectué cette proposition d’acquisition sans recourir à aucun prix. Je reconnais avoir été informée que si je recours néanmoins un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre 3 chapitre 2 du code de la consommation relatif au crédit immobilier.

2) Au paragraphe intitulé « remise en main propre » (page 11), la clause manuscrite suivante rédigée de la même écriture que celle figurant en page 5

« remis par [L] [Z] ORDIM Immobilier

A chablis le 1er mai 2023

Je soussigné [J] [Y] déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 10 jours m’est accordé par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du 11 mai 2023 »

S’il ressort de l’examen de l’écriture de la clause manuscrite litigieuse susvisée que celle-ci diffère des courriers versés aux débats adressés par Monsieur [Y] à la venderesse pour solliciter un échelonnement de sa dette, il n’en demeure pas moins, qu’à supposer même que la mention manuscrite prévue à l’article L312-17 ancien du code de consommation dans le cas où l’acquéreur d’un immeuble indique financer son acquisition sans avoir recours à un prêt, n’ait effectivement pas été apposée de la main de l’acquéreur sur le compromis de vente signé par les parties, la seule sanction, au demeurant rappelée par Monsieur [Y] dans ses écritures, consiste dans le fait que l’acte doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Or, faute de toute indication sur la durée de cette condition suspensive, celle-ci est réputée avoir la même durée que la promesse elle-même, soit jusqu’au 31 août 2023

Il appartenait donc à M [Y] de justifier qu’il a sollicité un prêt pour le financement de son acquisition avant le 31 août 2023, ce qui n’est pas établi, ni même allégué, l’acquéreur ayant manifestement fait le choix de renoncer à son acquisition.

Le premier moyen tiré du fait que Monsieur [Y] n’aurait pas lui-même rédigé la clause manuscrite litigieuse, qui n’a pas de lien causal avec la non réalisation de la vente, est donc sans incidence sur l’issue du présent litige, et sera en conséquence écarté.

En second lieu, Monsieur [Y] reproche à l’agence immobilière un manquement à son devoir de conseil et à son devoir de vigilance au motif qu’elle n’aurait pas vérifié la solvabilité de l’acquéreur.

Toutefois, il convient de rappeler, comme le relève à juste titre la demanderesse, que Monsieur [Y] n’était pas le mandataire de la société ORDIM GESTION ET TRANSACTION et ne peut dès lors se prévaloir d’aucune responsabilité contractuelle de cette dernière à son égard. De surcroît, il connaissait le montant de ses ressources et de son patrimoine lorsqu’il s’est engagé dans les liens du compromis et ne peut dès lors utilement soutenir qu’en ne vérifiant pas sa solvabilité, l’agence immobilière aurait commis une faute à son encontre.

La faute de Monsieur [J] [Y], qui n’a pas régularisé l’acte de vente ayant eu pour effet d’entraîner l’échec de la vente , est donc caractérisée, et engage ainsi la responsabilité de l’acquéreur à l’égard de la demanderesse.

S’agissant du préjudice subi, il s’analyse en une perte de chance de percevoir son droit à commission.

Il est constant que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, Monsieur [Y] soutient qu’il n’existait aucune chance de réaliser l’opération, l’agence immobilière n’ayant effectué aucune vérification, et ayant concouru ainsi à son propre dommage tandis que la demanderesse estime cette perte de chance à 100 %.

Aucun élément du dossier n’établit que l’agence immobilière ait vérifié les capacités financières de l’acquéreur alors même que ce dernier, retraité, déclarait « effectuer cette proposition d’acquisition sans recourir à aucun prêt ». Aucune mention de l’acte ne précise l’origine des fonds dont l’acquéreur déclarait disposer.

Or, il résulte des éléments du dossier que Monsieur [Y], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, ne disposait pas des fonds nécessaires à l’acquisition, ayant fait obstacle à la réalisation de la vente.

La négligence de l’agence immobilière a ainsi effectivement contribué à la réalisation de son préjudice dès lors que si elle avait, à minima interrogé l’acquéreur sur l’origine des fonds afin de le faire figurer dans le compromis de vente (vente d’un bien immobilier, héritage…), il aurait rapidement été mis en lumière, que Monsieur [J] [C] ne disposait pas des fonds nécessaires. En s’abstenant de toute diligence sur ce point, la demanderesse a pris un risque quant à la possibilité de réitération de l’acte authentique, lequel s’est finalement révélé extrêmement important, au regard de la situation financière réelle de Monsieur [J] [Y].

En outre, la demanderesse ne justifie pas des diligences particulières qu’elle a effectuées en ne produisant notamment pas aux débats le bon de visite justifiant de la visite de l’immeuble ni d’échanges de courriels intervenus entre les parties justifiant de la réalité et de l’importance de son rôle d’intermédiaire dans la conclusion de la vente.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance subie par la demanderesse sera fixée à 40 % du montant de sa commission, afin de tenir compte de la part de responsabilité de l’agence immobilière dans la survenance de son propre préjudice, représentant la somme de 5 600 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y], qui succombe principalement, sera tenu aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Les circonstances de l’espèce commandent de laisser à chacune des parties les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à la S.A.S ORDIM GESTION ET TRANSACTION la somme de 5 600 € (CINQ MILLE SIX CENTS EUROS) au titre de sa perte de chance de percevoir la commission prévue aux termes du compromis de vente signé le 10 mai 2023 ;

LAISSE à chacune des parties les frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente procedure ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

La Greffière La Présidente,