Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

N° RG 24/00259 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C2G3

AFFAIRE :

[K] [R], [L] [I]

C/

[S] [N],

[D] [V]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Cécile GUIGNARD, régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Marina BOUCHOUAREB, Greffier lors des débats, et Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 13 Octobre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 10 décembre 2025, prorogé au 12 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, greffier.

* * * *

DEMANDEURS :

Madame [K] [R]

née le 10 Novembre 1990 à LOME (TOGO)

de nationalité Française

Profession : Monitrice éducatrice,

demeurant 9 rue de la Charmotière – 89113 CHARBUY

représentée par M^e Julia BANCELIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [I]

né le 13 Septembre 1990 à AUXERRE (89000)

de nationalité Française

Profession : Sapeur pompier,

demeurant 9 rue de la Charmotière – 89113 CHARBUY

représenté par M^e Julia BANCELIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [S] [N]

née le 17 Mars 1989 à AVALLON (89200)

de nationalité Française

Profession : Infirmière,

demeurant 11 Chemin de Neron – 89250 GURGY

représentée par M^e Gaëlle CHIMAY, avocat au barreau D’AUXERRE

Monsieur [D] [V]

né le 17 Octobre 1991 à SENS (89100)

de nationalité Française

Profession : Responsable,

demeurant 11 Chemin de Neron – 89250 GURGY

représenté par M^e Gaëlle CHIMAY, avocat au barreau D’AUXERRE

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte notarié en date du 4 août 2020, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] ont vendu à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] un bien ainsi présenté :

« Un pavillon édifié sur sous-sol comprenant :

Au rez-de-chaussée : Entrée, salon-séjour, cuisine, un dressing, salle d’eau, wc, une chambre.A l’étage : Palier, deux chambres, salle de bains, et wc séparé.Grenier Cave, garage, atelier, buanderie.TerrainDépendance : hangar »,sis 9 rue de la Charmotière 89113 CHARBUY, inscrit au cadastre section AP n°472 et 475, moyennant un prix de 188 000 euros.

L’acte authentique de vente a été précédé d’une promesse de vente, établie par un notaire, qui contenait la clause suivante : « ETAT DU BIEN

[…] Il n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents,Des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, S’il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT ».

A la suite d’une inondation du sous-sol survenue au cours du mois de décembre 2020, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] ont fait réaliser une expertise amiable non contradictoire par la société GROUPE EXPERT BÂTIMENT.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juillet 2021, les acquéreurs ont informé Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] de « la remontée d’eau dans le sous-sol » et souhaité recourir à la conciliation pour régler le différend.

Le 24 novembre 2021, Monsieur [L] [I] a déclaré un sinistre « dégâts des eaux » auprès de son assurance.

Un procès-verbal d’échec de conciliation a été dressé le 16 février 2022, à la suite de deux réunions (les 24 novembre 2021 et 16 février 2022).

Par ordonnance en date du 8 juillet 2022, le Président du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, statuant en matière de référé, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [T].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] ont fait assigner Monsieur [D] [V] et Madame [S] [N] devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de réduction du prix de vente et d’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] demandent au tribunal de :

« Condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à verser à Monsieur [I] et Madame [R] la somme de 42.911,83€ à titre de restitution d’une partie du prix de vente correspondant aux travaux de réfection due au titre de la garantie des vices cachés ; Condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à verser à Monsieur [I] et Madame [R] la somme de 15.504,67€ à titre de dommages et intérêts comprenant notamment la réparation de leur préjudice de jouissance et moral ;Condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] à verser à Monsieur [I] et Madame [R] la somme de 12.150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [N] en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 12.128,06€ ainsi que les frais occasionnés par l’expertise figurant au rapport de l’expert page 92 pour un montant total de 8.463,80€ ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ».

A l’appui de leur demande en restitution d’une partie du prix de vente, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] soutiennent, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que l’immeuble acheté est affecté de vices mis en lumière par l’expertise judiciaire, tenant au dysfonctionnement de l’exutoire et du réseau de drainage. Ils précisent que les opérations d’expertise ont eu lieu au cours de l’année 2023, marquée par la sécheresse et qu’en conséquence, les désordres constatés sont moindres que ceux vécus par eux depuis l’année 2020.

Ils soutiennent que les vices sont antérieurs à la vente, citant les conclusions de l’expertise amiable et de l’expertise judiciaire et produisant des attestations rédigées par des voisins. En réponse aux arguments développés par les défendeurs s’agissant du témoignage de Monsieur [X] [C], ils indiquent qu’une plainte, classée sans suite, a été déposée à son encontre à la suite de la rédaction de la première attestation, et que la seconde attestation a été rédigée par lui sous la menace du dépôt d’une plainte avec constitution de partie civile qui nuirait à son activité professionnelle.

S’agissant du caractère caché des vices, ils soulignent que les désordres relatifs à l’exutoire ne sont visibles que par temps de pluie et rappellent avoir acquis le bien litigieux au mois d’août, alors que le département était placé en vigilance sécheresse. Ils indiquent que la pompe vide-cave n’est pas mentionnée dans la liste des meubles vendus avec l’immeuble, et contestent, en réponse aux dires des défendeurs, qu’elle ait été présente et visible lors de la contre-visite. Ils ajoutent que les défendeurs ont dissimulé les désordres liés à l’humidité du sous-sol, relevant que les couches d’enduit et de peinture sont plus nombreuses en partie basse qu’en partie haute dans la cage d’escalier. Ils estiment que les messages échangés quelques jours après la vente avec les défendeurs démontrent qu’ils n’ont pas été informés des désordres.

Ils font observer, en outre, que de tels vices rendent partiellement le bien impropre à sa destination, en ce que les biens entreposés dans les espaces « buanderie », « atelier » et « cave » qui constituent le sous-sol, dédiés respectivement au lavage du linge, à une activité de travail et au stockage, ne peuvent être posés au sol et doivent être surélevés.

Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] soutiennent que Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V], qui ont occupé pendant trois années la maison, avaient connaissance des vices et les ont dissimulés et ne peuvent de ce fait bénéficier de la clause contractuelle d’exonération de garantie. Ils relèvent que les défendeurs ont dissimulé les désordres liés à l’humidité en appliquant plusieurs couches de peinture et d’enduit dans la cage d’escalier. Ils indiquent que les attestations rédigées par les voisins font état d’un écoulement régulier d’eau dans la rue, provenant de l’habitation. Ils font observer que les attestations produites par les défendeurs n’ont pas de valeur probante – en ce que leurs auteurs ne sont venus que quelques heures, ne se sont pas rendus dans le sous-sol et n’ont pas prêté attention aux désordres – et que les photographies versées ne sont ni datées ni circonstanciées.

En réponse à l’argumentation de Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V], les demandeurs indiquent que l’expert nommé n’a pas souhaité prendre attache avec les voisins et ne s’est pas prononcé pour une mise en cause de ces derniers.

Sur le fondement des articles 1644 et 1645 du code civil, ils concluent en conséquence à la condamnation de Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à leur restituer une partie du prix de vente, correspondant aux travaux de réfection de l’ensemble du système de drainage. Ils relèvent que les drains existants, qui représentent 60% du réseau, sont inefficaces pour supprimer l’humidité présente dans le dallage du sous-sol et estiment que la création des drains manquants ne peut suffire à résoudre le désordre.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, les demandeurs exposent, s’agissant de leurs préjudices, avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l’humidité anormale du sous-sol et un préjudice financier, du fait des dépenses engagées pour démontrer la réalité des désordres allégués dans le cadre de la procédure de référé-expertise. Ils ajoutent avoir subi un préjudice moral lié à la découverte des vices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] sollicitent du tribunal de :

« DECLARER Monsieur [I] et Madame [R] mal fondés en leurs demandes.JUGER l’attestation de Monsieur [C] [X], pièce adverse numérotée 21, irrecevable et l’écarter des débats.En tout état de cause, JUGER que l’attestation de Monsieur [C] [X], pièce adverse numérotée 21, en date du en date du 16 février 2023 est contredite par son attestation en date du 29 novembre 2024, pièce numérotée 40, et l’écarter des débats. JUGER que Monsieur [V] et Madame [N] n’avaient pas connaissance de vices affectant le bien vendu,En conséquence,

JUGER que la clause exonératrice de garantie insérée à l’acte de vente doit recevoir application.En conséquence,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [I] et Madame [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires. Subsidiairement,

JUGER que le défaut de mise en cause des propriétaires des maisons situées à proximité du chemin d’accès ne permet pas de déterminer les causes des désordres et les responsabilités encourues.En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [R] de leurs demandes. Plus subsidiairement,

JUGER que les travaux de réhabilitation du drainage seront limités à une somme de 14 000 €DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [R] de leurs demandes indemnitaires et de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraintes CONDAMNER solidairement Monsieur [I] et Madame [R] à verser à Monsieur [V] et Madame [N] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER solidairement Monsieur [I] et Madame [R] aux entiers dépens ».

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à leur encontre, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] soutiennent, au visa des articles 1641 à 1643 du code civil, qu’au titre des causes des désordres constatés, l’expert n’a pas envisagé l’influence des épisodes de sécheresse et des phénomènes de retrait et de gonflement des terres que connait la commune de CHARBUY. Par ailleurs, ils estiment que la cause et la réalité de l’évènement survenu à l’hiver 2020 ne sont pas démontrées, relevant que seules des photographies ont été produites et qu’aucune nouvelle inondation ne s’est depuis produite.

S’agissant du caractère caché des désordres, les défendeurs arguent qu’ils n’ont pas dissimulé aux acquéreurs l’épisode de présence d’eau dans le sous-sol, faisant valoir la présence, lors des visites et jusqu’à leur déménagement, de la pompe vide-cave dans le regard et d’un message envoyé en août 2020 (« Je te l’avais dit et montré pendant la contrevisite »). Ils précisent que les demandeurs n’ont pas répondu audit message.

Ils font observer, en outre, qu’il n’est pas justifié que le bien serait impropre à sa destination. Ils soulignent à cet égard que si la partie « cave » du sous-sol n’est pas utilisée, les parties « garage » et « atelier » le sont, des biens y étant entreposés et des activités festives organisées.

Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] soutiennent n’avoir pas eu connaissance du dysfonctionnement constaté, de sorte que la clause d’exclusion de garantie doit trouver à s’appliquer. Ils expliquent qu’à l’instar des précédents propriétaires, ils n’ont pas connu ou constaté de phénomènes d’inondation ou d’humidité le temps de leur occupation, précisant n’avoir été affecté par la présence d’eau dans le sous-sol qu’à une reprise après l’acquisition de la maison en mars 2017 et avoir ensuite installé, sur les conseils de leurs proches, une pompe vide-cave. Ils ajoutent que seules les investigations techniques d’expertise ont permis de porter à leur connaissance les désordres affectant l’immeuble et contestent la recevabilité de la première attestation rédigée par Monsieur [C], qu’ils jugent mensongère. Par ailleurs, les défendeurs contestent toute volonté de dissimulation de l’humidité présente dans la cage d’escalier, telle qu’indiquée au rapport d’expertise et affirmée par les demandeurs. Ils affirment à cet effet avoir effectué les travaux de peinture après l’achat de la maison en 2017 et non avant la vente de 2020 et soutiennent que la réalisation par leurs soins des travaux explique la différence d’épaisseur des couches d’enduit et de peinture relevée par l’expert.

A titre subsidiaire, en cas d’application de la garantie des vices cachés, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] estiment que leur responsabilité est incertaine. Ils relèvent que le colmatage du réseau de drainage est lié à un écrasement du drain au niveau du chemin d’accès aux propriétés voisines et reprochent de ce fait aux demandeurs de n’avoir pas mis en cause les propriétaires voisins afin que leur responsabilité soit établie.

Ils font valoir, par ailleurs, que la restitution du prix de vente ne peut être égale aux travaux de réfection intégrale du système de drainage et de l’exutoire. Ils soulignent à cet effet que les drains existants, qui entourent à 60% la maison, sont opérationnels et indiquent que la création des drains manquants est évaluée par l’expert à la somme de 14 000 euros.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, ils font observer que les demandeurs ne justifient ni de la valeur locative de la maison ni du taux retenu (15%) et ajoutent que le sous-sol est utilisé dans ses parties « atelier », « garage » et « buanderie ». S’agissant de la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral, ils estiment que les traces d’humidité relevées dans le sous-sol n’ont pas altéré la qualité de vie des demandeurs.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. A ce titre, le juge ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises. Il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux demandes de constat, de donner acte ou de dire et juger.

I. Sur la demande en restitution d’une partie du prix de vente.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil ajoute que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 du code civil dispose que « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1644 dudit code laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères consistant en un défaut non apparent de la chose, antérieur à la vente et suffisamment grave pour en compromettre son usage normal.

Sur l’existence de désordres

En l’espèce, s’agissant de l’évènement allégué par les demandeurs et survenu « durant l’hiver 2020 », l’expert relève que « les photos présentées montrent que, dans le garage, le sol est sec au niveau de l’entrée du garage et mouillé au fond de celui-ci ». Il indique que « le seuil du garage est sec », de sorte que « cela confirmerait que l’eau présente dans ces photos au fond du garage est de l’eau d’infiltration, sortie du sol ».

Le rapport d’expertise précise que la maison sis 9 rue de la Charmotière 89113 CHARBUY, construite en 1979, « est sur sous-sol total, semi-enterrée » et « dispose d’un réseau de drainage situé au niveau des fondations qui rejoint le regard R1 ».

Monsieur [F] [T] explique que les eaux claires de l’habitation s’écoulent dans le regard « R1 », situé partiellement sous la terrasse. Il constate notamment que :

Le drain « D2 est obstrué dès l’origine »,Le drain « D5 est l’exutoire » et est « bouché 20 mètres plus bas », précisant qu’il « voit son débit limité par la présence de racines, par l’encombrement de matières en suspension qui obstruent le passage, et par l’interruption du drain à 20m en aval du regard R1 »,Le drain « D6 est obstrué ou écrasé à 7m », de sorte que « l’eau injectée refoule vers R1 ».Il relève également s’agissant de ce regard, que « le fond […] ne se vide pas, signe d’un défaut d’évacuation ».

Il convient de relever que les défauts affectant le réseau de drainage avaient précédemment été relevés dans le cadre de l’expertise amiable non contradictoire. En effet, dans son rapport en date du 23 mars 2021, la société GROUPE EXPERTS BÂTIMENT note que « Le caniveau du garage, ainsi que le regard collecteur des eaux pluviales sont pleins. L’eau ne s’écoule pas. Les réseaux sont montés en charge et l’eau remonte également sous la dalle du sous-sol » et indique que « L’exutoire du regard collecteur doit être bouché ou cassé et ne permet pas une évacuation ».

L’expert judiciaire explique qu’ « un colmatage de l’exutoire situé à l’aval du regard R1 est à l’origine de la mise en charge du regard R1 et a été à l’origine du débordement de la grille aco-drain qui lui est directement reliée. Concernant les remontées d’eau par le sol dans la cave le 29 décembre 2020, elles s’expliquent par la mise en charge de l’ensemble des drains entourant la maison. Le dallage de la cave n’est pas étanche ; le niveau de l’eau est élevé dans les drains périphériques. L’eau pénètre dans la cave par le sol puis par les fissures, par un phénomène de siphon jusqu’à être à l’équilibre entre l’intérieur (niveau du sol) et de l’extérieur (niveau de l’eau dans l’aco-drain) ».

Si l’expert constate, lors de la seconde réunion tenue le 22 février 2023, que « La cage d’escalier est « sec. Les murs en parpaings sont « sec » (quelques mesures en limite). La chape est « sec » », au regard des mesures alors réalisées, il indique en conclusion de son rapport que « Les observations visuelles montrent des traces d’humidité à certains joints de la dalle, tant dans le garage que dans la buanderie ».

La société LERM, sapiteur présent lors de la réunion du 4 octobre 2023, relève dans son rapport que « Les traces d’humidité observées sur le dallage en bêton du garage seraient en lien avec une variation localisée de l’humidité en surface du béton ». Elle précise que « Les mesures d’humidité à la bombe à carbure ont montré une humidité du béton en surface quasiment quatre fois plus élevée dans une zone d’apparence humide comparée à une zone d’apparence sèche ». Si elle indique que les mesures d’humidité au niveau de la cage d’escalier n’ont pas « montré une différence notable », elle souligne que « le cloquage de la peinture du mur de la cage d’escalier a pu être provoqué par la présence d’eau au droit de ces zones » et « des remontées capillaires au sein du mur sont donc vraisemblablement à l’origine des dégradations observées au niveau de la peinture en partie basse du mur de la cage d’escalier ».

Selon l’expert, « Les drains ne sont pas efficaces pour supprimer toute humidité dans le dallage du sous-sol semi-enterré (garage, atelier, buanderie) et […] les remontées capillaires atteignent le bas de la cage d’escalier et font cloquer la peinture » (p. 62).

Ainsi, en conclusion de son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté :

« – La saturation des drains exutoires en boue, et leur écrasement à l’aval,

— La présence de racines dans les drains exutoires

— Le cloquage de la peinture dans la cage d’escalier du sous-sol

— La présence de taches d’humidité dans le sous-sol

— L’état moyennement satisfaisant, compte tenu de son âge 40 ans du réseau de drainage des fondations de l’habitation

— La séparation du réseau de drainage des champs et du réseau d’évacuation des eaux claires de l’habitation, avec possibilité de transfert des eaux de l’un à l’autre, du fait que leurs exutoires ont été posés dans la même tranchés »

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’existence de désordres est avérée.

Sur l’antériorité du vice

En l’espèce, l’expert judiciaire note que « Le désordre prend selon toute vraisemblance son origine dans un écrasement ou une casse des drains (le drain exutoire de R1 et le drain du champ) lors des travaux de création du chemin bas en 2017, à l’occasion de la viabilisation des terrains à construire ». Il conclut que « les désordres concernant l’exutoire sont apparus trois ans avant l’acte de vente du 4 août 2020 ».

Il précise, s’agissant de l’humidité du sous-sol, que « la pièce 2/7, photos de l’usage fait du sous-sol par Monsieur [V] et Madame [N], montre que des taches d’humidité ou des traces aux jointures des parpaings existent ». Il affirme ainsi que « L’humidité pré-existait lors de la vente à M. [I] et Mme [R] ».

Il y a donc lieu de considérer que les désordres sont antérieurs à la vente conclue le 4 août 2020.

Sur le caractère caché du viceEn l’espèce, dans leurs conclusions, les défendeurs soutiennent que Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] avaient connaissance des désordres affectant le réseau de drainage, compte-tenu des messages échangés le 12 août 2020, reproduits ci-après :

« [Les défendeurs] J’ai installé le mien dans ma nouvelle maison, si il pleut vraiment très très fort les réseaux n’évacuent pas assez vite.

[Les demandeurs] D’accord. Tu as déjà eu le sou sol inondé ?

[…]

[Les défendeurs] Oui j’avais eu un peu d’eau la première année pendant une pluie d’orage justement parce que on ne m’avait pas prévenu que quand on a un sous-sol il faut toujours un vide cave au cas où.

Je te l’avais dit et montré pendant la contre-visite ».

Ce dernier message – qui n’apparaît pas dans la pièce versée par les demandeurs – n’est pas circonstancié, de sorte qu’il ne permet pas d’apprécier la teneur de l’information communiquée par les vendeurs aux acquéreurs. De surcroît, l’information que le sous-sol a été inondé une fois à la suite d’un orage ou qu’une pompe vide-cave est installée ne permettait pas aux acquéreurs d’en déduire un dysfonctionnement du réseau de drainage.

Par ailleurs, les demandeurs affirment la pompe vide-cave installée dans le regard R1 était présente et visible au moment des visite et contre-visite. S’ils versent aux débats deux attestations manuscrites, rédigées les 20 avril et 21 avril 2024 par Monsieur [O] [N] et Monsieur [L] [W], dans lesquelles ils témoignent de la présence de la pompe et de la visibilité du tuyau d’évacuation, il convient de souligner que ces attestations ont manifestement été écrites sous la dictée, les termes employées étant quasiment identiques, et par des proches (se présentant respectivement comme « frère » et « beau-frère » des demandeurs), de sorte que leur valeur probante doit être relativisée. Faute d’apporter un autre élément de preuve à l’appui du fait allégué, il ne peut être retenu la présence de la pompe vide-cave lors des visites antérieures à la vente, et qu’en tout état de cause son éventuelle présence ne saurait constituer une information suffisante délivrée aux acquéreurs.

Au surplus, il convient de relever que la promesse de vente, versée aux débats, ne mentionne pas l’existence d’une pompe vide-cave installée par les vendeurs.

En tout état de cause, il ressort des éléments du dossier que les demandeurs ne pouvaient déceler le désordre. En effet, le dysfonctionnement du réseau de drainage et ses conséquences sur la partie « sous-sol » de l’habitation, tenant au phénomène d’humidité, ont été mis en lumière par les investigations réalisées dans le cadre de l’expertise judiciaire (curage des drains, exploration par caméra, terrassement, assistance d’un sapiteur). Ainsi, seule l’expertise judiciaire a permis d’établir le désordre dans son ampleur et ses conséquences.

Par ailleurs, l’expert souligne l’influence d’un paramètre météorologique dans la survenue du désordre, relevant que « Selon les informations transmises, la pompe a été installée par les demandeurs, quelques mois après leur arrivée dans la maison. Ils ont emménagé en été. Pendant quelques 6 mois, il n’y aurait pas eu d’inondation, l’exutoire aurait fonctionné. Si cela était, ça tiendrait au fait que le débit des drains agricoles est très faible en été et que, de ce fait, les deux drains en parallèle pouvaient absorber l’eau supplémentaire des orages. Les défendeurs avaient emménagé dans la maison en plein hiver, période où les drains agricoles collectent généralement plus d’eau. Ce qui fait que le fonctionnement gravitaire aurait été insuffisant ». Or, les défendeurs précisent dans leurs conclusions que les visite et contre-visite ont été organisées au mois de mai 2020, soit à un moment moins propice aux averses et/ou orages.

Ainsi, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] n’avaient ni connaissance du désordre ni ne pouvaient le déceler compte-tenu de sa nature. La condition tenant au caractère caché est donc remplie.

Sur la gravité du vice

En l’espèce, dans son rapport, l’expert judiciaire relève que « le sous-sol est tout de même utilisé dans ses trois espaces et que l’humidité est faible ». Il précise que « dans la partie garage, (l’humidité) n’est pas préjudiciable, par rapport à l’usage qui est prévu pour un garage » et relève que « dans les parties atelier et buanderie, une humidité résiduelle persiste ». Il ajoute qu'« il est possible, mais non vérifié, que cela ait un impact sur la détérioration des produits stockés ou posés à même le sol ».

Les défendeurs contestent toute inutilisation des différentes parties du sous-sol, relevant que des biens peuvent et y sont entreposés. De fait, l’expert judiciaire lui-même souligne n’avoir pu effectuer de mesure d’humidité dans l’atelier et la buanderie lors de la seconde réunion en raison de « l’encombrement des espaces » et les photographies présentes au rapport montrent la présence, dans les parties garage/atelier/cave, d’un certain nombre de biens.

Toutefois, il convient d’observer que les biens entreposés par les demandeurs ne sont pas posés sur la dalle de béton, mais surélevés sur palettes en bois ou rangés sur des étagères. Une telle contrainte d’organisation limite nécessairement l’usage attendu d’un sous-sol total.

En conséquence, l’humidité, manifestation du dysfonctionnement du réseau de drainage, diminue fortement l’usage de la partie sous-sol de l’habitation.

Partant, les désordres constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur la clause d’exclusion de garantie et la connaissance des désordres par les vendeurs.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent d’une clause d’exclusion de garantie contenue à la promesse de vente, ainsi rédigée :

« S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, S’il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT ». Les demandeurs indiquent, dans leurs conclusions, que la clause a été reprise dans l’acte de vente, non versé aux débats. L’existence et le contenu de la stipulation contractuelle n’étant pas discutés par les demandeurs, le moyen sera examiné à la lumière de la clause telle que rédigée à la promesse de vente.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment de leurs écritures, qu’après l’achat de la maison le 24 février 2017, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] ont constaté la présence d’eau dans le sous-sol. Aussi, écrivent-ils aux acquéreurs lors de l’échange de messages le 12 août 2020 : « Oui j’avais eu un peu d’eau la première année pendant une pluie d’orage », conseillant l’installation d’une pompe vide-cave. A cet égard, il convient de relever que les vendeurs explicitent aux acquéreurs l’origine du phénomène rencontré, écrivant : « « Si il pleut vraiment très très fort les réseaux n’évacuent pas assez vite ».

Les vendeurs se défendent en relevant n’avoir connu qu’un seul évènement de cette nature. De fait, comme l’indique à juste titre l’expert, « Les évènements d’inondation se sont répétés à 3 ans d’intervalle. A chaque fois, l’absence de pompe a permis de constater le colmatage du réseau d’évacuation, et la suppression de l’inondation par l’installation d’une pompe ». De sorte que c’est l’installation de la pompe vide-cave par les vendeurs, après l’évènement, qui explique la non-réitération du phénomène, l’objet permettant aux eaux claires de s’évacuer sur le chemin d’accès, ainsi qu’en témoignent dans leurs attestations Monsieur [Z] [U], Monsieur [E] [B] et Madame [A] [M] épouse [Y].

Ainsi, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] avaient connaissance du désordre affectant les drains.

Quant à la manifestation du désordre tenant à l’humidité du sous-sol, si l’expert indique que « L’humidité résiduelle du garage, de la buanderie, voire de l’atelier, pouvait ne pas attirer l’attention des vendeurs, dans la mesure où ils ont pu utiliser ces espaces, stocker des plaques de plâtre… » et si les défendeurs versent de nombreuses attestations qui témoignent de l’absence d’humidité dans les lieux, force est de constater, à l’examen des photographies prises par eux le temps de leur occupation, que des traces d’humidité étaient visibles sur les murs et que certains biens stockés au sous-sol étaient entreposés sur des protections en plastique.

S’agissant de la cage d’escalier menant au sous-sol, l’expert relève que les vendeurs « ont repeint cette cage d’escalier entre la contre-visite et la visite, et ne pouvaient manifestement pas ignorer l’existence de cette humidité ». Il ressort de l’examen des pièces versées par les défendeurs – et notamment des photographies datées des 8 novembre 2016 et 9 avril 2017 – que les travaux de peinture ont eu lieu après l’acquisition par Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] du bien immobilier (année 2017), et non avant la conclusion de la vente du 4 août 2020, de sorte que la conclusion de l’expert ne peut être retenue.

Les défendeurs indiquent avoir réalisé eux-mêmes les travaux d’enduit et de peinture. Or, la société LERM, sapiteur, souligne que « le mur de la cage d’escalier est constitué d’un parpaing recouvert d’une couche d’enduit d’épaisseur allant d’environ 0,5mm en partie haute du mur à environ 0,9mm en partie basse du mur. Un revêtement de peinture blanche composé de 6 couches de peinture en partie basse du mur contre 4 couches de peinture en partie haute du mur est présent à la surface du mur ». Il relève, par ailleurs, la présence d’eau « au niveau du parpaing » et « au sein de l’enduit et à l’interface entre la peinture et l’enduit ». Selon l’expert, « Le nombre de couches de peinture est plus important dans le bas du mur que dans la partie haute. C’est le signe qu’il y avait plus de dégradation, par le fait de l’humidité ».

Il résulte de ces éléments que l’humidité était déjà existante lors de la réalisation des travaux d’enduit et de peinture et a obligé les défendeurs à appliquer plus de matières (enduit et peinture) sur la partie concernée par elle. Bien que profanes en la matière, les défendeurs ont nécessairement eu connaissance du désordre.

Dès lors, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à l’action estimatoire engagée par Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] à l’encontre de Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V].

Sur le montant du prix à restituer.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la restitution par les défendeurs d’une partie du prix de vente, correspondant aux travaux de réhabilitation à effectuer, d’un montant total de 42 911,83 euros TTC.

A titre liminaire, s’il est vrai, comme le soulignent les défendeurs, que l’expert, dans son rapport, indique être « incertain […] sur la part d’imputabilité des défendeurs », il convient de rappeler que la garantie des vices cachés est une obligation des seuls vendeurs et qu’il leur appartenait d’appeler à la cause toute personne intéressée.

De même, si l’expert souligne son incertitude « sur les travaux de réparation à mettre en place […] », force est de constater qu’il relève que la pompe vide-cave installée est une « solution palliative » qui « n’est pas pérenne, parce que bricolée, avec un fil électrique et un tuyau de refoulement posés au sol » et que les demandeurs ont fait appel « à une entreprise de travaux qui a proposé de remplacer et prolonger les drains », solution sur laquelle il se repose.

Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] versent aux débats un devis établi par la société « RTP – Rousselat Travaux Publics » en date du 14 janvier 2022. Dans son rapport d’expertise, Monsieur [F] [T] se fonde sur le devis établi (et reproduit en partie) par la même société, en date alors du 8 janvier 2024.

Au regard du devis communiqué, l’expert évalue :

Les travaux de réhabilitation de l’exutoire à la somme de 7 190,30 euros HT, soit 7 909,33 euros TTC, lesquels comprennent « réfection du regard général R1, tuyau sous bâtiment (6m) et sous espace vert (30m), regard sur réseau public (fossé tubé) » Les travaux de réfection du drainage à la somme de 31 820,46 euros HT, soit 35 002,50 euros TTC, lesquels consistent « à déposer les drains existants, à étancher les parois enterrées des murs, à récréer tous les drains périphériques, y compris regards de visites ».

Toutefois, Monsieur [F] [T] précise que « 60% du périmètre de la maison est déjà entouré de drains fonctionnels, malgré leur vétusté » et relève qu’il est ainsi « possible de limiter les dépenses en ne créant que les drains manquants, qui représentent 40% du linéaire, ce qui ramènerait le coût à 14 000€ TTC » (35 002,50 euros TTC x 0,4 = 14 001 euros TTC).

A la lumière de ces éléments, il y a lieu de retenir, au titre des travaux à réaliser, la somme de : 7 909,33 euros TTC + 14 001 € TTC = 21 910,33 euros TTC.

En application de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». De ce fait, la solidarité entre débiteurs, sollicitée par les demandeurs, ne peut être retenue, faute d’une stipulation en ce sens dans la promesse de vente.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] la somme de 21 910,33 euros TTC correspondant au coût des travaux, au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente conclue le 4 août 2020.

***

II. Sur la demande de dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il a été démontré précédemment que les défendeurs avaient connaissance des vices. Il y a donc lieu d’examiner les demandes indemnitaires formées par les demandeurs.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] sollicitent l’octroi de la somme de 6 500 euros en réparation d’un préjudice de jouissance dû à l’humidité du sous-sol, reprenant ainsi l’évaluation effectuée par l’expert judiciaire.

Dans son rapport, Monsieur [F] [T] retient une valeur locative de 1 200 euros. Les demandeurs versent aux débats une capture d’écran du site « SeLoger.com », indiquant que le prix moyen de location sur la commune de CHARBUY était de 11 euros le m² en mai 2024, ainsi que la déclaration de sinistre « dégât des eaux » en date du 24 novembre 2021, mentionnant que le bien assuré présente une superficie de 125m². L’estimation de l’expert se rapproche ainsi des éléments fournis par les demandeurs (11 x 125 = 1 375 euros).

L’expert retient, par ailleurs, sur une période de 3 années, un préjudice à hauteur de 15% de la valeur locative. Les éléments au dossier permettant d’établir que les lieux ont été utilisés par les acquéreurs, le taux retenu apparaît justifié.

Dès lors, il y a lieu d’allouer aux demandeurs la somme demandée en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par conséquent, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] seront condamnés à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] la somme de 6 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les dépenses

En l’espèce, Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] sollicitent la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 1 004,67 euros au titre d’un préjudice matériel correspondant à certaines dépenses.

A l’appui de leur demande, ils communiquent :

Une facture établie par la société GROUPE EXPERTS BÂTIMENT le 19 mars 2021 et le justificatif de paiement en date du 23 mars 2021 de la somme de 450 euros pour la « réalisation de l’expertise unilatérale amiable » ;La facture n°2104 établie le 9 décembre 2021 et la facture n°2124 établie le 4 janvier 2022 par la société ASSAINICLEAN, portant respectivement les montants de 248,87 euros et 148,50 euros pour le « curage » des drains ; La facture et le justificatif de paiement établis par BRICORAMA le 30 décembre 2020, portant la somme de 157,30 euros, pour l’achat d’une « pompe evac inox » et de tuyaux.

Il convient de relever que dans leurs conclusions, les défendeurs n’émettent aucune observation sur ce poste de préjudice et la somme demandée.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer aux demandeurs la somme de 1 004,67 euros au titre des dépenses engagées.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, dans leurs écritures, les demandeurs déclarent souffrir tous deux d’un préjudice moral, d’un montant total de 8 000 euros.

Ils produisent aux débats deux certificats médicaux :

Le premier, rédigé par le Dr [G] [P], daté du 27 mars 2024, relève que Monsieur [L] [I] « présente un syndrome anxiodépressive assez sévère, réactionnelle à une transaction pour l’acquisition d’une maison, qui c’est avéré non conforme avec l’existence d’un vice caché ! ». Le second, rédigé par le Dr [H] [J], daté du 13 mars 2024, indique que Madame [K] [R] « a présenté un état dépressif réactionnel, traité par IRS du 18/8/21 à juin 2023 ».

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que les demandeurs ont souffert chacun d’un préjudice moral, qui doit être indemnisé.

S’agissant de l’évaluation dudit préjudice, il convient de réduire le montant demandé à de plus justes propositions, soit la somme de 1 000 euros chacun.

Par conséquent, Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] seront condamnés à payer à Madame [K] [R] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et à Monsieur [L] [I] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

***

III. Sur les demandes accessoires.

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été nécessaire pour fixer les droits des parties, il convient d’ordonner le partage par moitié entre les parties des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

• Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 euros.

Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

• Sur l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] la somme de 21 910,33 euros (vingt et un mille neuf cent dix euros et trente trois centimes) au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente conclue le 4 août 2020 ;

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] la somme de 6 500 euros (six mille cinq cents euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] la somme de 1 004,67 euros (mille quatre euros et soixante sept centimes) en réparation de leur préjudice matériel tenant aux dépenses engagées ;

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] la somme de 1 000 euros (mille euros) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 1 000 euros (mille euros) en réparation de son préjudice moral ;

PARTAGE par moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [S] [N] et Monsieur [D] [V] à payer à Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [K] [R] et Monsieur [L] [I] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, Le Président,