Minute N° 194/2024

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 23/00811 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JLFD

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

AFFAIRE : S.C.I. ORANGE AVENUE

C/

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE

DEMANDERESSE :

S.C.I. ORANGE AVENUE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

DEBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2024

Greffier lors des débats : Philippe AGOSTI

Greffier lors du prononcé : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Audibert

Expédition à : M^e Puech

délivrées le 18/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ORANGE AVENUE ci-après la SCI détient un immeuble destiné à la location sis à [Adresse 6].

Elle a signé avec la SARL CITYA L’HORLOGE, ci-après SARL CITYA L’HORLOGE, quatre mandats de gestion locative pour les quatre appartements à usage d’habitation de l’immeuble. Il est produit un seul mandat non signé mais les parties ne font pas de difficulté de sorte qu’il y a bien quatre mandats dans des termes identiques.

Un contrat de bail a été régularisé avec Monsieur [F] [U] et Madame [S] [G] le 3 août 2020.

Le gérant de la SCI ORANGE AVENUE a constaté une augmentation très importante des facturations de consommation d’eau accompagnée semble-t-il de traces d’humidité dans l’appartement loué ci-dessus.

Il a alors alerté la SARL CITYA L’HORLOGE à plusieurs reprises sur l’extrême urgence d’une intervention technique la première fois le 11 octobre 2021. Les travaux de réparation de la fuite ont été effectués à la fin du mois de juillet 2022.

Le 16 mars 2023, la SCI assignait la SARL CITYA L’HORLOGE devant le tribunal judiciaire d’Avignon en recherche de responsabilité et en indemnisation du préjudice subi.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 avril 2024 la SCI ORANGE AVENUE, au visa des articles 1989 et suivants du code civil, 1231-1 du même code, demande au Tribunal :

Dire et juger que la SARL CITYA L’HORLOGE a commis des manquements fautifs dans le cadre de l’exécution du mandat de gestion confié par la SCI ORANGE AVENUE,

Condamner la SARL CITYA L’HORLOGE à verser à la SCI ORANGE AVENUE la somme de 10 000 € à titre d’indemnisation de son entier préjudice,

Condamner la société CITYA L’HORLOGE à verser à la SCI ORANGE AVENUE la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense la SARLE CITYA L’HORLOGE, par ses dernières écritures notifiées par RPVA le 2 février 2024 demande au tribunal de :

Vu l’avis de dégrèvement total de la société Eau Grand [Localité 5] Suez du 20 septembre 2022 (pièce 19 adverse)

Juger que la SCI ORANGE AVENUE n’a subi absolument aucun préjudice,

En conséquence débouter la SCI ORANGE AVENUE de l’ensemble de ces demandes moyens fins et conclusions,

Condamner la SCI ORANGE AVENUE à payer à la SARL CITYA L’HORLOGE une somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI ORANGE AVENUE aux entiers dépens.

Le défendeur régulièrement assigné a constitué avocat de sorte que le présent jugement susceptible d’appel sera contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Il est envoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens et des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024 et à l’issue de l’audience du 9 septembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA FAUTE :

La responsabilité de la SARLE CITYA L’HORLOGE est recherchée sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil. Il est acquis que cette société a reçu mandat aux termes des contrats du 2 mars 2021. Elle doit notamment assurer la gestion technique des biens loués, prendre des mesures conservatoires et faire exécuter les réparations urgentes. Elle doit aussi au chapitre « représentation et procédures », notamment, exercer des procédures en cas de défaut de paiement des locataires.

La SCI ORANGE AVENUE reproche à la SARL CITYA L’HORLOGE, d’une part, d’avoir tardé à gérer la question de la fuite d’eau qui a entraîné des surfacturations importantes de la société gestionnaire du service des eaux du grand Avignon. Sachant que la SARLE CITYA L’HORLOGE a été informée du désordre par la SCI ORANGE AVENUE le 11 octobre 2021 et qu’il a fallu attendre la fin du mois de juillet 2022 pour qu’une réparation soit faite sur la canalisation enterrée après compteur, pour une somme finalement modeste de 957€ et que la SARL CITYA L’HORLOGE n’invoque aucune raison à ce retard, ses conclusions ne portant que sur l’inexistence du préjudice revendiqué par la SCI ORANGE AVENUE, sa responsabilité est donc engagée puisqu’elle a manqué à une obligation de moyens qui pesait sur elle en faisant intervenir rapidement une entreprise chargée de la localisation de la fuite et ensuite une autre chargée de la réparation sauf à démontrer qu’elle a rencontré des difficultés insurmontables ce qu’elle ne fait pas .

D’autre part La SCI reproche à la SARL CITYA L’HORLOGE d’avoir laissé un locataire les consorts [U] et [G] accumuler un retard de paiement de loyers ayant entraîné un commandement de payer du 10 janvier 2023 et le départ des locataires le 14 mars 2023. Le propriétaire prétend à une perte de chance de récupérer les loyers arriérés mais la faute du mandataire n’est pas prouvée. On ne sait pas en effet quelle est la date du premier impayé (voir le poste reprise du compte débiteur le 8 novembre 2022 dans l’extrait « compte locataire » établi par une société Bonfils qui a succédé à la SARL CITYA L’HORLOGE, celle-ci ayant résilié les quatre mandats le 17 octobre 2022). Ensuite c’est la société Bonfils et non la SARL CITYA L’HORLOGES qui a géré les procédures contre les locataires défaillants. Certes le constat d’état des lieux de sortie révèle des traces importantes d’humidité dans le logement loué aux consorts [U] [G] mais l’état des lieux d’entrée n’est pas fourni et on ne sait pas si des sommes ont été réclamées aux locataires pour les dégradations constatées ou encore si la SCI ORANGE AVENUE a payé une facture de travaux de réparation.

SUR LE PREJUDICE ET LES DOMMAGES ET INTERETS :

Dans ses dernières écritures La SCI ORANGE AVENUE réclame une somme forfaitaire de 10000 € à titre d’indemnisation de son entier préjudice tenant la perte de loyer et les pertes et tracas liés à l’inertie de son gestionnaire dans la gestion de son immeuble.

Pour des raisons expliquées ci-dessus le préjudice lié à une mauvaise gestion des sommes dues par des locataires avant ou après état des lieux ne peut pas donner lieu à indemnisation même à titre forfaitaire puisque La SCI ORANGE AVENUE ne prouve pas le préjudice qu’elle invoque.

Il en est de même pour le préjudice lié a des surfacturations de consommation d’eau. En effet Il est communiqué un avoir et deux factures sans que le numéro de l’avoir fasse référence ou corresponde à la numérotation des deux factures. Dans ses dernières écritures la SCI ORANGE AVENUE explique qu’elle a bénéficié de deux remboursements pour 10197,78 € chacun pour deux périodes de consommation différentes sur une période totale du 27 mai 2021 au 27 octobre 2022 mais la SCI ORANGE AVENUE n’a pas produit un tableau comprenant toutes les factures émises et les avoir reçus pas plus que les deux documents justifiant des remboursements ci-dessus de sorte qu’elle ne démontre pas une perte financière.

En revanche c’est le gérant de la SCI ORANGE AVENUE qui s’est préoccupé seul et avec succès des dégrèvements, avoirs et remboursements qui ont été obtenus de sorte que sur ce point la Sarl Citya a manqué à ses obligations contractuelles. Le préjudice lié aux tracas qui auraient pu être évités au propriétaire est fixé par le tribunal à la somme de 2000 €.

La demande de dommages et intérêts présentée par la SARL CITYA L’HORLOGE à hauteur de 2000 € pour procédure abusive doit être rejetée car la défense des droits de la SCI ORANGE AVENUE n’a pas dégénérée en abus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent dans les matières où leur ministère est obligatoire demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire par compensation légale le montant de sa créance de dépens.

La SARL CITYA L’HORLOGE, partiellement succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI ORANGE AVENUE la charge de la totalité de ses frais irrépétibles ; la SARL CITYA L’HORLOGE sera condamnée à ce titre à payer à la SCI ORANGE AVENUE la somme de 1000 €.

Sur l’exécution provisoire :

La SCI sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande car l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

JUGE que la SARLE CITYA L’HORLOGE à commis des manquements fautifs dans le cadre de l’exécution des mandats de gestion qui lui ont été confiés par la SCI ORANGE AVENUE,

DEBOUTE La SCI ORANGE AVENUE de ses demandes de réparation liées à des manquements de la SARL CITYA L’HORLOGE quant à la gestion des locataires [U] et [G],

DEBOUTE La SCI ORANGE AVENUE de ses demandes de réparation liée à une perte financière sur les facturations de la société gestionnaire des eaux,

CONDAMNE la SARL CITYA L’HORLOGE à payer à la SCI ORANGE AVENUE la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts liés aux tracas subis par les propriétaires qui ont dû gérer seuls sans l’aide du mandataire la question des dégrèvements, avoirs et remboursements sur facturations,

DEBOUTE la SARL CITYA L’HORLOGE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SARL CITYA L’HORLOGE à payer à la SCI ORANGE AVENUE la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL CITYA L’HORLOGE aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’exécution provisoire présenté par la SCI ORANGE AVENUE.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT