TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à Me [F] [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M. [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05439 – N° Portalis DBW3-W-B7J-667S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ASCJM, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER sous l’enseigne ACTIME IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y]

né le 12 Mai 1987 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2021, la SCI ASCJM a donné à bail à M. [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par actes de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025 un commandement de payer la somme de 951,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant également la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 1.346,43 euros au titre des loyers et charges et la somme de 142,07 euros au titre des commandements, Condamner le défendeur à libérer immédiatement les lieux, Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant actuel du louer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux, Le condamner au paiement des intérêts légaux à compter de l’assignation, Le condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.633,32 euros, selon décompte en date du 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Le défendeur a comparu en personne et sollicité des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 100 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’il n’avait effectivement pas d’assurance contre les risques locatifs.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 8 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 17) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2025, pour la somme en principal de 951,17 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 septembre 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La suspension des effets de la clause résolutoire est également soumise à la condition du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse et non contesté par le locataire, que la part du loyer courant avant l’audience restant à la charge du locataire après versement de l’allocation personnalisée au logement n’a pas été payée, le dernier règlement ayant été effectué le 20 octobre 2025.

Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 498,63 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 1.633,32 euros, à la date du 5 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Le défendeur ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.633,32 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.346,43 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la SCI ASCJM recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre la SCI ASCJM et M. [J] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [J] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ASCJM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI ASCJM ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SCI ASCJM, à titre provisionnel, la somme de 1.633,32 euros, décompte arrêté au 5 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.346,43 euros à compter de l’assignation du 2 octobre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 498,63 euros à ce jour, à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SCI ASCJM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge