TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01533 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXEG

S.C.I DAUDET. RCS TARASCON N° 424 691 210.

C/

[M] [G] [S] [B], [W] [K]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I DAUDET. RCS TARASCON N° 424 691 210.

521 Petite Route D’Arles

13150 TARASCON

représentée par M^e Jean-Sébastien BLANC, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Mme [M] [G] [S] [B]

Puech Cabrier

17 Allée De L’Oustau

30300 BEAUCAIRE

non comparante, ni représentée

M. [W] [K]

Puech Cabrier

17 Allée De L’Oustau

30300 BEAUCAIRE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2024

Date des Débats : 09 décembre 2024

Date du Délibéré : 03 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2015 , La SCI DAUDET a donné à bail à Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé Puech CABRIER, 17 allée de l’ Oustau 30300 Beaucaire, moyennant un loyer mensuel fixé, en principal et charges , à la somme de 550 euros.

Le bail a été conclu pour une durée de 36 mois qui a commencé à courir le 18 aout 2015 pour se terminer le 17 aout 2018. Il a été renouvelé par période de 3 ans, reconduit le 18 aout 2018 jusqu’ au 17 aout 2021 puis du 18 aout 2021 jusqu’ au 17 aout 2024.

Par exploit d’huissier signifié à étude le 16 février 2024, La SCI DAUDET a délivré à Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] un congé pour vendre, prenant effet le 17 août 2024, sans réponse.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 octobre 2024, La SCI DAUDET a fait assigner Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de NÎMES aux fins de :

— valider le congé délivré,

— constater la résiliation du bail par l’effet du congé,

— Déclarer Monsieur [W] [K] et Madame [M] [G] [S] [B] occupants sans droit ni titre des locaux sus nommés,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [M] [G] [S] [B], si besoin avec l’assistance de la force publique, la séquestration des meubles aux frais de la locataire,

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant du loyer et charges majoré de 10% , jusqu’à libération complète des lieux,

— les condamner solidairement à payer 2933,34 euros au titre des loyers et charges impayées au 6 septembre 2024

— les condamner à payer la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 9 décembre 2022 , La SCI DAUDET, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et informe que la dette locative s’ élève à ce jour à 4113,60 euros

M. [W] [K] et Mme [M] [G] [S] [B], pour lesquels l’assignation a été remise à étude ne sont ni présent ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

L’article 15 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce : I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que La SCI DAUDET est propriétaire d’un logement donné à bail à Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] sis Puech CABRIER, 17 allée de l’ Oustau 30300 Beaucaire, qu’il leur a délivré un congé pour vendre par exploit d’huissier signifié le 16 février 2024, pour le 17 août 2024, et que Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] sont demeurés dans les lieux après cette date.

Les dispositions susvisées ont été respectées dès lors que le congé a été notifié par acte d’huissier, qu’il indique le prix et les conditions de la vente projetée, motif du congé, qu’aucune proposition d’acquisition n’a été formulée par la locataire dans les deux premiers mois de son préavis et que le bailleur a laissé à cette dernière un délai d’au moins six mois pour organiser son départ.

Ce congé est donc parfaitement valable et il est justifié de le valider, étant relevé que Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] n’ont émis aucune contestation au fond.

Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] étant devenue occupants sans droit ni titre depuis le 17 aout 2024, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI DAUDET en ce qu’elle tend à son expulsion, qui sera effectuée selon les formes et délais prévues par les dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil «Le preneur est tenu de deux obligations principales 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce, le 25 juin 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré par la SCI DAUDET à M. [W] [K] et Mme [M] [G] [S] [B] de payer la somme de 2068,14 à titre principal au titre des loyers impayés. L’acte d’assignation indique que la dette est de 2933,34 euros.

la SCI DAUDET informe aux débats et produit un décompte montrant qu’à la date du 1° décembre 2024, M. [W] [K] et Madame [M] [G] [S] [B] lui devaient la somme de 4113,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [K] et Madame [M] [G] [S] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé de 4113,60 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, cette somme comprenant les indemnités d’occupation dues depuis le 17 aout 2024 jusqu’ au jour de l’audience.

Sur les indemnités d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 564,47 euros et ne sera pas majorée, les charges pouvant être rajoutées sur présentation d’un justificatif.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DAUDET ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [K] et Madame [M] [G] [S] [B] qui succombent à la présente instance, seront condamnée in solidum aux entiers dépens, et in solidum à payer à la SCI DAUDET la somme de 550 euros au titre des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de lui laisser la charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en référé rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARONS l’action de la SCI DAUDET recevable et bien fondée,

VALIDONS le congé pour vente délivré à Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] par exploit d’huissier du 16 février 2024 ;

CONSTATONS l’occupation sans droit ni titre de Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K], depuis le 17 aout 2024 , du bien sis Puech CABRIER, 17 allée de l’ Oustau 30300 Beaucaire, appartenant à La SCI DAUDET, du fait de ce congé ;

ORDONNONS, en conséquence, l’expulsion dans les formes et délais prévus par l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution de Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] dudit bien , tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] à payer à La SCI DAUDET la somme provisionnelle de 4113,60 euros

( quatre mille cent treize euros et soixante centimes) au titre de la dette locative, cette somme incluant les indemnités d’occupation et charges courues à la date de l’audience

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] à payer à La SCI DAUDET, le 1er de chaque mois, à compter du 17 aout 2024 , jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges sans majoration qui auraient dû être réglés en cas de poursuite du bail, soit la somme de 564,47 euros (cinq cent soixante-quatre euros et quarante-sept centimes) plus les charges sur présentation d’un justificatif.

CONDAMNONS in solidum Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] à payer à La SCI DAUDET la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Mme [M] [G] [S] [B] et M. [W] [K] aux dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUS MENTIONNES

LE GREFFIER LE JUGE