COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00420 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZTX

Minute N° : 24/00468

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e YASSINE DBIZA

Copie délivrée à :M.[W]-PREFECTURE

le : 17/12/24

— -

DEMANDEUR

S.C.I. LES COCOCHAB,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Rajae YASSINE-DBIZA, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

né le 29 Février 1992 à [Localité 6] (75)

[Adresse 1],

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 août 2023, la SCI LES COCOCHAB a consenti à [J] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2] – moyennant un loyer mensuel de 340 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 25 avril 2024, la SCI LES COCOCHAB a fait délivrer à [J] [W] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.474,10 euros hors frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 17 juillet 2024, la SCI LES COCOCHAB a fait citer [J] [W] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 1.605,10 euros ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 350 euros jusqu’à départ effectif des lieux ;

— lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est retenue à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle la SCI LES COCOCHAB comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 1.837,99 euros, selon décompte arrêté au 18 novembre 2024. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais tels que sollicités à l’audience.

[J] [W] comparait en personne ; il expose avoir réglé le loyer du mois d’octobre 2024 et ne conteste pas le montant de la dette actuelle ; il sollicite des délais supplémentaires pour solder sa dette, avec des versements supplémentaires de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer. Il demande également la suspension de la clause résolutoire pour rester dans le logement.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse expose que Monsieur [W] a eu des difficultés financières suite à une problématique d’indemnisation avec Pôle Emploi, il reprend progressivement une activité avec des missions temporaires. Une demande de FSL est en cours et un suivi social est mis en place pour l’aider dans sa gestion de ses problématiques financières.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 19 juillet 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 8] a été saisie le 30 avril 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par la SCI LES COCOCHAB est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par la SCI LES COCOCHAB et les échanges lors de l’audience entre les parties, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 1.837,99 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 18 novembre 2024. Attention lecture du décompte : regarder quel est le dernier loyer comptabilisé

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI LES COCOCHAB que [J] [W] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 26 juin 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI LES COCOCHAB depuis le 26 juin 2024.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement et du règlement du dernier loyer courant par le locataire. Sa situation personnelle et professionnelle, celui-ci ayant recommencé à travailler et suivi socialement, justifie en outre l’octroi de délais de paiement, d’autant que des dispositifs d’aide pourront être mis en place au vu de la reprise des loyers dès diminution de l’arriéré.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à [J] [W] un délai de paiement de 30 mois, correspondant à 30 mensualités de 60 euros, et le solde restant dû à la trente-et-unième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI LES COCOCHAB à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI LES COCOCHAB concernant le contrat de bail en date du 3 août 2023 consenti à [J] [W] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2]

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 26 juin 2024 ;

Condamnons [J] [W] à payer à la SCI LES COCOCHAB la somme de 1.837,99 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 18 novembre 2024,

Autorisons [J] [W] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-et-un mois par versements mensuels de 60 euros les trente premiers mois, le solde au trente-et-unième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [J] [W] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [J] [W] à payer à la SCI LES COCOCHAB une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [J] [W] à payer à la SCI LES COCOCHAB la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons [J] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge