COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00479 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZKX

Minute N° : 24/00469

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e SANCHEZ

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/12/2024

DEMANDEUR

S.C.P.I. KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [X]

né le 01 Juillet 1963 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2019, la société KYANEOS PIERRE a consenti à [X] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 340 euros hors charges.

Faute de règlement du loyer dans les termes convenus, et après deux mises en demeure, la société KYANEOS PIERRE a fait délivrer à [X] [N] par exploit du 02 janvier 2024 un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.687,64 euros outre les frais.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 09 juillet 2024, la société KYANEOS PIERRE a fait citer [X] [N] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3.346,62 euros dus à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire, à compter du 3 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire est fixée à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle la société KYANEOS PIERRE comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 3.595,14 euros ; elle précise n’avoir eu aucun contact avec le locataire, le dernier loyer versé remontant au mois de juillet 2024.

[X] [N] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le Diagnostic Social et Financier communiqué au Tribunal avant l’audience expose que l’intéressé est salarié en CDI mais en conflit avec son employeur depuis plusieurs années, d’où selon lui une chute de ses ressources. Il souhaite toutefois vivement conserver son logement et indique avoir versé 2.000 euros en juin et juillet 2024.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 9] le 10 juillet 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 3 janvier 2024 de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par la société KYANEOS PIERRE est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société KYANEOS PIERRE que [X] [N] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 3 mars 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de la société KYANEOS PIERRE depuis le 03 mars 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêtée à la date du 18 novembre 2024 et portant la dette locative à hauteur de 3.595,14 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au défendeur, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par le bailleur la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date de l’assignation, est fondée à hauteur de 3.195,55 euros, déduction faite des frais de commandement et de dénonce, pris en compte au titre des dépens, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 21 juin 2024, loyer de juin 2024 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société bailleresse et [X] [N] étant occupant sans droit ni titre, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés, [X] [N] a causé un préjudice à la société KYANEOS PIERRE. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner [X] [N] à verser à titre provisionnel la société KYANEOS PIERRE, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 22 juin 2024, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société KYANEOS PIERRE concernant le contrat de bail du 21 novembre 2019 consenti à [X] [N] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 03 mars 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 03 mars 2024 ;

Constatons que [X] [N] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons [X] [N] à payer à la société KYANEOS PIERRE la somme de 3.195,55 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 21 juin 2024,et loyer de juin 2024 inclus somme assujettie au taux d’intérêt légal à compter du 9 juillet 2024 ;

Autorisons l’expulsion de [X] [N] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [X] [N] à payer à la société KYANEOS PIERRE à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 22 juin 2024, lendemain du dernier décompte, avec indexation ;

Disons que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 9] ;

Condamnons [X] [N] à payer à la société KYANEOS PIERRE, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 300 euros, ainsi que le commande l’équité.

Condamnons [X] [N] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge