TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/09052 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AAU

Minute : 25/00119

S.C.I. SDN INVEST

Représentant : M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

C/

Madame [W] [P]

Madame [U] [Y], en qualité de caution

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE,faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. SDN INVEST

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [P]

[Adresse 11]

[Adresse 11],

[Localité 8]

non comparante

Madame [U] [Y], en qualité de caution

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 7 mai 2020, la SCI SDN INVEST a donné à bail à Madame [W] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 800 euros outre des provisions sur charges. Au sein de l’acte, il est stipulé que Madame [U] [Y] se porte caution des engagements de sa fille.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SDN INVEST a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 950 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 avril 2024. Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la SCI SDN INVEST a fait assigner Madame [W] [P] et Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner in solidum Madame [W] [P] et Madame [U] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 21 juin 2024, soit la somme de 4 847,92 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’à l’encontre de Madame [W] [P] une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [W] [P] à lui payer les sommes de 1 500 euros pour résistance abusive, 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la présente instance en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes de signification.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SDN INVEST expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A cette audience, la SCI SDN INVEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 993,85 euros, selon décompte en date du 9 janvier 2025.

Bien que comparantes lors de l’audience du 12 novembre 2024, Madame [W] [P] et Madame [U] [Y] n’ont pas comparu lors de l’audience de plaidoirie. Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SDN INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 28 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mai 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 2 950 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il convient de retenir un délai de deux mois et non de six semaines, dans la mesure où le délai de 6 semaines ne s’applique que pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il est toutefois régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024 au regard des règles de computation des délais.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [W] [P] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [W] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [W] [P] étant sans droit ni titre depuis le 2 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI SDN INVEST produit un décompte démontrant que Madame [W] [P] reste lui devoir la somme de 10 993,85 euros (en ce inclus 147,36 euros de frais de poursuite) à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [W] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 846,49 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 847,92 euros à compter de la délivrance de l’assignation à défaut de demande plus ample, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [P] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l’occupant ne saurait être jugé tenu de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance.

Sur la condamnation in solidum de la caution

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d’une obligation s’engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En application de l’article 1359 du code civil, la preuve d’une obligation supérieure à 1 500 euros ne peut être établie que par écrit ; toutefois, en application de l’article 1362 du même code, il en va autrement en présence d’un commencement de preuve par écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée, rendant vraisemblable le fait allégué et complété par des témoignages et des présomptions.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il n’est rapporté la preuve d’aucun engagement de Madame [U] [Y] à l’égard du contrat de bail litigieux. La seule mention dans le contrat de bail que cette dernière se porte caution des engagements de sa fille en cas de défaillance dans le paiement des loyers ne caractérise aucunement un engagement contractuel de sa part alors au surplus que les conditions de forme d’un engagement de caution dans le cadre d’un contrat de bail ne sont pas respectées.

En conséquence les demandes formées à l’encontre de Madame [U] [Y] seront rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI SDN INVEST ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SDN INVEST les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la seule charge de Madame [W] [P].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2020 entre la SCI SDN INVEST et Madame [W] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SDN INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [W] [P] à verser à la SCI SDN INVEST la somme de 10 846,49 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 4 847,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Madame [W] [P] à verser à la SCI SDN INVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 877,89 euros), à compter du 10 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejette les demandes formées à l’encontre de Madame [U] [Y] ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Madame [W] [P] à verser à la SCI SDN INVEST une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [P] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection