COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00050 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4VZ

Minute N° : 25/00137

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :AXEDIA

Copie délivrée à :M.[T]

le :18/03/25

— -

DEMANDEUR

Société AXEDIA venant aux droits de GRAND DELTA HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Mme [C] [M], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 26 Mars 1986 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, à effet au 21 décembre 2021 GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [L] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] – pour un loyer mensuel de 455,34 euros hors charges, ainsi que la location d’un garage pour un montant mensuel de 25,24 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 26 juillet 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [T] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.931,04 euros hors frais.

Par exploit délivré le 31 octobre 2024, la société AXEDIA venant aux droits de GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [L] [T] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 4.269,12 euros due à la date de l’assignation, soit le 31 octobre 2024 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, jusqu’à départ effectif des lieux ;

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 février 2024, lors de laquelle la société AXEDIA comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire au vu du plan d’apurement signé avec le locataire.

Monsieur [L] [T] comparait en personne et fait valoir le bénéfice d’un accord conclu avec le bailleur signé le 08 novembre 2024 comprenant un remboursement de 150 euros par mois en plus du loyer. Monsieur [T] expose travailler et devoir bénéficier d’une augmentation de son salaire, lui permettant d’assurer ce remboursement à venir.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] le 04 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 31 juillet 2024 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par LA SOCIÉTÉ AXEDIA est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Monsieur [L] [T] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative telle que stipulée dans le dernier décompte produit par le bailleur.

Après examen des décomptes produits par la société AXEDIA, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 3.819,12 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus et décompte arrêté au 10 février 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société AXEDIA que Monsieur [L] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis tant par le bail que le commandement de payer, soit avant le 27 septembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société AXEDIA depuis le 27 septembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement, et la société AXEDIA a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au vu du règlement des derniers loyers et de la signature d’un plan d’apurement entre les parties le 08 novembre 2024, lequel prévoit des versements de 150 euros du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2026 et un dernier versement de 84,10 euros pour solder l’intégralité de la dette ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [T] un délai de paiement le plus large de 26 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 150 euros, et le solde restant dû à la vingt-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à LA SOCIÉTÉ AXEDIA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société AXEDIA concernant le contrat de bail du 1er décembre 2021 consenti Monsieur [L] [T] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 27 septembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [L] [T] à payer à la société AXEDIA la somme de 3.819,12 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus et décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Autorisons Monsieur [L] [T] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-six mois par versements mensuels de 150 euros les vingt-cinq premiers mois, le solde au vingt-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [L] [T] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [L] [T] à payer à la société AXEDIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [L] [T] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge