COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00407 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J25I

Minute N° : 25/00099

JUGEMENT DU 25 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

DEMANDEUR :

Société GRAND DELTA HABITAT

Activité :

domiciliée : chez SCP Albert & Benedetti

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître Magali MAUBOURGUET, avocate au barreau d’AVIGNON,

DEFENDEUR :

Madame [O], [N], [L] [D]

née le 14 Juin 1990 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de madame Hélène PRETCEILLE, greffière, lors du délibéré, et de madame Anaëlle COURTOIS, greffière, lors des débats,

DEBATS : 14 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [O] [D] un bail d’habitation relatif à un appartement sis [Adresse 9].

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [D] un commandement de payer la somme de 1 032,31 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 03 juin 2024, outre les frais.

Par exploit délivré le 03 septembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [O] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail liant les parties ;

o ordonner l’expulsion de Madame [O] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

o autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement dans les lieux ;

o la condamner à lui régler la somme de 2 059,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 août 2024 ;

o la condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, jusqu’à complète libération des lieux ;

o la condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après un premier renvoi en date du 05 novembre 2024, l’affaire est plaidée le 14 janvier 2025.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 2 250,20€.

Madame [O] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision est mise en délibéré au 25 février 2025.

Madame [O] [D] a été citée à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 03 septembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 05 novembre 2024 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CAF du [Localité 10] a été avisée le 03 juin 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 03 septembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas :

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (a de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article 4.5.1 qui prévoit que la location sera résiliée de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que la société GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [O] [D] le 10 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1 032,31 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 03 juin 2024 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte produit à l’audience que la locataire n’a pas payé la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 10 août 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 27 juillet 2023 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 31 décembre 2024 faisant état d’une dette locative actualisée à la hausse d’un montant de 2 250,20 euros, loyer de décembre 2024 inclus.

Que cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation a été délivré à Madame [O] [D] ;

Qu’en conséquence, la demande apparaît fondée à hauteur de 2 059,21 euros (somme retenue dans l’assignation) au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 29 août 2024, terme de juillet 2024 inclus – les loyers et charges impayés postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation ;

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Madame [O] [D] est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [O] [D] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner Madame [O] [D] à verser à la société GRAND DELTA HABTITAT la somme de 437,14 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 30 août 2024 (lendemain du décompte visé par l’assignation) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu que l’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [O] [D] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [O] [D] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 27 juillet 2023 consenti à Madame [O] [D] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 10 août 2024 ;

CONSTATE que Madame [O] [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 10 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 059,21€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 29 août 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [O] [D] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 437,14 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 3 août 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [O] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 février 2025,

Le Greffier Le Juge