COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00262 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KA7Y

Minute N° : 25/00438

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [L] épouse [P]

née le 22 Novembre 1959 à [Localité 10] (RUSSIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [U] [P]

né le 25 Août 1986 à [Localité 10] (RUSSIE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [K] [P]

née le 01 Novembre 1989 à [Localité 10] (RUSSIE)

[Adresse 1]

AUSTRALIE

représentée par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Z]

né le 30 Juillet 1980 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [V]

née le 21 Août 1986 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2016, Madame [R] [P] a consenti à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 830 euros, hors charges, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par avenant au contrat de bail en date du 20 août 2019, les parties ont indiqué qu’aucun dépôt de garantie n’avait été versé par les preneurs à leur entrée dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ont fait délivrer à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] un congé pour vente comprenant une offre de vente des locaux donnés à bail pour un montant de 240 000 euros dont l’échéance était fixée au 31 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ont fait assigner Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON aux fins de :

déclarer valable le congé délivré le 17 mai 2024 à effet au 31 janvier 2025 ;les déclarer occupants sans droit ni titre des locaux donnés à bail et ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement dans les lieux ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 450€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025 ;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 al. 3 du Code civil ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire a été fixée au 10 juin 2025 où elle a été plaidée.

A l’audience, Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [G] [V] a comparu à l’audience en personne. Elle a indiqué avoir réglé le loyer du mois de mai 2025 à hauteur de la somme de 850€ et produit la quittance le prouvant. Elle ajoute être à jour des sommes qui lui sont réclamées par les demandeurs. Elle sollicite des délais pour pouvoir quitter les lieux.

Monsieur [F] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le dossier est mis en délibéré au 22 juillet 2025.

*

Monsieur [F] [Z] a été cité à personne.

En application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la validité du congé pour vente

Attendu que l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre le logement ; que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ont fait signifier à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] un congé aux fins de vente le 17 mai 2024 au prix de 240 000€ dont l’échéance était fixée au 31 janvier 2025 ; que les obligations légales mises à la charge des bailleurs ont donc été respectées ;

Que Madame [G] [V] a reconnu à l’audience avoir eu connaissance dudit congé et s’être maintenue dans les lieux en dépit de celui-ci ;

Qu’en conséquence, le congé pour vente du 17 mai 2024 a été valablement signifié aux défendeurs et a produit ses effets à compter du 31 janvier 2025, date à laquelle Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de cette date puisque le bail était résilié.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ont produit un dernier décompte arrêté au 27 mai 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 450 euros, loyer de mai 2025 inclus ;

Que toutefois, à l’audience, Madame [G] [V] a produit une quittance de loyer d’un montant de 850€ en date du 10 juin 2025 relative au loyer du mois de mai 2025, expliquant être à jour du paiement des loyers ;

Qu’il s’en suit que les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé pour vente, Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Que s’agissant de la demande de délais formulée par la défenderesse, il apparaît que Madame [G] [V] a sollicité que son expulsion soit différée mais n’a fourni aucun document relatif à son éventuel relogement ;

Que par ailleurs, les intérêts des défendeurs ne sauraient prévaloir sur ceux des demandeurs alors que les premiers auraient dû quitter les lieux il y a plus de six mois ;

Qu’en conséquence, la demande de délais formée par Madame [G] [V] sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] constitue une faute et cause un préjudice aux demandeurs, qui se trouvent privés du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel des bailleurs ;

Que par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article XII ;

Qu’en l’espèce, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] à verser à Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] la somme de 850 euros, indexée à la révision annuelle des loyers, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur la résistance abusive

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît d’une part que les demandeurs n’ont formé aucune demande visant à assortir les sommes réclamées aux défendeurs de l’intérêt au taux légal ;

Que d’autre part, il apparaît qu’ils ne démontrent pas que les défendeurs aient fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas les sommes réclamées, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l’impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s’analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ont pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente signifié le 17 mai 2024 à effet au 31 janvier 2025 par Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] à Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] relatif au local à usage d’habitation sis [Adresse 3] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 31 janvier 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er février 2025 ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [G] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] à régler à Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] une indemnité d’occupation de 850 euros par mois charges comprises indexée à la révision annuelle des loyers, somme due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] à régler à Madame [R] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Madame [G] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour vente et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge