COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00359 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KEL4

Minute N° : 25/00557

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 09 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 8] DELTA-M^e DAUSSANT

le :09/12/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 8] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Mme [G] [Z], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [N] [H] [L]

né le 04 Janvier 1959 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-2578 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [S] [H] [J]

née le 28 Avril 1977 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2024, avec effet au 27 mai 2024, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a consenti à [B] [H] [L] et [S] [H] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 388,83 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait délivrer à [B] [H] [L] et [S] [H] [J] un commandement de payer la somme totale de 727,80 euros selon décompte arrêté au 11 avril 2025 et dont la somme de 648,23 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [B] [H] [L] et [S] [H] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 1785,21 euros au titre de la dette locative par condamnation solidaire des locataires,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux par condamnation solidaire des locataires,

— lui régler la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties d’être en état.

A l’audience du 04 novembre 2025, la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. En outre, elle a sollicité le rejet des prétentions adverses.

Au cours de cette audience, [B] [H] [L] et [S] [H] [J] ont été représentés et ont également sollicité le bénéfice de leurs conclusions écrites. A ce titre, ils ont formulé les prétentions suivantes :

— dire n’y avoir lieu à référés compte tenu de l’existence de contestations sérieuses tenant à l’absence de délivrance d’un logement décent,

— à titre subsidiaire, l’exception d’inexécution, et la réduction des loyers à un montant équivalent aux sommes réclamées, outre la suspension des effets des effets de la clause résolutoire,

— à titre reconventionnel, l’injonction au bailleur de réaliser les travaux de remise en état sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision, l’exonération totale du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux, la condamnation du bailleur à leur régler la somme de 3400,00 euros au titre du trouble de jouissance,

— en tout état de cause, le rejet des demandes de la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT, et la condamnation de cette dernière à lui régler la somme de 1200,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

[S] [H] [J], n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tout comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 12] a été communiqué et mentionne que le couple a trois enfants âgés de 19 ans, 18 ans et 10 ans. Ils ne travaillent pas et ils perçoivent uniquement les aides sociales étant précisé que le RSA a été suspendu depuis juin 2025.

A l’audience du 04 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 11 juillet 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 16 septembre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 12] a été avisé le 24 septembre 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail, l’acquisition de la clause résolutoire, et les contestations sérieuses,

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

En outre, au terme de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il est constant que l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au logement un risque d’électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l’installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il doit également prévoir un dispositif de ventilation du logement qui soit conforme à la surface du bien et compatible avec la capacité d’occupation de celui -ci et il doit également prévoir un éclairage du logement à la fois naturel (fenêtres) mais aussi technique (lumière).

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 17 mai 2024 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause fixe à six semaines le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative à compter de la délivrance du commandement de payer.

La SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT a fait signifier à [B] [H] [L] et [S] [H] [J], le 24 avril 2025, un commandement de payer la somme totale de 648,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT que [B] [H] [L] et [S] [H] [J] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[B] [H] [L] et [S] [H] [J] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Cependant, [B] [H] [L] soutient qu’ils (le couple) n’ont pas réglé sciemment leur loyer compte tenu du caractère indécent du logement loué. A ce titre, il produit des photographies du logement qui, si elles ne sont pas réalisées par commissaire de justice et datées, démontrent des trous dans le plafond et le mur (qui mettent en évidence les tuyaux, l’isolation, le placo) et l’absence de lavabo dans la salle d’eau. Ces photographies ne sont pas contestées par le bailleur étant précisé qu’il indique qu’il s’agit de désordres affectant les parties communes.

En outre, il produit un courrier du bailleur en date du 14 février 2025 qui accorde une « remise commerciale » compte tenu du « désordre » sur la période du 1er juin 2024 au 30 septembre 2024, soit dès leur entrée dans les locaux.

Ces éléments mettent en évidence l’existence de désordres d’une certaine gravité puisqu’ils concernent le clos et le couvert et par voie de conséquence interrogent sur la décence du logement.

Sur ce point, les courriers produits par les deux parties (notamment celui du 16 juillet 2025) mettent en exergue que des travaux de réhabilitation sont nécessaires sur le logement incluant :

— une mise aux normes électriques,

— l’installation de radiation dans le séjour,

— l’installation d’un lavabo

— remplacement des menuiseries,

— l’installation d’une VMC.

Aussi, ce courrier démontre qu’a minima, en l’état, le logement est dépourvu de lavabo, de radiateur dans le salon et de VMC outre que l’installation électrique n’est pas en conformité avec les normes en vigueur.

Ainsi, il ressort de ces éléments que les contestations émises par les locataires portant sur le caractère décent du logement revêtent un caractère sérieux et qu’il appartient au juge du fond d’apprécier ces questions.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur les demandes de la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT.

Sur les demandes reconventionnelles des locataires de réalisation des travaux sous astreinte et de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité d’un logement qui ne correspondrait pas aux critères de la défense. Il appartient alors au juge, saisi de cette demande, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d’exécution. Le juge dispose également sur le fondement de cet article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la possibilité de réduire le montant du loyer d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, juste qu’à exécution des travaux. Le juge transmet alors sa décision aux services de la préfecture.

*

Au cas d’espèce, [B] [H] [L] sollicite la condamnation de la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT à réaliser les travaux de remise en état sous astreinte outre l’exonération du paiement des loyers et charges durant ceux-ci et la condamnation du bailleur à lui régler la somme de 3400,00 euros à titre provisionnel au titre du trouble de jouissance.

Cependant, si les éléments évoqués précédemment démontrent une contestation sérieuse tenant au caractère indécent du logement, ces éléments ne sont pas suffisants pour le juge des référés, dont il convient de rappeler que son office est limité à celui de l’évidence, pour caractériser l’ensemble des désordres et les travaux à réaliser pour y remédier.

En outre, force est de constater que [B] [H] [L] et [S] [H] [J] ne démontrent pas avoir informé le bailleur de l’existence des troubles avant le mois de mars 2025 même s’il ressort des pièces que ce dernier en été informé avant cette date.

Par ailleurs, il ressort des courriers produits que [B] [H] [L] et [S] [H] [J] ont refusé l’accès à leur logement et l’achèvement des travaux que la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT avait fait diligenter pour remédier aux troubles.

Aussi, ces éléments mettent en exergue des carences de chacune des parties qu’il appartiendra au juge du fond d’apprécier dans leur gravité et leur conséquence sur les droits à indemnisation et condamnations pécuniaires au titre du paiement du loyer et des charges courants.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référés sur l’ensemble des demandes reconventionnelles de [B] [H] [L] tenant :

— à la condamnation sous astreinte à réaliser des travaux,

— l’exonération du paiement des loyers et charges durant leur exécution,

— la condamnation à leur régler une provision au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 11], loué par [B] [H] [L] et [S] [H] [J] suivant contrat de bail du 17 mai 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT compte tenu des contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles de [B] [H] [L],

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNONS la SCIC [Localité 8] DELTA HABITAT aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge