TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 JUILLET 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00262 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDBH

Minute : n° 25/295

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A.S. IMMOBILIERE DU LUBERON, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Isabelle GREGORI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Cécile HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Association [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 15]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [G] [X], en sa qualité de caution du bail commercial,

né le 02 Octobre 1963 à [Localité 11] demeurant [Adresse 14] et actuellement :

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

Le : 21 juillet 2025

exécutoire & expédition

à : M^e GREGORI

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 23 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2004, Mme [W] [Y] a donné à bail, pour une durée de 9 ans à compter du jour de la signature du contrat, à Mme [M] [K] un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 12] (84). Cette locataire a en outre versé à la bailleresse un dépôt de garantie d’un montant de 914,70 euros. Par acte sous seing privé du 14 décembre 2006, Mme [K] a cédé le droit au bail portant sur ce local commercial à M. [G] [X], en sa qualité de Président de l’association “La Galerie [G] [X]”.

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2013, le bail commercial consenti à M. [G] [X] a été renouvelé, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2013, en faveur de l’association “[Adresse 9] [G] [X]”, moyennant un loyer d’un montant annuel de 8 400,00 euros hors taxes, payable mensuellement. M. [G] [X] s’est porté caution solidaire de toute somme (loyers, charges, taxes, impôts et autres indemnités…) susceptible d’être due par son association dans le cadre de ce bail.

L’association “[Adresse 10]” s’est également engagée à verser un dépôt de garantie complémentaire d’un montant de 485,30 euros afin que le dépôt de garantie total détenu par la bailleresse soit porté à la somme de 1 400,00 euros, équivalente à deux mois de loyers.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire ou de manquement par ce dernier à ses obligations, un mois après un commandement de payer les sommes dues ou d’exécuter ses obligations demeuré infructueux.

Postérieurement au 30 juin 2022, terme de la période de neuf années, le bail s’est poursuivi tacitement.

Par acte notarié du 15 juin 2023, Mme [Y] a vendu cet ensemble immobilier à la S.A.S. Immobilière du Luberon.

Soutenant que le preneur a méconnu ses obligations résultant des articles 6, 7 et 8 6° et 11° du bail en ne respectant pas l’obligation d’occupation et de jouissance des lieux, en refusant au bailleur de visiter les lieux loués et en ne s’acquittant pas de la taxe foncière pour l’année 2024, et ce malgré la délivrance le 5 mars 2025 d’un commandement de respecter les clauses du bail rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, dont il n’est pas justifié de sa dénonce à la caution, la S.A.S. Immobilière du Luberon a fait citer, par actes extra judiciaires du 3 juin 2025, l’association “[Adresse 9] [G] [X]” et M. [G] [X] devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner à titre provisionnel l’association Galerie [G] [X] au paiement de la somme de 1 400,00 euros correspondant, sauf à parfaire, au montant de l’arriéré locatif, arrêté au 13 mai 2025,

— condamner à titre provisionnel l’association [Adresse 8] au paiement de la somme de 519,00 euros correspondant à la taxe foncière 2024,

— condamner l’association Galerie [G] [X] au paiement d’un intérêt de 70,00 euros par jour de retard (article 8 du bail),

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail commercial,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de l’association [Adresse 8] des lieux qu’elle occupe au [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— condamner l’association Galerie [G] [X] au versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 700,00 euros,

— dire que, conformément au contrat de bail, la société Immobilière du Luberon conservera le dépôt de garantie versé, d’un montant de 914,70 euros,

— condamner l’association [Adresse 7] [G] [X] à régler à la société Immobilière du Luberon la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, la S.A.S. Immobilière du Luberon, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans ses actes introductifs d’instance.

Quoique régulièrement cités, ni l’association “[Adresse 9] [G] [X]”, ni M. [G] [X] n’ont constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, la S.A.S. Immobilière du Luberon justifie avoir notifié sa demande de résiliation du bail à la S.A. Mercedes Benz Financial Services France, créancier inscrit, par acte extra judiciaire du 4 juin 2025.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail commercial conclu entre Mme [Y], aux droits de laquelle vient la S.A.S. Immobilière du Luberon, et l’association “[Adresse 10]” contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer, le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le preneur pour demander au juge l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause, ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice”.

Il est établi par le constat dressé par Maître [V] [Z], commissaire de justice, que les 27 février et 5 mars 2025, soit jusqu’au jour de délivrance du commandement de respecter les clauses du bail, et le 7 avril 2025, soit plus d’un mois après la délivrance dudit commandement, les locaux donnés en location étaient fermés, “quasiment vides, avec une absence manifeste d’éléments d’exposition et garnissement”, et que les lieux semblaient “à l’abandon”. Par ailleurs, quoiqu’aucun décompte ne soit versé aux débats, il est reproché à cette locataire de ne pas avoir réglé la taxe foncière pour l’année 2024, charge qui lui incombe en application de l’article 7 du bail. Le commandement de respecter les clauses du bail délivré à l’association “La Galerie [G] [X]” le 5 mars 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, cette locataire n’ayant ni repris l’exploitation des locaux loués, ni apuré son passif locatif, d’un montant de 519,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

L’association “[Adresse 10]”, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur ses manquements à ses obligations contractuelles, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 6 avril 2025, date à laquelle la locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de l’association “La Galerie [G] [X]” de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

En l’absence de production par la bailleresse d’un décompte des sommes échues et dues, mais tenant compte du fait qu’il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de ses obligations, dont celle de régler les loyers et charges, la dette de l’association “[Adresse 10]” doit être fixée à la somme de 1 219,00 euros, se décomposant comme suit :

Impôts fonciers 2024 ………………… 519,00 E

Loyer échu d’avril 2025 …………….. 700,00 E

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TOTAL ……………… 1 219,00 E

Cette somme représente le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, puisque le loyer est stipulé payable entre le 1er et le 5 de chaque mois et qu’il n’est pas fait état dans le commandement du 5 mars 2025 de loyers impayés.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner l’association “La Galerie [G] [X]” à payer cette somme à la S.A.S. Immobilière du Luberon, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, la S.A.S. Immobilière du Luberon demande l’application des pénalités prévues à l’alinéa 2 de l’article 8 3° du bail commercial du 20 novembre 2013, rédigé ainsi : “Toute échéance de loyer ou de charges qui n’aurait pas été payée un mois après la mise en demeure, portera de plein droit un intérêt de retard de 10 % l’an”. Cependant, selon les termes même de cette clause, la majoration de 10 % ne s’applique qu’après un délai d’un mois à compter de l’envoi d’une mise en demeure de payer au locataire pour chaque échéance impayée. En l’espèce, il n’est pas justifié de l’accomplissement de telles formalités. Aussi, il n’y a pas lieu de faire application de cette clause.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où l’association locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mai 2025. L’association “[Adresse 10]” sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande relative au dépôt de garantie :

Conformément à l’article 6 du bail commercial, qui prévoit que la somme versée au titre du dépôt de garantie “non productive d’intérêts, représentant deux échéances mensuelles de loyer hors taxe, sera remboursée au preneur à son départ, sous réserve de l’exécution ponctuelle du présent bail”, il y a lieu de dire que la S.A.S. Immobilière du Luberon pourra conserver le dépôt de garantie versé par la locataire, à concurrence de la somme de 914,70 euros, conformément à la demande formée par la bailleresse.

Sur l’engagement de caution de M. [G] [X] :

Quoique M. [G] [X] ait été assigné par la S.A.S. Immobilière du Luberon, aucune demande n’est formée à son encontre ni dans l’acte introductif d’instance, ni oralement à l’audience.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’association “[Adresse 9] [G] [X]”, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaire de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 5 mars 2025 et les assignations du 3 juin 2025, et versera à la S.A.S. Immobilière du Luberon, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire l’association “[Adresse 10]”, relatif à un local commercial situé [Adresse 4] (84), propriété de la S.A.S. Immobilière du Luberon, s’est trouvé résilié de plein droit le 6 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, l’association “[Adresse 10]” est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à l’association “La Galerie [G] [X]” de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS l’association “[Adresse 10]” à payer à la S.A.S. Immobilière du Luberon, à titre provisionnel :

— la somme de MILLE DEUX CENT DIX NEUF EUROS (1 219,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois d’avril 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DISONS que le dépôt de garantie détenu par la S.A.S. Immobilière du Luberon restera acquis à cette bailleresse jusqu’à concurrence de la somme de NEUF CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (914,70 EUR),

CONDAMNONS l’association “[Adresse 10]” aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 5 mars 2025, assignations en justice du 3 juin 2025…),

CONDAMNONS l’association “La Galerie [G] [X]” à payer à la S.A.S. Immobilière du Luberon la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS qu’aucune demande n’est formée par la S.A.S. Immobilière du Luberon à l’encontre de M. [G] [X], caution,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT