COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00031 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBDV

Minute N° : 25/00531

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [X]

née le 07 Octobre 1951 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Myriam SILEM, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [K]

de nationalité Française

[Adresse 1].

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame [C] PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 24/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté mais avec effet au 1er aout 2018, [C] [X] a consenti à [D] [K] et [I] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 950,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 950,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé entre les parties le 31 juillet 2018.

Durant l’exécution du contrat, un dégât est survenu et un constat amiable de dégât des eaux a été dressé par les parties le 30 septembre 2022.

Par acte sous seing privé du 05 octobre 2022, un avenant a été signé entre [D] [K] et [C] [X] afin d’acter le départ de [I] [S] du logement, et précisant que « l’ensemble des conditions générales est inchangé ».

Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2024, [C] [X] a fait délivrer congé à [D] [K] pour le 31 juillet 2024 pour motif de reprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, un état des lieux de sortie du logement a été dressé contradictoirement à [C] [X] et [D] [K].

Par courrier du 17 juin 2024, [C] [X] a mis en demeure son ancienne locataire de lui régler la somme de 4427,50 euros au titre des dégradations locatives étant précisé qu’elle a indiqué qu’elle supporterait elle-même le coût de la remise en état du jardin.

Par courrier du 05 juillet 2024, [D] [K] sollicitait la communication de l’état des lieux de sortie et contestait une partie des sommes réclamées.

Par courrier du 1er octobre 2024, le conseil de [C] [X] a mis en demeure [D] [K] de lui régler la somme de 7683,10 euros au titre des dégradations locatives.

Par courrier du 17 octobre 2024, [D] [K] faisait état de ne pas avoir reçu l’état des lieux de sortie et contestait certains postes de préjudices réclamés.

Aucune solution n’a pu être trouvée entre les parties sur le règlement des dégradations locatives.

Souhaitant le remboursement des dégradations locatives, [C] [X] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [D] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 9982,09 euros au titre des dégradations locatives et la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 24 juin 2025, [C] [X], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance en y ajoutant la déduction du montant du dépôt de garantie et précisant qu’elle prendra à sa charge le coût de l’état des lieux dressé par commissaire de justice.

Au cours de cette audience, [D] [K], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

Le rejet de toutes les demandes, et la fixation des dégradations à la somme de 650,00 euros. La mise à la charge des frais d’état des lieux à la requérante, La condamnation de [C] [X] à lui régler la somme de 300,00 euros correspondant au surplus dû entre le dépôt de garantie et les dégradations locatives, La condamnation de [C] [X] à lui régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1732 et 1735 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution de celui-ci des travaux dont il demande l’exécution.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. – Parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

*

Sur le coût des travaux de remise en état de l’extérieur

Il ressort de la lecture de l’état des lieux de sortie que le commissaire de justice a constaté que « le jardin est en très mauvais état et qu’il reste quelques éléments dont une tondeuse. Madame [K] indique qu’elle laisse tout. Madame [X] indique qu’elle n’en veut pas qu’elle fera faire un devis pour évacuer le tout y compris les gravas ainsi qu’un autre pour la taille des arbres et la remise en état du terrain comme il a été pris à l’entrée ». Le commissaire de justice a également constaté la présence de gravas à proximité de l’abris de jardin.

Il sera précisé que si au départ Mme [X] a indiqué qu’elle supporterait le coût de ses travaux par courrier, il lui était possible postérieurement d’en réclamer l’indemnisation dès lors que cette dégradation est imputable à la locataire.

[D] [K] conteste le devis établi par la SARL [P] et fournit non pas un devis mais une capture d’écran d’une estimation d’évacuation de gravas. Cependant, cette estimation ne mentionne que l’évacuation des gravas au mètre carré, sans précision sur l’utilisation de la mini pelle, ou encore si la prestation inclut le traitement des déchets de sorte que cette nouvelle estimation est incomplète et ne tient pas compte de la surface du terrain.

Au demeurant [C] [X] a fourni un second devis incluant les mêmes prestations pour le même prix.

Au surplus, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie met en exergue une transformation importante de l’abri de jardin et sa dégradation.

En outre, [D] [K] conteste également le devis de la taille de la haie. Or, [Localité 6]-ci ne fournit pas de contre devis et il importe de préciser que le devis fourni par la requérante précise que le coût est alourdi suite à l’absence d’entretien de la haie et du jardin dans son ensemble (incluant le lierre, la taille des autres arbustes, l’enlèvement des ronces et des repousses) durant l’exécution du contrat obligeant à réaliser des actes supplémentaires.

Dès lors, il y a lieu de tenir compte des deux devis proposés par la SARL [P] et de fixer la remise en état de l’extérieur de la maison à la somme totale de 4681,20 euros (1425,60 euros + 3255,60) au titre de l’évacuation des gravas, plaques de goudron et de la remise en état de l’extérieur (taille des haies, et autres végétaux).

Sur les travaux de menuiserie

Il convient de préciser que la configuration de la porte du placard pliant implique le changement de toute la structure.

En outre, contrairement aux allégations de [D] [K], l’état des lieux d’entrée mentionne l’existence de la porte en bois de la buanderie en bon état. De plus, l’état des lieux de sortie indique une dégradation du bas de la porte côté droit et la présence de griffure.

Dès lors, il sera tenu compte de la facture pour un montant de 2297,90 euros.

Sur les frais de plomberie

Il ressort de la facture produite que l’intervenant a changé le mitigeur, des siphons, a vidé une baignoire et changé la bonde. Or, la lecture de l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de telles dégradations au niveau de la salle de bain et s’il existe des dégradations sur l’évier de la cuisine, la facture ne précise pas quel est l’évier concerné. Aussi, ce poste de réparation sera rejeté.

Sur la hotte et le four

Il ressort de la comparaison des états des lieux, contrairement aux allégations de [D] [K], que la hotte et le four ont été dégradés et que ces dégradations ne sont pas le fruit d’une usure normale des appareils électroménagers. Dès lors, le devis pour un montant de 610, 24 euros sera retenu.

Sur les frais de ramonage

La locataire ne justifie pas d’avoir réalisé l’entretien annuel de la cheminée alors que cet entretien relève des obligations du locataire. Aussi, la facture de 85,00 euros sera mise à la charge de la locataire.

Sur la facture liée au dégât des eaux

Nonobstant le débat entre les parties sur l’humidité du logement et la détérioration des murs, la facture produite est parfaitement illisible de sorte qu’il ne sera pas tenu compte de ce poste de réparation.

***

Il résulte de ces explications que les montants dus par [D] [K] s’élèvent à la somme totale de 7674,34 euros.

Il n’est pas contesté par [C] [X] qu’elle n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 950,00 euros.

Aussi, les sommes dues in fine par [D] [K] s’élèvent à un montant de 6724,34 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[D] [K] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [D] [K] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [C] [X] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

DIT que le coût de l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice doit être supporté par [C] [X], bailleresse,

CONSTATE que [C] [X] n’a pas restitué à [D] [K] le dépôt de garantie d’un montant de 950,00 euros,

CONDAMNE [D] [K] à régler à [C] [X] la somme de 6 724,34 euros au titre des dégradations locatives (déduction faite du montant du dépôt de garantie),

CONDAMNE [D] [K] à régler à [C] [X] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [D] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 09 septembre 2025

Le Greffier Le Juge