COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00094 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6IZ

Minute N° : 25/00196

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e DUSAN

Copie délivrée à M.[K] :29/04/2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O]

né le 07 Février 1959 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [W] [O]

née le 10 Novembre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [I] [E] [K]

né le 09 Septembre 1986 à [Localité 5]

[Adresse 6] DE [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2020, Monsieur [T] [O] et Madame [W] [O] ont consenti à Monsieur [B] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 27 septembre 2024, les époux [O] ont fait délivrer à Monsieur [B] [K] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 .376,21 euros hors frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 02 janvier 2025, les époux [O] ont fait citer Monsieur [B] [K] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— leur payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3.099,27 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 26 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765,00 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation ;

— leur payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 524,74 euros, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective du logement ;

— leur payer les entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile.

L’affaire est retenue à l’audience du 18 mars 2025, lors de laquelle les époux [O] comparaissent représentés et maintiennent les demandes formulées dans leur assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 3.624,01 euros au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

[B] [K] comparait en personne ; le locataire souhaite rester dans le logement et demande des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus du loyer. Il reconnaît la dette locative et explique avoir retrouvé un emploi stable depuis septembre 2024.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse expose que Monsieur [K] a retrouvé un emploi stable depuis le mois de septembre dernier. Ses revenus avaient fortement diminué entre le mois de juin et octobre 2024 suite à des problématiques de faibles revenus et de rigueur dans la gestion de ses comptes. Le Diagnostique indique que le locataire s’est fortement mobilisé dans ses démarches actuelles et que la gestion de ses comptes est plus stable dernièrement.

La décision est mise en délibéré au 29 avril 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu en personne, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 12] le 09 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 12] a été saisie le 30 septembre 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par les époux [O] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par les époux [O] et la présence du locataire à l’audience qui ne conteste pas le montant de la dette, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 3.475,17 euros (après déduction faite des frais de justice du 11 octobre 2024 pour un montant de 148,84 euros) à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mars 2025 inclus et décompte arrêté au 12 mars 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.376,21 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par les époux [O] que Monsieur [B] [K] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 28 novembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice des époux [O] depuis le 28 novembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produit atteste d’efforts de paiement et notamment un dernier versement en mars 2025. Par ailleurs la situation personnelle et professionnelle du locataire justifie l’octroi de délais de paiement malgré le fait que le bailleur maintienne ses demandes.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [B] [K] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 90 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer aux époux [O], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [T] [O] et Madame [W] [O] concernant le contrat de bail du 17 juillet 2020 consenti à Monsieur [B] [K] portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 28 novembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [T] [O] et Madame [W] [O] la somme de 3.475,17 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mars 2025 inclus et décompte arrêté au 12 mars 2025;

Autorisons Monsieur [B] [K] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 90 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 12 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [B] [K] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [T] [O] et Madame [W] [O] à titre d’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [T] [O] et Madame [W] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme le justifie l’équité ;

Condamnons Monsieur [B] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 avril 2025.

Le Greffier Le Juge