COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00363 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZ5Y

Minute N° : 25/00130

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société SA [Adresse 6]

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [H]

né le 27 Juin 1969

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4] (84)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Anaelle COURTOIS, Greffier, lors des débats,

DEBATS : 11/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2015, la SA HLM ERILIA a consenti à Monsieur [I] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 1 089,28 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA [Adresse 6] a fait délivrer à Monsieur [I] [H] un commandement de payer la somme de 459,54 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 23 mai 2024, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA HLM ERILIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [I] [H], par acte de commissaire de justice délivré le 1er août 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ; d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; le condamner à lui régler la somme de 1 854,12 euros au titre de la dette locative due au 11 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ; le condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 445,92 euros, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 12 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ; le condamner à lui régler la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois depuis la première audience du 08 octobre 2024, l’affaire est plaidée le 11 février 2025.

A l’audience, la SA [Adresse 6] représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une dette locative actualisée à la somme de 333,47 euros, selon décompte arrêté au 05 février 2025, loyer de janvier 2025 compris.

Monsieur [I] [H] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Monsieur [I] [H] a été cité à étude.

En application de l’article 473 du Code procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 02 août 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 08 octobre 2024 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CAF du [Localité 9] a été avisée le 14 mai 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 1er août 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 13 octobre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article X ;

Que la SA [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [I] [H] le 30 mai 2024 un commandement de payer la somme de 459,54 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 23 mai 2024 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte produit à l’audience que le locataire n’a pas intégralement payé la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SA HLM ERILIA depuis le 30 juillet 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, la SA [Adresse 6] a produit un dernier décompte arrêté au 05 février 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) à la baisse de 333,47 euros, loyer de janvier 2025 inclus.

Qu’ainsi, Monsieur [I] [H] sera condamné à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 333,47€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 05 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [I] [H] constitue une faute et cause un préjudice à la demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Monsieur [I] [H] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 445,92 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 06 février 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [I] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [I] [H] à verser une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles que la SA HLM ERILIA a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA [Adresse 6] concernant le contrat de bail du 13 octobre 2015 consenti à Monsieur [I] [H] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 30 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 333,47€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 05 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [I] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à régler à la société SA [Adresse 6] une indemnité d’occupation de 445,92 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 06 février 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 9] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à régler à la société SA HLM ERILIA la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 mars 2025,

Le Greffier Le Juge