Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 21]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/03163 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4CG

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

DEMANDEUR:

[Adresse 32] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA FABRE GIBERT,RCS d'[Localité 11] n° 478.180. [Adresse 3],

[Adresse 15],

[Adresse 10],

[Localité 6]

représenté par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [S] [L]

née le 07 Août 1970 à [Localité 18]

[Adresse 4],

[Adresse 19] [Localité 22][Adresse 1] (CANADA)

défaillante

Monsieur [N] [J]

né le 01 Novembre 1970 à [Localité 13] ( MAROC)

[Adresse 24]

[Adresse 10]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOIE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 04 Février 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025 prorogé à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé ubliquement pa mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Pierre-François GIUDICELLI

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [J] et Mme [S] [L] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°13 et 47 de la résidence "[Adresse 27] [Adresse 33] [Localité 7] (84), régie par les règles de la copropriété. La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S Foncia Fabre Gibert.

Exposant que M. [J] et Mme [L] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré les courriers de mise en demeure de payer qui leur ont été envoyés et les commandements de payer qui leur ont été délivrés, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 25]", [Adresse 12] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84) a, par actes des 3 septembre 2024 et 22 novembre 2024, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner solidairement Mme [S] [L] et M. [N] [J] à payer au [Adresse 30] [Adresse 25], sis [Adresse 16] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 12 400,86 euros correspondant à un solde de charges de copropriété et des frais demeurés impayés selon décompte arrêté au 25 janvier 2024,

— condamner solidairement Mme [S] [L] et M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 26], sis [Adresse 16], à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [S] [L] et M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Saint [Adresse 20], sis [Adresse 16], à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [S] [L] et M. [N] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement cités, les consorts [J] / [L] n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 29] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, au regard des pièces que le [Adresse 31] [Adresse 20]" verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 août 2018, 29 juin 2019, 24 décembre 2020, 8 novembre 2021, 29 novembre 2022 et 25 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour la période considérée,

— les commandements de payer délivrés aux copropriétaires les 21 mars et 5 avril 2022,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à M. [N] [J] le 18 octobre 2023, retourné à l’expéditeur avec la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé à Mme [S] [L] le 24 octobre 2023, dont l’avis de réception a été retourné signé le 1er novembre 2023,

— le décompte de la créance arrêté au 25 janvier 2024,

Il est démontré que M. [J] et Mme [L] sont redevables envers la copropriété de la résidence "[Adresse 27] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84) de la somme de 11 474,88 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de charges pour le premier trimestre 2024 (janvier – mars 2024).

En conséquence, M. [N] [J] et Mme [S] [L] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date de l’assignation en justice la plus récente.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les consorts [J] / [L] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (commandements de payer des 21 mars et 5 avril 2022, assignations en justice des 3 septembre et 22 novembre 2024) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé aux copropriétaires le 15 novembre 2021, d’un coût tarifé de 45,00 euros, et le coût du courrier simple envoyé à ces même copropriétaires le 7 décembre 2021, d’un coût tarifé de 32,00 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre de la constitution du dossier de l’huissier (154,00 euros), ni au titre de la transmission de ce dossier à l’avocat (354,75 euros), ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S Foncia Fabre Gibert, qui n’a fait que transmettre à son huissier puis à son avocat habituels la copie des pièces qu’elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par les consorts [J] / [L], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 25]”, [Adresse 12] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 25]”, [Adresse 12] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 8] :

Le retard récurrent des consorts [J] / [L] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 25]”, [Adresse 12] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les consorts [J] / [L], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût des commandements de payer des 21 mars 2022 (158,11 euros) et 5 avril 2022 (182,12 euros) et le coût des assignations en justice des 3 septembre 2024 (114,98 dollars canadiens, soit 77,32 euros) et 22 novembre 2024 (55,15 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 25]”, [Adresse 12] U2 “[Adresse 14]” à [Localité 7] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 28] [Adresse 12] [Adresse 34]) les sommes suivantes :

— ONZE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES (11 474,88 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 25 janvier 2024 (premier trimestre de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024,

— SOIXANTE DIX SEPT EUROS (77,00 EUR) au titre du coût des courriers recommandé et simple des 15 novembre et 7 décembre 2021,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 25]”, [Adresse 12] U2 “[Adresse 17] [Localité 7] ([Localité 5], du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] “[Adresse 28] [Adresse 12] [Adresse 33] [Localité 7] [Adresse 2]), la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [J] et Mme [S] [L] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT