Tribunal Judiciaire de Blois, Referes, 14 avril 2026, n° 26/00015

TJ Blois 14 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Blois, réf., 14 avr. 2026, n° 26/00015
Numéro(s) :	26/00015
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain CHAUMIERAlexandra BELLAN VILADenys ROBILIARD
Parties :	S.A.S. PROXI HOTELS, S.C.I. JAPE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. JAPE/S.A.S. PROXI HOTELS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Ordonnance du : 14 Avril 2026

N° RG 26/00015 – N° Portalis DBYN-W-B7K-E6T5

Minute N° 26/00085

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le quatorze Avril deux mil vingt six

Par Stéphanie FORET, Vice-Président,

Assistée lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition.

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. JAPE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain CHAUMIER (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDERESSE

S.A.S. PROXI HOTELS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandra BELLAN VILA (Avocat plaidant au barreau de PARIS) et M^e Denys ROBILIARD (Avocat au barreau de BLOIS)

Audience publique en date du 24 Février 2026.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

COPIE DOSSIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 décembre 2024, dressé par Maître [N] [L] avec la participation de Maître [E] [G], la SAS PROXI HOTELS a acquis auprès de la SARL LE MONARQUE un fonds de commerce exploitant un hôtel-restaurant moyennant la somme de 350 000 euros.

Par acte sous seing privée du 9 décembre 2024, la SCI JAPE a donné à bail commercial à la SAS PROXI HOTELS un ensemble immobilier à usage d’hôtel et d’hébergement collectif sis [Adresse 3] à BLOIS (41), pour une durée de 9 années, à compter du 1er décembre 2024, moyennant un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes.

Le bail commercial a fait l’objet d’un avenant en raison d’une erreur matérielle sur le montant du loyer, le loyer annuel a été fixé à 60 000 euros toutes taxes comprises, soit la somme mensuelle de 5 000 euros toutes taxes comprises.

Les loyers étant impayés depuis le mois d’octobre 2025, le 19 novembre 2025 la SCI JAPE a adressé un commandement de payer sollicitant la somme de 18 623,46 euros, afin que la SAS PROXI HOTELS régularise sa situation.

La SAS PROXI HOTELS a repris le paiement des loyers au mois de février 2026.

Le commandement de payer étant demeuré sans effet, la SCI JAPE a, par acte de commissaire de justice dressé le 31 décembre 2025 assigné la SAS PROXI HOTELS, devant le président du Tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de constater la résiliation du bail commercial, d’ordonner l’expulsion de la SAS PROXI HOTELS, de condamner la SAS PROXI HOTELS à verser la somme provisionnelle de 18 623,46 euros, et de payer une indemnité d’occupation de 750 euros par jour jusqu’à la libération des lieux.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026, la SCI JAPE demande au juge des référés de :

— A titre principal

— Vu ensemble les articles 808 et 809 du Code de Procédure civile et l’article L. 14541, alinéa 1 du Code de commerce,

— Vu le contrat de bail et le commandement de payer resté sans effet,

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 20 décembre 2025, consenti par la société JAPE à la société PROXI HOTELS portant sur le local situé dans un ensemble immobilier sis commune de [Localité 1] [Adresse 3], est acquise depuis le 20 décembre 2025,

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,

— Ordonner l’expulsion de la société PROXI HOTELS et de tous occupants de son chef du local en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 750 euros par jour de retard,

— Condamner la société PROXI HOTELS, à titre provisionnel, à la société JAPE la somme de 28 834,25 euros montant dû par elle et non contestable,

— Condamner la société PROXI HOTELS au paiement d’une somme de 750 euros par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 20 décembre 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs,

— Condamner la société PROXI HOTELS au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’huissier et de commandement de payer.

— A titre subsidiaire :

— Dire et juger que le règlement des sommes dues sera assorti :

— D’une garantie personnelle de M. [J] [K]

— D’un intérêt de retard au taux légal depuis la date du commandement de payer le 19 novembre 2025.

— Dire et juger la société PROXI-HÔTELS mal fondée dans sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026, la SAS PROXI HOTELS demande au juge des référés de :

— Vu les articles 31 du Code de procédure civile, 834 du Code civil, 1343-5 du Code civil, 2224 du Code civil, R. 145-35 du code de commerce, L145-41 du Code de commerce,

— Suspendre l’application de la clause résolutoire,

— Accorder à la société PROXI HOTELS un délai de 24 mois à compter du prononcé du jugement pour apurer sa dette locative.

— Condamner la SCI JAPE à verser à la SAS PROXI HOTELS :

-1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Aux entiers dépens.

— Débouter la SCI DES REMPARTS de toutes ses demandes.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 février 2026.

Lors de cette audience, la SCI JAPE, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de ses conclusions, et indique que la défenderesse ne produit pas suffisamment de pièces au soutien de sa demande de délais de paiement pour justifier du redressement de la société. La SAS PROXI HOTELS, représentée par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de ses conclusions. Elle précise avoir réorganiser l’activité afin de permettre des réductions de charges salariales et d’exploitation en 2026, ce qui lui de pouvoir régler la dette selon l’échéancier fixé par le tribunal.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 puis le délibéré a été prorogé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans les conditions prévues de l’article 1224 et suivants du code civil.

Selon l’article L.145-41 alinéa premier du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, la SCI JAPE sollicite de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 9 décembre 2024 en raison des loyers et charges impayés par la SAS PROXI HOTELS depuis le mois d’octobre 2025, actualisés à la somme de 28 834,25 euros.

Comme en atteste le commandement de payer délivré le 19 novembre 2025, la SAS PROXI HOTELS était redevable de la somme de 18 623,46 euros, soit la somme de 10 000 euros pour le loyer d’octobre et de novembre 2025, la somme de 8 186,21 euros au titre de la taxe foncière et la somme de 437,25 euros au titre de la consommation de gaz sur l’année 2024 (voir en ce sens : pièce n°4 de la demanderesse).

La clause résolutoire insérée au contrat de bail, dont il est fait mention dans le commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 par la SCI JAPE à l’encontre du preneur, stipule que (voir en ce sens : pièce n°4 de la demanderesse) :

« En cas d’inexécution par le Preneur de l’une quelconque des clauses du Bail, du règlement de copropriété et/ou du règlement intérieur de l’Immeuble ou Ensemble immobilier et des statuts AFUL, ASL et en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires, charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyers et charges, réajustement de loyer du fait d’une révision ou d’une indexation, ou encore à défaut de paiement de toute autre somme due, telle que complément de dépôt de garantie, indemnités d’occupation légales ou conventionnelles, pénalités contractuelles ou intérêts, coût du ou des commandements de payer, coût des procès-verbaux de constat d’huissier ou commissaire de justice, à l’occasion de quelles que procédures que ce soient, ou plus généralement de toutes sommes viendrait à être dues au Bailleur par le Preneur, quelle que soit l’origine de cette dette. Le présent contrat sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’exécuter, resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus ».

La SAS PROXI HOTELS ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil) du paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 19 décembre 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si la SAS PROXI HOTELS n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

Par conséquent, la SAS PROXI HOTELS étant toujours sur les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et les charges locatives

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCI JAPE sollicite de condamner à titre provisionnel la SAS PROXI HOTELS de lui verser la somme de 28 834,25 euros, soit :

— la somme de 20 000 euros au titre des loyers d’octobre 2025 à janvier 2026 compris,

— la somme de 437,25 euros de charges de gaz pour 2024,

— la somme de 8 397 euros au titre des taxes foncières de l’année 2025.

En ce qu’il s’agit des loyers impayés :

Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer annuel a été fixé à la somme de 60 000 euros toutes taxes comprises, soit la somme mensuelle de 5 000 euros toutes taxes comprises (voir en ce sens : pièce n°2 de la demanderesse).

La SAS PROXI HOTELS ne conteste pas de ne pas avoir réglé les loyers qui étaient dus, notamment ceux du mois d’octobre 2025 à janvier 2026, de sorte que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de rappeler que la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 décembre 2025 en vertu du jeu de la clause résolutoire, la somme due à compter de cette date n’est plus un loyer mais une indemnité d’occupation, de sorte que la somme sollicitée au titre du mois de janvier 2026 ne sera pas comptabilisée.

Par conséquent, la SAS PROXI HOTELS sera condamnée à titre provisionnel à verser la somme de 15 000 euros au titre des loyers impayés.

En ce qu’il s’agit de la taxe foncière de l’année 2025 :

Il ressort des pièces versées aux débats que la taxe foncière due en ce qui concerne les immeubles sises [Adresse 4] à [Localité 1] (41) s’élève à la somme de 3 407 euros et 4 378 euros (voir en ce sens : pièce n°5 de la demanderesse).

La SAS PROXI HOTELS reconnaît ne pas avoir réglé les charges afférentes au loyer, notamment la taxe foncière de l’année 2025, de sorte que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Outre les sommes dues au titre des taxes foncières, la SCI JAPE a sollicité la somme de 307 euros au titre de frais de rôle (8339-8032 (3407+4378+247)). Toutefois il ne peut être que constaté que la somme de 8 032 euros est calculée sur l’ensemble des cotisations des propriétés appartenant à la SCI JAPE, et à cet égard sur l’avis des impôts locaux, outre les sommes de 3 407 euros et 4 378 euros pour les immeubles sises [Adresse 4] à BLOIS (41) loués par la SAS PROXI HOTELS, il est mentionné un montant de 247 euros pour un immeuble sis [Adresse 5] à BLOIS (41), qui au demeurant, n’est pas loué par la SAS PROXI HOTELS.

Ce montant sollicité par la SCI JAPE est donc sérieusement contestable.

Par conséquent, la SAS PROXI HOTELS sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 7 785 euros, montant non sérieusement contestable, au titre de la taxe foncière de l’année 2025 (3 407 + 4 378).

En ce qu’il s’agit de la consommation de gaz de l’année 2024 :

La SCI JAPE sollicite au titre de la consommation de gaz de l’année 2024 le paiement de la somme de 437,25 euros, et à cet égard, verse aux débats les factures de gaz afférentes à l’immeuble sis [Adresse 6] pour la somme de 437,25 euros (voir en ce sens : pièce n°6 de la demanderesse).

La SAS PROXI HOTELS ne conteste pas le principe même ni le montant de la somme sollicitée, de sorte que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La SAS PROXI HOTELS sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 437,25 euros au titre de la consommation de gaz de l’année 2024.

Par voie de conséquence, au regard de ces éléments, la SAS PROXI HOTELS sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 23 222,25 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

La SCI JAPE sollicite de condamner la SAS PROXI HOTELS à lui verser la somme de 750 euros par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 20 décembre 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs.

Or, il ne s’agit pas d’une demande de condamnation formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ».

En application du second alinéa de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SAS PROXI HOTELS sollicite de suspendre l’application de la clause résolutoire, et de lui accorder un délai de 24 mois à compter du prononcé du jugement pour apurer sa dette locative sur la base d’un échéancier.

Cette dernière déclare avoir repris le paiement de ces loyers à compter du mois de février 2026, et qu’au regard de sa situation actuelle et des mesures prises, elle peut épurer sa dette due à l’égard de la SCI JAPE, tout en continuant de s’acquitter des loyers et charges qui seront dus.

Outre le fait de justifier du paiement du loyer du mois de février 2026, ce dont la SCI JAPE ne conteste pas, la SAS PROXI HOTELS justifie de sa capacité à répondre de la dette due et des prochains échelonnements de loyers et charges en versant aux débats plusieurs pièces :

Un bilan comptable pour la période du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, faisant état d’un chiffre d’affaires net de 576 413 euros, d’un résultat d’exploitation de -129 479 euros et d’un résultat net de -143 644 euros (voir en ce sens : pièce n°3 de la défenderesse) ;

Une attestation comptable concernant sa situation financière qui atteste que la SAS PROXI HOTELS pourra se dégager un excédent de trésorerie en raison d’une diminution de près de 50% du coût global salarial (de 30 000 euros à 15 000 euros par mois), d’un arrêt des factures de management fees de la société Holding animatrice Proxi Holding (70 000 euros hors taxes par an), et qui atteste que certains frais exceptionnels ne seront plus présents dans les exercices suivants (12 820 euros de droits de mutations sur la cession du fonds de commerce, 30 600 euros d’honoraires de ventes et accompagnement juridique concernant le fonds de commerce, 10 990,72 euros de frais de garanties concernant le financement du fonds de commerce par la BPI France, et 2 626,03 euros de commissions bancaires dues au prêt concernant le fonds de commerce) (voir en ce sens : pièce n°4 de la défenderesse).

Au regard de ces éléments, la SAS PROXI HOTELS justifie avoir diminué ses charges pour un montant de plus de 142 000 euros.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un effort du locataire pour s’acquitter de sa dette locative, celui-ci ayant notamment repris le paiement des loyers en réglant son loyer du mois de février 2026, et ayant pris des mesures permettant de diminuer ses charges entrepreneuriales, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion de la SAS PROXI HOTELS pourra être poursuivie.

LA SCI JAPE sollicite à cet égard que le règlement des sommes dues soient assorties d’une garantie personnelle de Monsieur [J] [K]. Outre le fait que la demande n’est pas claire et précise, il n’est pas de la compétence du juge des référés de statuer sur cette demande.

Il sollicite en outre d’assortir le règlement des sommes dues d’un intérêt de retard au taux légal depuis la date du commandement de payer le 19 novembre 2025. En raison de la situation de la SAS PROXI HOTELS, il conviendra de ne pas assortir ces sommes d’un intérêt de retard.

Sur les demandes accessoires

La SAS PROXI HOTELS, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025.

Si la SCI JAPE, a dû exposer des frais dans le cadre de la procédure à l’initiative de la SAS PROXI HOTELS, l’équité et la situation économique commande de limiter la condamnation de cette dernière au versement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et en référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 9 décembre 2024, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (41) et ce à la date du 19 décembre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS PROXI HOTELS à payer à titre provisionnel à la SCI JAPE la somme de 23 222,25 euros, soit :

—  15 000 euros au titre des loyers impayés,

—  7 785 euros au titre de la taxe foncière de 2025,

—  437, 25 au titre de la consommation de gaz 2024.

AUTORISONS la SAS PROXI HOTELS à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 24 mensualités de 967 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour la SAS PROXI HOTELS d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI JAPE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS PROXI HOTELS à payer à la SCI JAPE la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PROXI HOTELS aux dépens inhérents à la présente procédure, dont les frais de commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,