TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00431 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJUL

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

S.A. [Adresse 13]

C/

[R] [G]

Expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [R] [G]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de substitué par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [R] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Comparant en personne

À l’audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2015, l’OPIEVOY, aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [G] et Madame [J] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel principal de 377,73 euros.

Par avenant conclu le 27 juillet 2021 à la suite de son divorce, Monsieur [R] [G] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1818,47 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [R] [G] le 13 septembre 2023.

Par assignation du 29 juillet 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.124,09 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024. Un diagnostic social et financier est parvenu au tribunal avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 30 janvier 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 18 janvier 2025, s’élève désormais à la somme de 3978,60 euros, terme de décembre 2024 inclus. Elle indique que le paiement des loyers n’a pas repris et que seuls les versements correspondant aux APL sont versés, la dette ayant ainsi légèrement augmenté depuis l’assignation.

Monsieur [R] [G] comparait en personne et déclare avoir été déclaré recevable en sa demande de surendettement en date du 20 janvier 2025. En outre, il ne conteste pas le montant de la dette et déclare être en recherche d’emploi. Il indique qu’il perçoit le RSA et qu’il est en incapacité de régulariser sa dette, sollicitant ainsi du tribunal que lui soit accordé des délais pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La présidente a sollicité la transmission des éléments relatifs à la procédure de surendettement.

RG 24/00431. Jugement du 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d'[Adresse 12] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1818,47 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM LES RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, il résulte de l’article 24 VI de la même loi que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [R] [G] ne s’est pas acquitté du paiement du dernier loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il ne peut être considéré que celui-ci a repris le paiement du dernier loyer courant avant l’audience lui permettant de solliciter des délais de paiement dans le cadre de la procédure classique, ni même au regard des règles spéciales applicables en cas de recevabilité d’un dossier de surendettement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 janvier 2025, Monsieur [R] [G] lui devait la somme de 4265,34 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte les sommes de 130,19 euros imputés pour des frais contentieux en date du 21 mars 2024 et de 156,55 euros imputés pour des frais contentieux en date du 19 août 2024.

Monsieur [R] [G] qui n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 3978,61 euros, correspondant à la dette locative après déduction des frais contentieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM LES RESIDENCES ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, dans la mesure où l’intéressé n’a ni procédé au règlement de son dernier loyer, ni effectué les démarches aux fins de se reloger et n’est plus en capacité de pouvoir honorer le paiement des indemnités d’occupation, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux, formulée par Monsieur [R] [G].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 septembre 2015 entre l’OPIEVOY, aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES, modifié par avenant en date du 27 juillet 2021, d’une part, et Monsieur [R] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 20 avril 2024,

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formulée par Monsieur [R] [G],

ORDONNE à Monsieur [R] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 3978,61 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge