TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 MARS 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00409 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGAT

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. [U] & GENET prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuel FAVRE, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. J2R prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 09 mars 2026 prorogé au 16 mars 2026 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 8 septembre 2025 par la S.C.I. [U] & GENET à l’encontre de la S.A.S. J2R devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2013, la S.C.I. [B] a donné à bail à la S.A.R.L. [D], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2013, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (84), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1.750,00 euros HC.

Par acte notarié du 23 juillet 2014, la S.C.I. [B] a vendu les locaux donnés à bail à la S.C.I. [U] & GENET.

Par acte notarié du 2 juin 2017, la S.A.R.L. [D] a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. CHICHKO.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, la S.A.S. CHICHKO a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. J2R, justifiant le transfert du présent bail à titre accessoire.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer et sommes accessoires ou en cas d’inexécution de l’une des clauses imposées au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.S. J2R n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers dus, malgré la délivrance d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire adressé le 20 novembre 2024, la S.C.I. [U] & GENET a fait citer, par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, la S.A.S. J2R devant la présente juridiction aux fins de voir :

— DE CONSTATER L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail commercial du 30 octobre 2013 liant la SCI [U] & GENET à la SAS J2R, à défaut de paiement des loyers et charges dus à compter du 11juillet 2025, faute de paiement complet des causes du commandement.

— D’ORDONNER L’EXPULSION de la SAS J2R et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique.

— DE CONDAMNER LA SAS J2R à verser à la SCI [U] & GENET une provision de 9992,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 (date du commandement de payer), sur le fondement de l’article 1153 du Code Civil.

— DE FIXER l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre la revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,

— DE CONDAMNER LA SAS J2R à payer à la SCI [U] & GENET la somme de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DE CONDAMNER LA DÉFENDERESSE aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Emmanuel FAVRE, Avocat, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile y compris les frais de commandement de payer en date du 10.06.2025 et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

A l’audience, la S.A.S. J2R, qui a constitué avocat, est non comparante.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Par ailleurs, il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut-être encourue.

En l’espèce, la S.C.I. [U] & GENET produit une dénonciation aux créanciers inscrits délivrée le 9 septembre 2025 à la CRCAM D’ALPES PROVENCE.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. J2R contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution ».

Il est établi par le commandement de payer délivré le 23 mai 2025, versé aux débats, que la S.A.S. J2R n’a pas réglé les loyers depuis le mois de septembre 2024. Le commandement de payer délivré le 23 mai 2025, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois. La S.A.S. J2R, n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 9.992,45 euros à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.S. J2R ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 24 juin 2025, date à laquelle la S.A.S. J2R ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ;

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.S. J2R de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S. J2R s’élève à une somme de 9.992,45 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 31 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. J2R à payer cette somme la S.C.I. [U] & GENET, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de du commandement de payer valant mise en demeure de payer.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de juin 2025. La S.A.S. J2R sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. J2R, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 23 mai 2025 et l’assignation du 8 septembre 2025. Par ailleurs, elle versera à la S.C.I. [U] & GENET, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. J2R, relatif à des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] (84), propriété de la S.C.I. [U] & GENET, s’est trouvé résilié de plein droit le 24 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. J2R est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. J2R de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. J2R à payer à la S.C.I. [U] & GENET, à titre provisionnel :

— la somme de NEUF MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES (9.992,45 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de du commandement de payer valant mise en demeure de payer.

— une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui est due mensuellement, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNONS la S.A.S. J2R à payer à la S.C.I. [U] & GENET, la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. J2R aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 23 mai 2025, l’assignation en justice du 8 septembre 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT