TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00521 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIYH

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Frédéric FEBRIER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Société AXELLE SARL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Fleur AUDIBERT, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. [H] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 30 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, 5 décembre 2025, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON par la S.A.R.L. AXELLE à l’encontre de la S.A.S. [H], à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte notarié du 27 septembre 2006, le centre Hospitalier d'[Localité 3], venant aux droits des Hospices et Hôpitaux de la ville d'[Localité 3] a donné à bail à la S.A.R.L. AXELLE, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1996, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] (84), moyennant un loyer annuel de 28.355,00 euros.

Par acte notarié du 19 décembre 2007, le centre Hospitalier d'[Localité 3] a vendu les locaux donnés à bail à la S.C.I. AVI-INVEST.

Après radiation de la S.C.I. AVI-INVEST en 2023, la S.A.S. [H] est devenue propriétaire des locaux mis à bail.

Se plaignant d’infiltrations d’eaux causées par la toiture du Palace, la S.A.R.L. AXELLE a fait délivrer une sommation de procéder aux travaux de réparation à la S.C.I. AVI-INVEST.

En l’absence de réponse, la S.A.R.L. AXELLE a déclaré son sinistre à son assureur protection juridique, lequel a mandaté une expertise au cabinet [A]. Dans son rapport du 7 février 2024, l’expert conclu qu’il existe des débordements et/ou des fuites du système de traitement des condensats des climatiseurs des salles de spectacle.

Il est établi par le constat dressé le 11 juillet 2025 par Maître [M], commissaire de justice, que le plafond de la mezzanine située à l’étage du restaurant présentait un délitement important du revêtement qui se détachait en lambeaux.

Arguant que ces infiltrations et l’état d’abandon général du bâtiment à savoir des invasions de rongeurs, fissures, prolifération d’oiseaux qui ont des conséquences sur son activité en période hivernale comme estivale, la S.A.R.L. AXELLE a assigné la S.A.S. [H], le 5 décembre 2025, par acte extra-judiciaire, en référé aux fins de :

— Condamner la S.A.S. [H] à procéder aux travaux de réparations de la toiture, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,

— Condamner la S.A.S. [H] à procéder aux travaux de réparations des deux fissures sur le mur côté ouest, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,

— Condamner la S.A.S. [H] à verser à la S.A.R.L. AXELLE la somme provisionnelle de 13.000 € pour le préjudice matériel subi outre la somme de 10.000 € pour préjudice économique,

— Condamner la S.A.S. [H] à procéder à la remise en état, au nettoyage de l’auvent et à la pose de picots sur les projecteurs de manière à empêcher la présence de pigeons, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Subsidiairement désigner tel expert qui plaira au Tribunal,

— Condamner la défenderesse à rembourser à la S.A.R.L. AXELLE le coût du constat d’huissier dressé le 11 juillet 2025,

— Condamner la défenderesse à verser à la S.A.R.L. AXELLE la somme de 3500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse, la S.A.S. ABRACAM demande au juge des référés de :

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de paiement à dommages et intérêts formulées par la S.A.R.L. AXELLE et renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir au fond,

— Déclarer la S.A.R.L. AXELLE sans qualité ni intérêt à agir sur sa demande relative aux travaux de réparations des deux fissures sur le mur arrière de l’immeuble,

— Débouter la S.A.R.L. AXELLE de ses demandes de condamnation sous astreinte aux travaux de réparations de la toiture, aux travaux de réparations de deux fissures et aux travaux de remise en état et de nettoyage de l’auvent,

— Débouter la S.A.R.L. AXELLE de sa demande subsidiaire de désignation d’Expert en application des dispositions des articles 6, 9 et 146 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée aux frais de la S.A.R.L. AXELLE, demanderesse à l’instance, il serait alors demandé à Madame/Monsieur le Président de déclarer que la S.A.S. [H] émet protestations et réserves sur cette demande de désignation d’Expert, tous droits et moyens des parties demeurant réservés.

— Condamner la S.A.R.L. AXELLE à payer à la S.A.S. [H] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de la toiture et la réparation des deux fissures du mur :

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le demandeur exige de la S.A.S. [H], qu’elle procède aux réparations de la toiture ainsi qu’aux réparations des deux fissures sur le mur côté ouest. Elle produit à l’appui de sa demande un avis de la société d’assurance Sedwick qui retient comme cause des infiltrations, une fuite du système de condensation. De même, le courrier de la société Axa France Iard retient des traces d’infiltrations au pourtour des bouches de sortie de climatisation sans que la toiture de l’immeuble ne soit mise en cause. Il se déduit nécessairement que les causes précises des infiltrations ne sont pas déterminées avec précisions et qu’en conséquence le fondement juridique de la responsabilité de la sas [H] n’est pas défini.

Ainsi, il apparaît que seul une expertise judiciaire et contradictoire sera à même de déterminer l’origine de ces infiltrations, constatées par l’expertise amiable mandaté par l’assureur protection juridique de la S.A.R.L. AXELLE, et leur imputation. Dès lors, il n’est pas établi avec toute l’évidence requise en référé que ces infiltrations soient uniquement dues à la S.A.S. [H].

Il en résulte nécessairement que l’absence de démonstration de la responsabilité de la défenderesse dans les infiltrations s’analyse comme une contestation qui prohibe toute condamnation à remettre en état les locaux.

Sur la demande de condamnation au versement d’une somme provisionnelle au regard du préjudicie matériel et du préjudicie économique :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ».

En l’espèce, la demande de provision à valoir sur le préjudice économique et matériel formée par la S.A.R.L. AXELLE apparaît sérieusement contestable puisque ni l’origine des désordres affectant son bien immobilier, ni l’imputabilité de ces désordres à la S.A.S. [H] ne sont établies avec toute la certitude requise pour qu’une provision soit allouée par le juge des référés. L’obligation est donc, à ce stade de la procédure, sérieusement contestable, tout l’intérêt de l’expertise judiciaire étant de déterminer précisément les désordres actuels et leur imputabilité.

Par conséquent, la S.A.R.L. AXELLE sera déboutée de sa demande de provision.

Sur la demande de condamnation à la remise en état et au nettoyage de l’auvent :

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la S.A.R.L. AXELLE exige la remise en état, le nettoyage de l’auvent et la pose de picots sur les projecteurs. Néanmoins, la remise en état, le nettoyage de l’auvent et la pose de picots ne semblent pas être la cause des infiltrations et de ce fait pas constituer le trouble manifestement illicite. Il appartiendra éventuellement à l’expert déterminer l’origine de ces infiltrations et leur imputation. Ainsi, la demanderesse succombe à rapporter l’existence d’un trouble manifestement illicite, faute d’une violation évidente d’une obligation de la société défenderesse.

Par conséquent, la S.A.R.L. AXELLE sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande d’expertise formée par la S.A.R.L. AXELLE :

Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Pour faire droit à une demande sur ce fondement, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties dont la solution pourrait dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, litige qui, bien qu’éventuel et futur, doit avoir un objet et un fondement juridique suffisamment déterminés. Par ailleurs, ordonnée avant tout procès sur le fondement de cette disposition, la mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher, aux frais avancés de celui qui la réclame, les faits nécessaires à la solution d’un litige.

En l’espèce, au vu des pièces du dossier et notamment du rapport de visite du 7 février 2024 de l’expert mandaté par l’assureur de la S.A.R.L. AXELLE qui démontre l’existence d’infiltrations, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise, qui permettra de déterminer précisément les désordres, leur origine et les préjudices subis le cas échéant. Dès lors, le motif légitime, au sens des dispositions de l’article 145 ci-avant rappelées, est caractérisé puisque la S.A.R.L. AXELLE rapporte la preuve d’éléments suffisants pour rendre crédibles son allégation et démontre que la mesure d’expertise sollicitée est de nature à améliorer leur situation probatoire dans la perspective d’un éventuel procès au fond.

En conséquence, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée dans les conditions ci-après précisées. Les frais de consignation seront avancés par la S.A.R.L. AXELLE, cette mesure étant ordonnée à sa demande et dans son seul intérêt, pour leur permettre ultérieurement d’engager éventuellement une instance judiciaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il est constant que l’une ou l’autre des parties à une demande d’expertise en référé ne peut être considérée comme une partie perdante à l’instance et ne peut en conséquence être condamnée ni aux dépens ni à un article 700 du Code de procédure civile. Dès lors, la S.A.S. ABRACAM sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

DEBOUTONS sur les demandes de travaux demandées par la S.A.R.L. AXELLE,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder M. [O] [P], expert judiciaire près de la cour de [Localité 4] (30), demeurant au [Adresse 4] à [Localité 5] (84), (Tél : [XXXXXXXX01]) (Mail :[Courriel 1]) lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :

— Se rendre sur les lieux les parties ayant été convoquées,

— Se faire remettre, par les parties, toutes pièces utiles,

— Examiner et constater les désordres invoqués par la S.A.R.L. AXELLE,

— Décrire les désordres allégués en précisant leur origine et leur cause, en préciser la date d’apparition, préciser s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, d’une exécution défectueuse, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, d’une mauvaise exécution des travaux, d’une autre cause ; localiser les infiltrations et évaluer leur étendue ; donner toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

— D’indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— Donner tous les éléments au tribunal permettant de préciser les préjudices annexes subis par les requérants : préjudice d’embellissement, préjudice de jouissance, préjudice locatif, moins-value immobilière, etc…

— Décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires à la réparation desdits désordres,

— Plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige, répondre à tout dire des parties.

— De dire que l’expert désigné rendra son rapport définitif dans un délai n’excédant pas quatre mois, tout en transmettant préalablement aux parties un pré-rapport leur impartissant un délai d’au moins cinq semaines pour la production sur ce dernier de leurs dires,

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DISONS que l’expert se conformera, pour l’exécution de son mandat, aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera un exemplaire papier au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon,

DISONS que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la S.A.R.L. AXELLE, qui consignera avant le 28 juin 2026, par virement auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Avignon (RIB disponible sur demande à l’adresse mail suivante : [Courriel 2]), la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 EUR) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours,

DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Avignon, service du dépôt des rapports, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de HUIT MOIS à compter du dépôt de la consignation, sauf prolongation dûment autorisée, et que, dans le même délai, il adressera à chacune des parties ou à leurs conseils copie complète dudit rapport ainsi que la demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS de la demande de provision demandée par la S.A.R.L. AXELLE,

RESERVONS les dépens,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT