Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre vente, 5 février 2026, n° 25/01136

TJ Grasse 5 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. vente, 5 févr. 2026, n° 25/01136
Numéro(s) :	25/01136
Importance :	Inédit
Dispositif :	Sursis à statuer
Date de dernière mise à jour :	8 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud ESSNERArmand ANAVEPatrick RIZZO
Cabinet(s) :	CSF JURCOCABINET DAVID VERANYCABINET ESSNER
Parties :	S.A.R.L. S.A.G. c/ La société [ L

Texte intégral

1 exp Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY,

1 exp Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER,

1 exp M^e Marie DUROCHAT,

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 05 FEVRIER 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/01136 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEX6

Minute N° 26/29

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le cinq Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame Marie-Laure GUEMAS, première vice présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution et magistrat rapporteur

Assesseur : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente et magistrat rapporteur, et Madame Alexandra MORF, vice présidente

Greffier : Madame Fanny PAULIN

Lors de la mise à disposition :

Président : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution

Greffier : Madame Fanny PAULIN

à la requête de :

S.A.R.L. S.A.G., dont le siège social est sis [Adresse 1], en qualité de syndic du syndicat des copropriétaire de l’immeuble LE SAINTE LUCE dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat plaidant, et par M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

La société [L] [X], dont le siège social est sis [Adresse 3] ITALIE – prise en la personne de son représentant légal

Représenté par M^e Patrick RIZZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, et par M^e David VERANY, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Demandeurs à la contestation

EN PRESENCE DE :

S.C.P. BTSG2, prise ne la personne de Me [F], mandataire judiciaire dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SAMEX, dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

M. [C], [Z], [B] [M], demeurant [Adresse 5]

Non comparant ni représenté

Mme [A], [Y] [R] épouse [M], demeurant [Adresse 5]

Non comparante ni représentée

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble LE SAINTE LUCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

* * *

A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 décembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026.

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par jugement du 29 novembre 2016, le tribunal de commerce d’Antibes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au profit de la SARL SAMEX et a désigné Maître [K] en qualité de mandataire liquidateur.

Le tribunal a désigné en ses lieu et place la SCP B.T.S.G.T prise en la personne de Maître [S] [F].

Il dépendait de l’actif de la société des biens et droits immobiliers qui ont été adjugés à l’audience du tribunal judiciaire de céans du 23 novembre 2023.

Le mandataire a procédé à l’établissement de l’état de collocation à l’effet de régler la distribution du prix de vente de ces biens, conformément aux dispositions des articles R 643-3 et suivants du comme de commerce.

Cet état a été notifié à chaque créancier colloqué et aux créanciers inscrits sur les biens et droits immobiliers vendus.

Le syndic de la copropriété LE SAINTE LUCE a adressé au greffe du juge de l’exécution le 5 mars 2025 une contestation de cet état de collocation au motif que le syndicat est colloqué pour une somme de 820,67 euros et de 498,78 euros soit un total de 1319,45 euros alors qu’il avait formé opposition sur le prix de vente pour une somme de 5393,56 euros le 24 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2025, réceptionnée le 31 mars 2025, la société [L] [X], ayant pour avocat Maître Patrick Rizzo, avocat au barreau de Nice, a contesté l’état de collocation en application de l’article R 643-11 du code de commerce. Elle demande au juge de l’exécution de déclarer sa contestation recevable, de juger qu’il ne peut être procédé à la clôture de l’ordre de collocation, qu’il ne peut être procédé à la collocation définitive des créanciers, de rejeter l’état de collocation publiée le 28 février 2025 au BODACC par le mandataire liquidateur et en tout état de cause de surseoir à statuer le temps que la cour d"appel d'[Localité 3] se prononce sur la caractère privilégié de la créance qu’elle détient.

Le mandataire liquidateur, cette société, les adjudicataires ainsi que le syndicat des copropriétaires ont été convoqués par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 3 avril 2025.

L’audience a été renvoyée au 15 mai puis du 26 juin 2025 dans l’attente de la constitution des avocats de la société [L] [X] et du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de conclusions déposées au greffe et notifiées à Maître [P] et à Maître [G] par RPVA, la SCP BTSG2 demande au juge de l’exécution de :

— constater que le syndicat des copropriétaires ne bénéficie du superprivilège que pour les créances antérieures au jugement d’ouverture et pour le paiement des charges de copropriété exclusivement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de son recours à l’état de collocation ;

— surseoir à statuer sur la distribution du prix du solde à répartir dans l’attente de la décision de la cour d’appel statuant sur l"admission de la créance de la société [L] [X];

— pour le reste valider l’état des collocations publié le 28 février 2025 par ses soins.

Lors de la première audience, le juge de l’exécution a constaté l’absence de constitution des adjudicataires, du syndicat des copropriétaires et de la société [L] [X].

Aux termes d’un jugement avant dire droit du 16 octobre 2025, le juge de l’exécution a soulevé d’office divers moyens et a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 décembre 2025, a invité les parties à conclure sur les moyens soulevés d’office et à échanger leurs pièces et conclusions conformément aux dispositions légales applicables en pareille matière; le greffe à notifier le présent jugement à toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, a réservé les demandes et les dépens.

La SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [S] [F], dans des conclusions régulièrement notifiées par RPVA, demande au juge de l’exécution, au visa de l’état de collocation, des contestations infondées, de constater que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE SAINTE LUCE ne bénéfice du superprivilège que pour les créances antérieures au jugement d’ouverture et pour le paiement des charges de copropriété exclusivement, de le débouter de son recours contre l’état de collocation, de surseoir à statuer sur la distribution du prix du solde à répartir de 16.583,23 euros dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant sur l’admission de la créance de la société [L] [X] et de valider pour le reste l’état des collocations publié au BODACC le 28 février 2025 par ses soins.

S’agissant de la créance du syndicat des copropriétaires, le mandataire judiciaire observe qu’il n’est pas contesté que sa créance, antérieure à l’ouverture de la procédure collective, bénéficie du privilège spécial immobilier, que la mise en œuvre de ce privilège ne peut concerner que les exercices retenus dans l’état de collocation, que sur les sommes indiquées, certaines ne sont pas justifiées comme ne constituant pas des charges de copropriété qui seules bénéficient du privilège, à hauteur de 394,94 euros.

Quant aux créances postérieures au jugement d’ouverture, le mandataire soutient qu’elles ne bénéficient pas du privilège immobilier spécial mais seulement du privilège des articles L 622-17-1 et L 641-13-1 du code de commerce, en se référant à l’avis rendu par la Cour de cassation le 21 janvier 2002 et la jurisprudence de cette cour.

Il ajoute qu’en tout état de cause à titre tout à fait subsidiaire que s’agissant des créances postérieures, certains frais à hauteur de 363,17 euros doivent être écartés.

Quant à la contestation de la société [L], Maître [F] souligne que cette société justifie avoir interjeté appel de la décision d’admission rendue par le juge-commissaire qui n’a pas tenu compte du caractère privilégié de sa créance, qu’elle justifie du renouvellement de son inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, que toutefois, aucune inscription définitive n’a été pris, que son inscription d’hypothèque provisoire est désormais caduque, qu’elle disposait déjà d’un titre exécutoire avant d’être autorisée judiciairement à inscrire la mesure conservatoire, précisément d’un protocole d’accord signé le 30 septembre 2014 ayant reçu force exécutoire par ordonnance du 6 novembre 2014, que si la société était dispensée de l’obligation d’obtenir son titre exécutoire, elle n’était pas dispensée de son obligation de procéder à une publicité définitive de son inscription.

Il rappelle à cet effet que si la procédure a été mise en œuvre avec un titre exécutoire définitif, selon l’article R 533-4 du code des procédures civiles d’exécution, la publicité définitive est effectuée dans un délai de 2 mois du jour de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de l’inscription provisoire au débiteur ou, si une demande de mainlevée a été formée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dans les 2 mois du jour de la décision rejetant la contestation. Il maintient que l’inscription provisoire est devenue caduque en l’absence d’inscription définitive prise dans ce délai. Il ajoute que la signature de notre protocole d’accord en 2016 et la procédure qui s’en est suivi, toujours en cours n’a pu avoir aucune incidence de la caducité de la première inscription d’hypothèque judiciaire qui n’a jamais été convertie en hypothèque judiciaire définitive, qu’en conséquence, la créance a donc perdu son caractère privilégié, qu’elle est incontestablement une créance chirographaire. Il considère que toutefois, une procédure étant en cours, pendante devant la cour d’appel, il n’est pas opposé à un sursis à statuer sollicité par la société concernant les sommes restantes à distribuer, non concernées par un privilège favorable que l’hypothèque judiciaire conservatoire dont elle bénéficie.

***

Dans des conclusions régulièrement édifiées par R PVA, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE SAINTE LUCE demande au juge de l’exécution, au visa des dispositions de l’article L641-13-1 du code de commerce, de juger qu’il se verra allouer dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL SAMEX les créances antérieures au jugement d’ouverture conformément à l’état de collocation (820,67 € + 498,78 € = 1319,45) € ainsi que les créances postérieures au jugement d’ouverture d’un montant de 5030,39 €, de juger que l’état de collocation sera modifié en ce sens et que la décision sera opposable au mandataire judiciaire.

Il soutient que les charges postérieures au jugement d’ouverture participent à la conservation de l’immeuble (entretien, électricité et eau commune, paiement fournisseurs, primes d’assurance, etc.), qu’elles doivent être honorées de paiement dans le cadre de l’article précité. Il souligne que le mandataire judiciaire fait valoir que certains frais ne constituent pas des charges à hauteur de la somme totale de 363,17 €, dont acte, qu’il conviendra de retrancher cette somme à la créance postérieure soit 5393,56 € -363,17 € = 5030,39 €.

***

Aux termes de conclusions régulièrement notifiées la société [L] demande au juge l’exécution, au visa des dispositions des articles R643-11 du code de commerce et R 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— juger qu’elle conteste l’état de collocation publié le 28 février 2025 au BODACC par le mandataire judiciaire ;

— juger qu’il ne peut être procédé à la clôture de l’ordre, à la collocation définitive des créanciers ;

— rejeter l’état de collocation ainsi publié ;

— en tout état de cause, surseoir à statuer tant que la cour d’appel d’Aix-en-Provence se prononce sur le caractère privilégié de la créance qu’elle détient.

Elle sollicite la condamnation d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle expose en substance qu’elle est titulaire d’une créance à l’encontre de la société en liquidation judiciaire d’un montant de 260 632,48 €, que par ordonnance du 19 avril 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce d’Antibes a admis cette créance à titre chirographaire pour un montant égal, qu’elle a interjeté appel de cette décision, contestant le caractère chirographaire de sa créance, qu’elle détient une créance privilégiée puisqu’elle est titulaire d’une hypothèque sur le bien ayant appartenu à cette société, qu’elle n’a pas été destinataire de l’état de collocation, le liquidateur n’ayant pas jugé utile de la reconnaître en qualité de créancier. Elle soutient que l’inscription d’hypothèque judiciaire, contrairement à la thèse soutenue par ce dernier, a été renouvelée périodiquement, que le dernier renouvellement remonte à l’année 2024, que son inscription hypothécaire n’est donc pas périmée.

***

Les adjudicataires, dûment convoqués par le greffe, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS ET DECISION

Aux termes de l’article R 643-6 du code de commerce, modifié par le décret n° 2020-106 du 10 février 2020, après le versement du prix de vente en cas d’adjudication ou l’accomplissement, par l’acquéreur, des formalités de purge en cas de vente de gré à gré, le liquidateur dresse l’état de collocation au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l’article L. 641-13. Il peut, s’il l’estime utile, convoquer les créanciers inscrits, l’adjudicataire ou l’acquéreur. L’état est déposé par ses soins au greffe du tribunal devant lequel s’est déroulée la procédure. Toute personne peut prendre connaissance de cet état.

Le greffier avertit les créanciers et l’adjudicataire ou l’acquéreur du dépôt de l’état de collocation par une insertion dans un ou plusieurs supports d’annonces légales et par une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales contenant l’indication du journal d’annonces légales dans lequel a été faite la première insertion et la mention du délai de recours prévu à l’article R. 643-11.

Le greffier adresse en outre, sauf dispense du juge-commissaire, à chaque créancier colloqué et à chaque créancier inscrit sur l’immeuble à domicile élu, une copie de l’état de collocation et indique le délai et les modalités du recours prévu à l’article R. 643-11.

L’état de collocation est adressé aux institutions mentionnées à l’article L. 143-11-4 du code du travail lorsqu’elles en auront fait la demande préalable.

L’article R 643-11 du même code dispose que "les contestations sont formées dans le délai de trente jours à compter de l’insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales avisant du dépôt de l’état de collocation. Elles sont faites par requête remise ou adressée au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire devant lequel s’est déroulée la procédure de liquidation judiciaire ou dans le ressort duquel la procédure s’est déroulée.

La contestation est, à peine d’irrecevabilité, dénoncée, dans les dix jours de son dépôt au greffe, aux créanciers en cause et au liquidateur par acte d’huissier de justice. Cet acte indique que les créanciers et le liquidateur doivent constituer avocat dans le délai de quinze jours à compter de la dénonciation.

Il est statué sur les contestations selon la procédure applicable devant le juge de l’exécution. Les articles R. 311-4, R. 311-6 premier alinéa et R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables.

L’article R 311-4 de ce code dispose que « les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat ».

L’alinéa 1 de l’article R 311-6 suivant énonce que "à moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.

L’article R 311-7 modifié par le décret n° 2023-1391 du 29 septembre 2023, dispose que les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification qui en est faite. Sous réserve des dispositions de l’article R. 322-19 et sauf s’il est recouru à la procédure à jour fixe, l’appel est jugé selon la procédure à bref délai.

La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21.

Les jugements statuant sur les contestations ou les demandes incidentes ne sont pas susceptibles d’opposition.

Il convient préalablement à tout débat de s’interroger sur la régularité de la contestation élevée par le syndic de la copropriété, sans constitution d’avocat, sur le respect des dispositions de l’alinéa 2 de l’article R 643-11 qui dispose que « la contestation est, à peine d’irrecevabilité, dénoncée, dans les dix jours de son dépôt au greffe, aux créanciers en cause et au liquidateur par acte d’huissier de justice. Cet acte indique que les créanciers et le liquidateur doivent constituer avocat dans le délai de quinze jours à compter de la dénonciation » dont il n’est pas justifié.

A la date de l’audience, si un avocat inscrit au barreau de Nice s’est manifesté auprès du greffe pour solliciter le renvoi du dossier au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, il n’est pas justifié d’une constitution selon les modalités légales.

Quant à la contestation élevée par la société [L] [X], elle a été déposée au greffe par un avocat inscrit au barreau de Nice et non de Grasse, en violation des dispositions de l’article 5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques.

La contestation d’un état de collocation équivaut à une demande en justice. Comme telle, elle interrompt la prescription posée par l’article R. 643-11 du code de commerce, même si elle est affectée d’une irrégularité de fond. L’irrégularité, tenant ici à ce que la contestation a été effectuée par un avocat extérieur au tribunal de grande instance compétent, peut être régularisée jusqu’à ce que le juge statue (Cass. com., 17 oct. 2018, no 17-17331, F-D).

L’avocat ainsi constitué ne justifie pas avoir dénoncé la contestation, dans les dix jours de son dépôt au greffe, aux créanciers en cause et au liquidateur par acte d’huissier de justice. Cet acte indique que les créanciers et le liquidateur doivent constituer avocat dans le délai de quinze jours à compter de la dénonciation.

Ces moyens étant soulevés par d’office par le juge de l’exécution, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats, en application des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, afin de respecter le principe du contradictoire et de permettre aux parties de conclure voire de régulariser la procédure.

Dans le cadre de la réouverture des débats, aucune des parties n’a estimé devoir répondre sur ces moyens, ce qui est fort regrettable.

En tout état de cause, la société [L] [X] sollicite le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence sur la contestation qu’elle a élevée à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce d’Antibes le 19 avril 2023 ayant ordonné l’admission de la créance détenue sur la SARL SAMEX, non pas à titre hypothécaire comme elle le demande mais à titre chirographaire.

Le débat sur la validité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, prise en vertu d’une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse du 5 février 2015, régulièrement renouvelée est déterminant quant à la distribution éventuelle à ce créancier d’une fraction du produit de la vente des biens et droits immobiliers ayant appartenu à la société dont elle est créancière. Le mandataire judiciaire a dans ces conclusions développé la thèse qu’il soutient, contestée par la société qui considère qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de convertir l’inscription d’hypothèque judiciaire définitive, en l’absence d’admission définitive de sa créance au passif de cette société.

Le mandataire judiciaire ne s’oppose pas à la demande de sursis à statuer.

Il serait contraire à l’intérêt d’une bonne administration de la justice de statuer partiellement sur la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires, à supposer qu’elle soit formellement recevable, en l’état de la position respective du mandataire et de ce créancier et de surseoir à statuer sur la contestation élevée par cette société italienne en l’état de la saisine de la cour d’appel.

Il convient afin d’éviter une contrariété de décisions de surseoir à statuer sur l’ensemble des contestations élevées.

Il appartiendra aux parties de répondre aux moyens de recevabilité soulevés d’office par le juge de l’exécution dans le jugement avant dire droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Vu les moyens soulevés d’office dans le jugement avant dire droit du 16 octobre 2025 auxquels les parties n’ont pas répondu ;

Vu l’appel interjeté par la société [L] [X] à l’encontre de l’ordonnance d’admission de sa créance au passif de la SARL SAMEX, toujours pendant devant la cour d’appel ;

Vu les dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure civile,

Ordonne le sursis à statuer sur les contestations élevées à l’encontre de l’état de collocation établi par la SCP BTSG prise en la personne de Maître [S] [F], mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL SAMEX, conformément aux dispositions des articles L 642-18 et R 643-3 du code de commerce, en date du 12 février 2025, publié au BODACC le 18 février 2025, dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant sur l’appel interjeté, suivant déclaration d’appel du 26 avril 2023, à l’encontre de l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce d’Antibes du 19 avril 2023 ;

Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter du juge de l’exécution la poursuite de l’instance.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION