COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00558 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KHG4

Minute N° : 26/00139

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

Activité : ,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [Z], [O]

né le 26 Juin 2003 ,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/1/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, la SA ERILIA a consenti à, [Z], [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 337,74 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 337,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 juin 2025, la SA ERILIA a fait délivrer à, [Z], [O] un commandement de payer la somme totale de 881,19 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2025 et dont la somme de 775,68 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA ERILIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON,, [Z], [O] par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2025 aux fins de :

Résiliation judiciaire du contrat de bail en raison des défauts de paiement des loyers et charges courantes;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1522,05 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au jour de l’assignation,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux (avec indexation conformément aux stipulations contractuelles),5. lui régler la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 06 janvier 2026, la SA ERILIA, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a précisé que la dette locative s’élève à une somme de 1238,26 euros au 30 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 non incluse). Elle ne s’est pas opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par le locataire compte tenu de la reprise des paiements courants du loyers et des charges.

Au cours de cette audience,, [Z], [O] a comparu et a fait valoir qu’il avait rencontré des difficultés suite au retard de l’administration pour étudier sa demande de renouvellement de son titre de séjour de sorte qu’il n’avait en conséquence plus travaillé lorsque ledit titre avait expiré. Il a mentionné que la situation est désormais régularisée et qu’il travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée moyennant une rémunération mensuelle de 1400,00 euros.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de, [Localité 4] a été communiqué et mentionne les mêmes éléments que ceux indiqués par le locataire lui-même tout en précisant qu’il avait également subi une rupture de droits auprès de la CAF, faute d’envoi d’un titre de séjour en vigueur et qu’il avait une dette de CAF suite un trop perçu d’allocations à rembourser.

A l’audience du 06 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 21 octobre 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 janvier 2026.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 05 juin 2025 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du, [Z], [O] de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au cas d’espèce, le décompte produit par la SA ERILIA démontre que le locataire a payé de manière irrégulière son loyer sur l’année 2025. A ce titre, sur les échéances de janvier à aout 2025, seules 4 mois ont été réglées, soit la moitié.

Au demeurant, la délivrance du commandement de payer en date du 04 juin 2025, n’a pas eu pour effet de régulariser la situation.

Il résulte des documents produits par le bailleur que l’arriéré de loyers et charges s’élevait à 1 238,26 euros au 30 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non incluse.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part du locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 28 mars 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SA ERILIA produit un décompte arrêté au 30 décembre 2025 à hauteur de 1238,26 euros (quittancement de décembre 2025 non inclus).

,

[Z], [O] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées et a reconnu le principe ainsi que le montant de la dette.

Aussi,, [Z], [O] sera condamné à régler à la SA ERILIA la somme de 1238,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2025 (quittancement de décembre 2025 non inclus).

Si, [Z], [O] a sollicité l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois, à régler en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience depuis l’échéance de septembre 2025.

En outre, il ressort de l’audience et des pièces produites que la SA ERILIA et, [Z], [O] sont d’accord pour que, [Z], [O] puisse bénéficier de délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à, [Z], [O] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

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[Z], [O] sollicite également la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SA ERILIA ne s’oppose pas.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si, [Z], [O] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et, [Z], [O] ne sera pas expulsé.

En revanche, si, [Z], [O] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de, [Z], [O] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs,, [Z], [O] sera tenu de payer à la SA ERILIA, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ERILIA concernant le local à usage d’habitation situé, [Adresse 4], loué par, [Z], [O] suivant contrat de bail du 28 mars 2024,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 mars 2024 entre la SA ERILIA et, [Z], [O] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à compter de la présente décision,

CONDAMNE, [Z], [O] à payer à la SA ERILIA, la somme de 1238,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2025 (quittancement de décembre 2025 non inclus).

CONSTATE l’accord des parties,

En conséquence,

DIT que, [Z], [O] pourra se libérer de ladite somme par 12 mensualités de 100,00 euros et une 13ème mensualité égale au solde restant dû, chacune des mensualités payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui,

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

à défaut de départ volontaire de, [Z], [O] des lieux situés à, [Adresse 4], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SA ERILIA.-, [Z], [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de, [Localité 4],

CONDAMNE, [Z], [O] à régler à la SA ERILIA la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE, [Z], [O] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 juin 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 mars 2026

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge