Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [J], [R], [A], [W] [X]

14 Rue d’Erlon

44000 NANTES

représenté par Maître Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Claire TOULLEC, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURD :

Monsieur [U] [Z]

Maison A Le Domaine du Vigneau

15 Rue du Grand Pré

44680 STE PAZANNE

Madame [O] [L] épouse [Z]

Maison A Le Domaine du Vigneau

15 Rue du Grand Pré

44680 STE PAZANNE

représentés par Maître Pierre JONCQUEL, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 mai 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 23/03897 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MVVY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Florent LUCAS,

CCC à Maître Pierre JONCQUEL + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2009, ayant pris effet le 1er février 2010, Monsieur [J] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] (ci-après dénommés les époux [Z]) une maison d’habitation située sur la parcelle n°19 du lotissement Le Domaine du Vigneau – 15 rue du Grand Pré – 44680 SAINTE PAZANNE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 680 € hors charges.

Le 21 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler, dans un délai de deux mois, la somme principale de 4.769,96 € au titre des loyers et charges échus et impayées au 11 septembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 12 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 13 décembre 2023, Monsieur [J] [X] a fait assigner les époux [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NANTES afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers.

A l’issue de deux renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle Monsieur [J] [X], valablement représenté par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses dernières conclusions écrites, a demandé au Juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer en date du 21 septembre 2023 ;

ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués des époux [Z], tant de leur personne que de leurs biens et de tous les occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner solidairement les époux [Z] au paiement des sommes suivantes :

11.877,27 euros au titre du montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, selon comptes arrêtés au 30 novembre 2023 ;

une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus, du 1er décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2023.

Lors des débats, Monsieur [J] [X] a également indiqué qu’il s’opposait à toute demande de délai de paiement et toute demande de délai pour quitter les lieux, soutenant que le maintien dans les lieux des locataires ne ferait qu’aggraver la dette et ajoutant qu’ils avaient déjà bénéficié d’un délai d’un an depuis la délivrance du commandement de payer, sans toutefois qu’ils n’aient apuré leur dette. Il a par ailleurs précisé qu’il ne présentait plus aucune demande au titre de la clause pénale.

Les époux [Z], valablement représentés par ministère d’avocat et s’en rapportant à leurs conclusions écrites, ont demandé au Juge de :

leur accorder un délai d’un an à compter de la signification du jugement avant toute expulsion de leur logement ;

ordonner l’échelonnement de leur dette locative selon l’échéancier suivant :

à hauteur de 20 € par mois en plus de l’indemnité d’occupation fixée par la juridiction tant qu’ils se trouvent dans le logement ;à hauteur de 200 € par mois dès lors qu’ils auront quitté le logement ;

écarter l’application de la clause pénale prévue dans le bail du 18 décembre 2009 ;

débouter Monsieur [J] [X] de sa demande de versement de la somme de 476,99 € ;

débouter Monsieur [J] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dire que chaque partie conservera ses dépens.

A l’appui de leur demande de délai pour quitter les lieux, les époux [Z] exposent qu’ils rencontrent actuellement une conjoncture économique et familiale difficile, que leur demande de logement social a déjà fait l’objet d’un refus au regard de leur dette locative actuelle et qu’en conséquence ils ne pourront pas se reloger dans des conditions normales, étant précisé qu’ils ne contestent pas la demande d’expulsion et la nécessité d’un relogement et ajoutent avoir déposé une demande de logement suivant le dispositif DALO.

Les époux [Z], qui ne contestent pas le principe de la dette locative mais font état de règlements non pris en considération, considèrent n’être pas en mesure de régler la totalité de celle-ci en une seule fois et sollicitent en conséquence un échelonnement, alléguant par ailleurs avoir effectué plusieurs versements depuis le mois d’avril 2024 pour réduire cette dette au maximum.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la Présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les locataires ont déclaré n’avoir pas encore déposé de dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux est joint au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

En cours de délibéré, et comme il y avait été autorisé par la Présidente lors des débats, Monsieur [J] [X], par l’intermédiaire de son conseil, a transmis un décompte actualisé laissant apparaitre les trois derniers règlements évoqués par les locataires et mentionnant une dette locative de 11.377,27 € au 13 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de Monsieur [J] [X]

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Monsieur [J] [X], bailleur privé, justifie avoir notifié l’assignation au Préfet de Loire Atlantique le 13 décembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

« En cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du locataire poursuivi, s’il y a lieu, sur simple ordonnance en référé »”.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié aux époux [Z] le 21 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.769,96 euros à la date du 11 septembre 2023. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023.

Les époux [Z] indiquent dans leurs écritures qu’ils ne contestent pas le principe de l’expulsion et que le logement n’est plus adapté à la taille de leur foyer et que le loyer ne correspond plus à leur niveau de vie, ce qui nécessite selon eux, quoi qu’il advienne, un relogement de leur part.

1Dès lors, Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] seront par ailleurs condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, à payer à Monsieur [J] [X], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [J] [X] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laissait apparaître un solde débiteur de 11.877,27 € au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Les locataires ont toutefois déclaré lors des débats qu’ils avaient effectué plusieurs règlements non pris en considération.

En cours de délibéré, le bailleur, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis un décompte, arrêté au 13 septembre 2024, mentionnant les règlements évoqués, ramenant ainsi la dette locative à la somme de 11.377,27 €.

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 11.377,27 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les époux [Z] font valoir une situation personnelle complexe sur le plan financier. Il ressort ainsi des pièces versées au dossier que Monsieur [U] [Z] perçoit l’Allocation Adulte Handicapé à hauteur de 971,37 € mensuels (attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales du 1er mai 2024), tandis que Madame [O] [Z] travaille en contrat à durée déterminée depuis le mois de juin 2023 et perçoit un salaire net mensuel de 1.597 € (net imposable du bulletin de salaire de mars 2024). Elle produit un bulletin de salaire du mois de janvier 2022 mentionnant un salaire net mensuel imposable de 2.455,21 €, attestant ainsi de la diminution de son salaire depuis qu’elle ne travaille plus sous le régime d’un contrat d’intérim.

Les époux [Z] soutiennent en outre, sans en justifier cependant, qu’ils ont dû venir en aide financièrement à leur fille aînée, âgée de 29 ans, du fait de difficultés personnelles de celles-ci, et qu’ils ont toujours à charge leur fille âgée de 20 ans, sans emploi.

Ils justifient par ailleurs de démarches visant à obtenir un logement social, étant précisé que plusieurs de leurs demandes ont déjà fait l’objet d’un refus du fait de l’existence de leur dette locative. Ils ont également déposé un dossier DALO, sans qu’il soit statué sur sa recevabilité au jour de l’audience.

Ils sollicitent que leur soit accordé un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

Dans le diagnostic social et financier, il est indiqué que les loyers que devraient percevoir Monsieur [J] [X], le propriétaire des lieux loués, contribuent au remboursement d’un emprunt.

Lors des débats, ce dernier rappelle par ailleurs que le maintien dans les lieux des époux [Z] ne fait qu’aggraver leur endettement alors qu’ils reconnaissent eux-mêmes que le logement est trop grand pour eux et le loyer trop onéreux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est manifeste que le relogement de Monsieur et Madame [Z] ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cependant, ils occupent le logement sans droit ni titre depuis plusieurs mois et vont bénéficier des délais légaux des articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, en ce compris la durée de la trêve hivernale, de sorte qu’il convient de les débouter de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, l’octroi d’un tel délai étant par ailleurs de nature à aggraver encore leur dette au regard de leurs difficultés financières.

Sur la demande de délais de paiement

1Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que les époux [Z], qui reconnaissent se trouver dans une situation financière difficile ne leur permettant pas de régler régulièrement leur loyer, ont toutefois effectué des règlements ces derniers mois, de 500 € en avril 2024 et de 700 € en mai et juin 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [Z] font en effet valoir une situation personnelle complexe sur le plan financier, tel que cela ressort des développements précédents.

Ils sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, en proposant de régler 20 € par mois en plus de l’indemnité d’occupation tant qu’ils se trouveront dans le logement, et 200€ par mois dès lors qu’ils auront quitté le logement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le montant que propose de verser mensuellement les époux [Z] pour apurer leur dette est très insuffisant pour envisager le règlement de la dette dans le délai de 24 mois, alors même que le montant de la dette locative est particulièrement élevé et que la date de leur départ du logement est encore incertaine en dépit de l’expulsion prononcée ce jour. En outre, ils font état de difficultés financières importantes et ne sont donc pas en mesure actuellement de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du règlement d’une indemnité d’occupation, étant précisé que le montant de la mensualité qu’ils devraient rembourser ne saurait sérieusement être fixée à 20 € par mois pour une durée incertaine alors que le montant de leur dette s’élève à plus de 11.000 €.

Dans ces conditions, il convient donc de rejeter leur demande de délais de paiement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [Z], seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les époux [Z] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [J] [X] à l’encontre Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 22 novembre 2023, du contrat de bail portant sur la maison d’habitation située sur la parcelle n°19 du lotissement Le Domaine du Vigneau sis 15 rue du Grand Pré, à SAINTE PAZANNE (44680) ;

DIT que Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion des époux [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [X] les sommes suivantes :

—  11.377,27 € (ONZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges soit la somme mensuelle de 789,25 € par mois, sous réserve des éventuels règlements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales, et ce à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [L] épouse [Z], aux dépens en ce compris du coût du commandement de payer du 21 septembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET