COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00287 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDKQ

Minute N° :

JUGEMENT DU 20 Avril 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [S]

née le 13 Janvier 1975 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-84007-2024-3829 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDEUR(S) :

S.A. GRAND DELTA HABITAT

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/1/26

delibéré initialement prévu le 17 mars 2026 et prorogé à ce jour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, l’OPH MISTRAL HABITAT au droit duquel vient désormais la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à [R] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3] – 84 000 [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 599,09 euros euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 599,09 euros.

Par acte sous seing privé avec effet au 27 mai 2020, l’OPH MISTRAL HABITAT au droit duquel vient désormais la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à [R] [S] un bail portant sur un garage n°28858011 moyennant un loyer mensuel de 75,00 euros, situé à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 4],

Par acte sous seing privé du 09 juin 2023, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à [R] [S] un bail portant sur un second garage n°8019, situé [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 64,43 euros charges non comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 03 décembre 2023, [R] [S] a informé son bailleur de l’existence de désordres affectant le logement loué et tenant notamment à l’isolation, des fuites des sanitaires, de l’humidité et des odeurs nauséabondes dans la salle de bain outre l’apparition de champignons. Elle a également sollicité une réduction de 50% sur le montant du loyer de la seconde place de parking.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 mars 2024, [R] [S] a réitéré ses doléances sur les problèmes d’isolation du logement et les conséquences sur sa qualité de vie et celle de ses enfants.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2024, [R] [S] a reformulé à la SCIC GRAND DELTA HABITAT sa demande de réduction du loyer de la seconde place de stationnement. Elle a également fait valoir qu’elle réglait des charges communes de manière indue et en a sollicité le remboursement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 05 novembre 2024, [R] [S] a réitéré ses demandes auprès de son bailleur.

Aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et souhaitant la réalisation de travaux outre l’indemnisation des préjudices, [R] [S] épouse [O] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, la SCIC GRAND DELTA HABITAT par acte de commissaire de justice délivré le 03 juin 2025 aux fins de :

Condamnation du bailleur à lui régler la somme de 831,59 euros au titre des provisions pour charge pour les années 2021 à 2023 et la somme de 560,80 euros au titre des charges communes indues sur la période de 2020 à 2024,Condamnation du bailleur à lui régler la somme de 769,57 euros au titre des loyers de la seconde place de stationnement, indument réglé, sans application de la réduction de 50%, Condamnation du bailleur à lui régler la somme de 5000,00 euros au titre du préjudice moral,D’injonction au bailleur de réaliser les travaux de décence dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, D’interruption du paiement des loyers à compter de décembre 2023, date de la mise en demeure, et jusqu’à réalisation des travaux.

Au cours des audiences des 24 juin 2025, 23 septembre 2025, 28 octobre 2025, 25 novembre 2025 et 06 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties d’être en état.

Au cours de l’audience du 27 janvier 2026, [R] [S], représentée, a sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues à l’oral et a formulé des demandes suivantes :

— Le rejet des prétentions de la SCIC GRANDE DELTA HABITAT,

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 831,59 euros au titre des provisions sur charges pour les années 2021 à 2023 et la somme de 560,80 euros au titre des charges indues pour la période de 2020 à 2024,

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 1002,08 euros au titre des loyers de la seconde place de stationnement indument réglé, sans application de la réduction de 50%,

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 6250,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

— L’injonction au bailleur de réaliser les travaux de décence, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision,

— L’interruption des loyers à compter de la signification de la décision et jusqu’à réalisation complète des travaux,

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 5000,00 euros au titre du préjudice moral

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 716,88 euros au titre de l’augmentation de loyer indue,

— La condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui régler la somme de 150,00 euros au titre des frais de diagnostic.

Au cours de cette audience, la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a également sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et a formulé les prétentions suivantes :

A titre principal,L’irrecevabilité des demandes au titre des travaux, Le rejet des demandes,

A titre subsidiaire,

La suspension des loyers avec effets pour l’avenir, La consignation des loyers en CARPA dans l’attente,

En tout état de cause,

La fixation de la créance au titre des charges à la somme de 88,31 euros, Le rejet des prétentions, Les dépens à la charge de chacune des parties,

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2026, le délibéré a toutefois été prorogé au 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

*

Au cas d’espèce, la SCIC GRAND DELTA HABITAT sollicite l’irrecevabilité de l’action tirée de la prescription concernant les charges locatives et les travaux.

[R] [S] formule des demandes concernant les charges locatives sur la période 2020 à 2023. Les charges de l’année 2020 ont fait l’objet d’une régularisation le 02 novembre 2021. Aussi, c’est à juste titre que la SCIC GRAND DELTA HABITAT fait valoir l’irrecevabilité des demandes concernant les charges (provisions et régularisation) au titre de l’année 2020 en raison de l’acquisition de la prescription puisque l’assignation a été délivrée le 03 juin 2025.

En outre, la SCIC GRAND DELTA HABITAT soutient l’irrecevabilité des demandes relatives aux travaux au motif que les désordres dénoncés par la locataire dans son courrier du 03 décembre 2023 remonteraient à l’année 2020. Cependant si effectivement les désordres initiaux remontent à l’année 2020, le courrier explicite que des interventions ont été réalisées pour remédier à ces désordres et qu’ils sont réapparus outre que des nouveaux désordres ont été créés tel est le cas de celui lié au trou réalisé dans le placo sans être rebouché par les prestataires du bailleur. Aussi les demandes ne souffrent pas de prescription puisqu’il est manifeste qu’ils sont apparus postérieurement à l’année 2020 et certains sont même nés au cours de l’instance.

Aussi la fin de non recevoir tirée de la prescription concernant la demande de travaux sera rejetée.

Sur la demande au titre des charges

Le décret du 26 aout 1987 n°87-713 fixe la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataires.

Au cas d’espèce, il convient d’étudier les demandes formulées par la requérante au titre des provisions pour charge et des charges communes indument versées dans la même partie.

A cet égard, il importe de préciser qu’il ressort des pièces produites par les parties et de manière non contestée par la SCIC GRAND DELTA HABITAT, que [R] [S] a réglé des sommes au titre de charges communes liées à la copropriété, alors que le logement loué est une maison, distinct de l’immeuble qu’elle jouxte. A cet égard, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a reconnu par courrier que ces sommes ont été indument facturées. Aussi, il conviendra de déduire toutes les sommes inclues dans les décomptes produits au titre des charges communes et détaillées comme il suit :

— Entretien parties communes,

— Electricité parties communes,

— Hygiène parties communes,

— Ampoules,

— Portail.

Au titre de l’année 2021, il ressort des pièces produites que [R] [S] a réglé la somme de 516,00 euros au titre des provisions pour charges. Or, en déduisant les sommes au titre des charges communes (soit 59,88 euros au titre de l’électricité commune et 55,08 euros au titre de l’entretien des parties communes), elle aurait du payer au titre des provisions de l’année 2021 la somme de 401,04 euros étant précisé que les autres postes de charges communes visés infra ne font pas l’objet d’une provision. Dès lors, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a perçu de manière indue une somme de 114,96 euros.

Dans le cadre de la régularisation des charges, compte tenu des pièces produites et de l’exclusion des postes de charges communes, [R] [S] a réglé une somme indue de 8,33 euros.

Aussi, au titre des charges de l’année 2021, [R] [S] a réglé une somme de 123,29 euros supplémentaire à la SCIC GRAND DELTA HABITAT (venant aux droits de l’OPH MISTRAL HABITAT).

Au titre de l’année 2022, il ressort des pièces produites que [R] [S] a réglé la somme de 536,76 euros au titre des provisions pour charges. Or, en déduisant les sommes au titre des charges communes (soit 59,88 euros au titre de l’électricité commune et 55,08 euros au titre de l’entretien des parties communes), elle aurait dû payer au titre des provisions de l’année 2021 la somme de 421,20 euros étant précisé que les autres postes de charges communes visés infra ne font pas l’objet d’une provision. Dès lors, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a perçu de manière indue une somme de 115,96 euros.

Dans le cadre de la régularisation des charges, compte tenu des pièces produites et de l’exclusion des postes de charges communes, [R] [S] devait régler une somme de 8,62 euros au bailleur.

Aussi, au titre des charges de l’année 2021, [R] [S] a réglé une somme de 106,96 euros (soit 115,56 – 08,62) supplémentaire à la SCIC GRAND DELTA HABITAT (venant aux droits de l’OPH MISTRAL HABITAT).

Au titre de l’année 2023, il ressort des pièces produites que [R] [S] a réglé la somme de 401,04 euros au titre des provisions pour charges. Dans le cadre de la régularisation des charges, compte tenu des pièces produites et de l’exclusion des postes de charges communes, las sommes suivantes doivent être déduites :

—  14,29 euros et 163,52 euros au titre des frais de ménage des parties communes,

—  203,21 euros au titre de l’électricité des parties communes,

—  6,99 euros au titre l’eau des parties communes,

—  14,13 euros au titre des frais de portail.

Aussi, la régularisation des charges de l’année 2023, permettait de constater que [R] [S], pour sa quote part devait régler sur toute l’année une somme de 451,44 euros. Dès lors, compte tenu du versement annuel d’une provision de 401,04 euros, elle se trouvait débitrice d’une somme de 50,40 euros et non de 452,54 euros, tel que réglé in fine par la locataire.

Ainsi, au titre des charges de l’année 2023, [R] [S] a réglé une somme de 402,14 euros supplémentaire à la SCIC GRAND DELTA HABITAT.

Au titre de l’année 2024, les pièces produites démontrent qu’elle a été exonérée de paiement de toute charge.

*

Il ressort de ces développements qu’au total, [R] [S] a réglé une somme supplémentaire de 632,37 euros à son bailleur au titre des charges et provision pour charges.

En outre, le relevé de compte produit par la locataire démontre que la SCIC GRAND DELTA HABITAT a procédé aux remboursements suivants :

—  18 décembre 2024 : 133,09 euros,

—  14 novembre 2024 : 153,61 euros,

—  20 aout 2024 : 76,16 euros,

—  20 aout 2024 : 135,72 euros.

Soit un total de 498,58 euros remboursé.

Ainsi, la SCIC GRAND DELTA HABITAT reste encore redevable d’une somme de 133,79 euros au titre des charges et provision pour charges indument perçues de 2021 à 2024. En conséquence, la SCIC GRAND DELTA HABITAT sera condamnée à lui régler cette somme.

Sur la demande de remboursement d’une partie des loyers de la seconde place de stationnement

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Au cas d’espèce, [R] [S] sollicite le remboursement à hauteur de 50% des loyers réglés au titre de la seconde place de stationnement qu’elle loue suivant acte sous seing privé du 09 juin 2023. Elle soutient qu’il existe une offre en ce sens.

Cependant, elle ne produit pas d’éléments probatoires sur l’existence de cette offre en dehors des courriels qu’elle a adressé à la SCIC GRAND DELTA HABITAT auxquels le bailleur a répondu en précisant qu’elle n’y était pas éligible.

Aussi, en raison de la carence probatoire, et du principe de la force obligatoire des contrats, il y a lieu d’appliquer les stipulations contractuelles du 09 juin 2023 et de rejeter la demande de réduction du loyer.

Sur le trouble de jouissance, la réalisation de travaux, la séquestration des loyers en compte CARPA

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il est constant que l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au logement un risque d’électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l’installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité d’un logement qui ne correspondrait pas aux critères de la décence. Il appartient alors au juge, saisi de cette demande, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d’exécution. Le juge dispose également sur le fondement de cet article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la possibilité de réduire le montant du loyer d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, juste qu’à exécution des travaux. Le juge transmet alors sa décision aux services de la préfecture.

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

*

Au cas d’espèce, [R] [S] sollicite la réalisation des travaux d’isolation, et de réparation des infiltrations outre de la reprise des peintures.

Il importe de rappeler que par courrier recommandé avec accusé de réception du 03 décembre 2023, [R] [S] a informé son bailleur de l’existence de désordres affectant le logement loué et tenant notamment à l’isolation, des fuites des sanitaires, de l’humidité et des odeurs nauséabondes dans la salle de bain outre l’apparition de champignons. Elle a également sollicité une réduction de 50% sur le montant du loyer de la seconde place de parking.

Il convient de préciser que suite à des changements législatifs (2015 et 2019), au titre des critères de décence, et depuis le 1er janvier 2023, un logement ne peut être considéré comme «énergétiquement » décent qu’à la condition que sa consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Or, au cas d’espèce, nonobstant le débat sur le DPE dont doit tenir compte la juridiction, le DPE moins favorable réalisé le 11 octobre 2025, et fixant le logement en catégorie F, estime la consommation annuelle à 330 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable. Dès lors, il ne peut être considéré que le logement est indécent sur le critère énergétique. La SCIC GRAND DELTA HABITAT devra toutefois tirer les conséquences d’une telle situation à compter du 1er janvier 2028. Aussi, le Tribunal ne peut condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT à faire réaliser des travaux de reprise de l’isolation en raison de la déperdition énergétique.

En outre, [R] [S] sollicite la réalisation de travaux de reprise suite à des infiltrations notamment dans la salle de bains. A ce titre, elle justifie des mises en demeure adressées en 2023 et 2024 dans lesquelles elle fait état des difficultés ainsi que de photographies du logement.

Par ailleurs, il ressort également des éléments produits concernant le logement de sa voisine, Mme [W] (photographies, rapport de la ville d'[Localité 4], courriel de la SCIC GRAND DELTA HABITAT) que les fuites provenant de son logement ont eu des conséquences sur celui de Mme [R] [S], informant connue par le bailleur.

Au contraire, le bailleur ne justifie de la réalisation des travaux de reprise que trois ans après avoir été informé de la situation. Il justifie cette situation par l’opposition de la locataire voisine de donner accès à son logement. Toutefois, cet élément est inopérant dans la mesure où les travaux de reprise n’ont été sollicités qu’au cours de l’été 2025, le devis des travaux ayant été réalisé le 07 aout 2025, de sorte qu’aucune action n’a été diligentée avant cette date.

Il sera précisé que le clos et le couvert ne sont pas correctement assurés puisque dès l’année 2023, la requérante faisait état à son bailleur dans la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception d’un trou béant dans le mur de la salle de bains qu’elle a été contrainte de reboucher de manière fortuite avec du ruban adhésif. Il sera précisé que la SCIC GRAND DELTA HABITAT ne peut se retrancher derrière l’argument tiré selon lequel elle ne réside pas avec le locataire et qu’elle ne pouvait savoir que le trou n’avait pas été rebouché dès lors qu’elle mandate elle-même les prestataires intervenants et qu’à considérer qu’elle n’en ait été informée qu’en 2023, force est de constater qu’elle justifie de l’installation d’une grille d’aération à la place de ce trou qu’au cours de l’été 2025, soit près de deux années après la dénonciation des désordres.

Dès lors, il ressort de ces éléments que la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait réaliser au cours de l’instance les travaux de reprise des désordres liés aux infiltrations et au trou dans le placo. Aussi, la demande de réaliser des travaux sous astreinte et de suspension du paiement des loyers seront rejetées.

Au surplus, il sera précisé que c’est à juste titre que le bailleur fait valoir qu’il appartenait à la locataire de procéder à la déclaration du sinistre (lié aux infiltrations) auprès de son assurance habitation pour permettre la prise en charge des frais de réfection des peintures, nonobstant l’existence d’une convention IRSI.

Cependant, le manque de réactivité de la SCIC GRAND DELTA HABITAT a causé un préjudice à [R] [S] qui a subi un préjudice de jouissance. Elle soutient que son préjudice de jouissance doit être fixé à la somme mensuelle de 250,00 euros à compter de la mise en demeure (03 décembre 2023). Au regard des troubles subis en lien avec les infiltrations et la durée de ceux-ci, il y a lieu de considéré que le trouble de jouissance est de 150,00 euros par mois jusqu’au mois de décembre 2025 (date de réalisation des travaux), soit sur 25 mois.

Dès lors, la SCIC GRAND DELTA HABITAT sera condamnée à régler à [R] [S] la somme de 3750,00 euros au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, la situation a nécessairement causé à la locataire des tracas, d’autant plus qu’elle réside dans le logement avec ses enfants. Le préjudice moral sera fixé à la somme de 2000,00 euros. En conséquence, la SCIC GRAND DELTA HABITAT sera condamnée à régler à [R] [S] la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice moral.

Sur les frais de diagnostiqueur et la révision des loyers,

L’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation (…) »;

En outre, l’article 17-1 III de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés «F» ou «G» selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation de loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. Cette interdiction est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.

*

Au cas d’espèce, [R] [S] fait valoir qu’elle n’a pas reçu la copie du DPE lors de la conclusion du bail. Il sera rappelé que depuis la loi ALUR Du 24 mars 2014, le bailleur doit lors de la conclusion du bail délivrer au locataire un DPE. Force est de constater que la SCIC GRAND DELTA HABITAT ne démontre pas avoir remis le DPE à la requérante et le bail ne contient aucune précision sur la remise d’un tel document. Au contraire, le DPE fourni par le bailleur date de l’année 2024, soit à une date postérieure à la conclusion du bail, renforçant les déclarations de la locataire sur l’inexistence d’un tel document en 2020.

[R] [S] a fait réaliser un DPE en l’absence de communication d’un tel document par le bailleur. Aussi, les frais de 150,00 euros dûment justifiés seront mis à la charge de la SCIC GRAND DELTA HABITAT.

En outre, [R] [S] soutient que l’indexation du loyer n’était pas permise compte tenu de la classification du logement en F selon le diagnostic qu’elle a fait établir. Au contraire, la SCIC GRAND DELTA HABITAT fourni un DPE de l’année 2024 classifiant le logement en D. Or, les conséquences sur la différence de classification du logement sont telles qu’en étant classifié F, l’indexation du loyer n’était pas possible.

La différence entre les deux diagnostics relève principalement de l’année de construction de l’immeuble, celui produit par le bailleur estimant la construction à l’année 1998 alors que celui de la locataire estime la construction à avant 1948. Cependant, le Tribunal tire toutes les conséquences de l’absence de production par le bailleur de tout document en sa possession concernant la propriété du bien, étant le seul par sa qualité à pouvoir être en possession des éléments sur l’année de construction du bien, pour mettre fin au débat. En outre, il ressort de la comparaison des deux diagnostics que celui produit par le bailleur fait état d’incohérences telles que mentionnées par la locataire : présence de deux murs seulement, isolation du garage collectif, nature des volets, …

Aussi, il y a lieu de tenir compte du diagnostic produit par la locataire et en conséquence de constater qu’en raison de la classification du logement en F, le bailleur ne pouvait procéder à l’indexation annuelle du loyer.

En conséquence, la SCIC GRAND DELTA HABITAT devra restituer à [R] [S] les sommes indûment indexées soit 716,88 euros :

—  203,52 euros au titre de l’année 2023,

—  261,36 euros au titre de l’année 2024,

—  252,00 euros au titre de l’année 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCIC GRAND DELTA HABITAT qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande au titre des charges (provision et régularisation) de l’année 2020,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription concernant la demande des travaux,

CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à régler à [R] [S] la somme de 133,79 euros au titre des charges et provision pour charges indument perçues de 2021 à 2024,

REJETTE la demande en paiement au titre de la réduction de loyers sur la seconde place de stationnement,

REJETTE la demande de réalisation des travaux sous astreinte,

REJETTE la demande suspension de paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux,

CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à régler à [R] [S] la somme de 3750,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à régler à [R] [S] la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à régler à [R] [S] la somme de 150,00 euros au titre des frais de diagnostic,

CONDAMNE la SCI GRAND DELTA HABITAT à régler à [R] [S] la somme de 716,88 euros au titre des indexations indues de loyers sur la période de 2023 à 2025,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 7],

CONDAMNE la SCIC GRAND DELTA HABITAT aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 avril 2026,

Le Greffier Le Juge

En conséquence, la République française mande et

ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce

requis, de mettre ladite décision à exécution, aux

procureurs généraux et aux procureurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la

main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par

le président et par le greffier.

A [Localité 4], le 20 avril 2026

Le Directeur de greffe ou son délégué.