MINUTE N° 25/00160

DOSSIER : N° RG 25/00084 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DN7P

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [L] [C]

Le Barriol Bat K

Esc 22 appt 420 22 rue de Pise

13200 ARLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à

M^e PEZET, Mme [C], S.S.PREFECTURE13

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2022, la Société 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [C] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis LE BARRIOL Bâtiment K, Appartement 420 – 22 rue de Pise à ARLES (13200), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 356,77 euros charges non incluses.

La Société 13 HABITAT, invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers, a fait délivrer à Madame [L] [C], suivant acte de commissaire de Justice du 23 septembre 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2.285,77 euros, suivant un décompte arrêté au 12 septembre 2024, et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 15 janvier 2025, la Société 13 HABITAT a fait assigner en référé Madame [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [L] [C] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel :La somme de 2.100,54 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges impayés, selon un décompte arrêté au 02 janvier 2025 ;Le montant des loyers et des charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail ;Une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;La somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la défenderesse au paiement des dépens.

A l’audience du 23 avril 2025, la Société 13 HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.691,63 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 22 avril 2025. Le demandeur indique qu’une reprise des paiements a eu lieu le 04 avril 2025, à hauteur de 648,11 euros.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Madame [L] [C], présente à l’audience, déclare qu’elle a repris le paiement du loyer courant. Elle indique qu’elle est salariée depuis le 1er avril 2025 et qu’elle percevra une rémunération mensuelle de 2.300 euros. Elle précise qu’entre les mois de mai et d’octobre, elle exerce également une activité en auto-entreprise qui lui rapporte 3.000 euros supplémentaires chaque mois. Elle fait état d’un enfant encore à charge. Si elle affirme pouvoir se libérer entièrement de sa dette locative, dont elle reconnaît le montant, à compter de la fin du mois d’août 2025, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois pendant 36 mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Le rapport d’enquête sociale visé par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats, le 10 avril 2025, et porté à la connaissance des parties lors de l’audience.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et 10), le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce la Société 13 HABITAT justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, d’un signalement auprès de la CAF le 18 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 15 janvier 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, la Société 13 HABITAT verse aux débats le contrat de bail consenti à Madame [L] [C]. Cependant, la pièce étant parcellaire, certaines pages n’étant pas reproduites, la clause résolutoire n’apparaît pas. Il y a toutefois lieu de noter que le commandement de payer en date du 23 septembre 2024 vise expressément le bail et reproduit in extenso les termes de la clause résolutoire qu’il comporte.

L’article 24- I de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – article 9 et 10) précise que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la Société 13 HABITAT a régulièrement fait commandement à Madame [L] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 2.285,77 euros, ce dans un délai de deux mois conformément aux clauses du contrat de bail.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Madame [L] [C] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 25 novembre 2024 (la fin du délai de deux mois étant le samedi 23 novembre 2024, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 25 novembre 2024).

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Il convient de déduire de la créance les « frais de justice » mentionnés dans le décompte produit par le bailleur, à hauteur de 358,28 euros, dès lors que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’en outre les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le montant de créance actualisée au 22 avril 2025 est ainsi de 3 603, 35 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 25 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [L] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, 542, 65, de nature à réparer le préjudice subi par la Société 13 HABITAT.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [L] [C] à payer solidairement à la Société 13 HABITAT à titre provisionnel la somme de 3 603, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il Elle sera également condamnée à verser à la Société 13 HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 23 avril 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 542, 65 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience, si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais. Madame [L] [C] a en effet procédé à un versement de 648,11 euros le 04 avril 2025.

En l’espèce, Madame [L] [C] propose d’apurer sa dette locative en réglant la somme de 80 euros par mois en sus du loyer en cours, demande à laquelle la Société 13 HABITAT ne s’oppose pas.

La locataire indique que sa situation financière a récemment changé, étant salariée depuis le 1er avril 2025 et percevant à ce titre 2.300 euros de salaire mensuel, outre 3.000 euros supplémentaires chaque mois, entre mai et octobre, issus de son activité d’auto-entrepreneur. La situation actuelle de Madame [L] [C] lui permet ainsi d’être en mesure de pouvoir faire face à sa dette locative à condition d’augmenter légèrement la mensualité proposée.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ensemble de ces éléments et au regard des efforts consentis par Madame [L] [C], il y a lieu d’accorder à cette dernière des délais de paiement pour une durée de 36 mois et de l’autoriser ainsi à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros pendant 35 mois, avec une dernière mensualité correspondant au solde restant dû et aux intérêts de la dette, ce en plus du règlement du loyer courant.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 – VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Il est à noter que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail continue selon les mêmes conditions. Dans le cas contraire, la clause de résiliation reprend son plein effet.

Des délais de remboursement ayant été accordés et la locataire ayant expressément indiqué à l’audience vouloir rester dans les lieux, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais.

Si Madame [L] [C] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise. Dans cette hypothèse, Madame [L] [C] sera condamnée à payer à la Société 13 HABITAT la totalité des sommes dues, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des article L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [C], qui succombe à l’instance, sera ainsi condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [L] [C] du paiement des frais irrépétibles exposés par la Société 13 HABITAT, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la Société 13 HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 19 décembre conclu entre la Société 13 HABITAT et Madame [L] [C], portant sur un immeuble à usage d’habitation sis LE BARRIOL Bâtiment K, Appartement 420 – 22 rue de Pise à ARLES (13200), sont réunies au 25 novembre 2024 et que le bail se trouve en conséquence résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] à payer à la Société 13 HABITAT à titre provisionnel la somme de 3 603, 35 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à Madame [L] [C] pour une durée 36 mois ;

AUTORISONS Madame [L] [C] à se libérer en trente-six (36) mensualités, dont trente-cinq (35) mensualités de 100 euros (10 euros), et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû et aux intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Société 13 HABITAT sont suspendues d’une part, et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Qu’à défaut pour Madame [L] [C] d’avoir libéré l’appartement sis LE BARRIOL Bâtiment K, Appartement 420 – 22 rue de Pise à ARLES (13200), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;CONDAMNONS en ce cas Madame [L] [C] à payer à titre provisionnel à la Société 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, soit une somme mensuelle de 542,65 euros, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer du 23 septembre 2024 et de l’assignation ;

REJETONS la demande formée par la Société 13 HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE