TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00985 – N° Portalis DB26-W-B7J-IR73

Minute n° :

JUGEMENT

DU

07 Mai 2026

[B] [D] [V]

C/

[A] [E], Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE LA SOMME

Expédition délivrée le 07 Mai 2026

Maître [I] [J]

Maître Isabelle RUELLAN

UDAF

Préfecture

Exécutoire délivrée le 07 Mai 2026

Maître [I] [J]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [B] [D] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Isabelle RUELLAN de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocats au barreau d’AMIENS

UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE LA SOMME

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par sa salariée

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 04 avril 2024, Madame [B] [D] [V] a donné à bail à Madame [A] [E], majeure protégée faisant l’objet d’une mesure de curatelle renforcée auprès de l’Union départementale des associations familiales de la Somme (ci-après, l’UDAF), un appartement situé au [Adresse 6] – 2ème étage, appartement n°52, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 506 euros, outre 27,18 euros de provisions sur charges.

A plusieurs reprises au cours des années 2024 et 2025, l’agence gestionnaire du bien, la SERGIC, a contacté l’UDAF par courriels et lettres recommandées avec accusé de réception, afin de l’aviser de désagréments survenus dans l’immeuble depuis l’arrivée dans les lieux de Madame [A] [E]. Les différents courriers de la SERGIC faisaient part notamment de déjections humaines dans les parties communes, de l’introduction régulière de personnes sans-abri dans l’immeuble, de violences verbales et physiques fréquentes avec le compagnon de Madame [A] [E] engendrant des interventions hebdomadaires de la police et des pompiers, de sollicitations récurrentes aux portes et aux interphones, de jour comme de nuit, souvent en état d’ébriété, ainsi que de déchets déposés dans les parties communes.

Par courrier daté du 24 septembre 2025, le service de la ville a rendu compte à l’UDAF de deux interventions ayant été effectuées au domicile de Madame [A] [E] pour une éradication de punaises de lit, les 14 et 20 août 2025, précisant que le logement n’avait pas été préparé par Madame [A] [E] selon la procédure en vigueur qui lui avait été communiquée lors de la pré-visite du 08 août 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, Madame [B] [D] [V] a assigné Madame [A] [E] et son représentant légal, l’UDAF, aux fins de résiliation du bail conclu avec Madame [A] [E] et de son expulsion des lieux.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026, au cours de laquelle les parties étaient représentées.

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, Madame [B] [D] [V] demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, Madame [A] [E] ;Ordonner l’expulsion de Madame [A] [E] ainsi que l’ensemble de ses biens et tout occupant de son chef des lieux qu’elle occupe, à compter de la signification de la décision à intervenir ;Fixer à titre provisionnel au trentième du montant de l’indemnité d’occupation, l’indemnité journalière due par Madame [A] [E] et l’UDAF 80, ès qualité de curateur à la curatelle renforcée, du jour du prononcé de la décision jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [A] [E] et son curateur, l’UDAF 80, au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;Débouter Madame [A] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, reconventionnelles ou additionnelles ;Condamner Madame [A] [E] et l’UDAF [Cadastre 1], ès qualité de curateur à la curatelle renforcée, aux entiers dépens ;Condamner Madame [A] [E] et l’UDAF 80, ès qualité de curateur à la curatelle renforcée, au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire.

Elle soutient, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, que le preneur est tenu d’user de la chose louée paisiblement et raisonnablement, conformément à la destination donnée par le contrat de bail, ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Elle rappelle que le défaut d’entretien d’un logement tel qu’une odeur insupportable s’en dégage constitue un abus de jouissance personnelle nuisant au voisinage et pouvant justifier la résiliation du bail aux torts du bailleur, sur le fondement de l’article 1224 du code civil. Elle fait ainsi valoir que Madame [A] [E] et son mandataire sont régulièrement informés d’importantes difficultés ayant trait au comportement de la locataire, et expose que l’UDAF a été à plusieurs reprises interpellée par courriers, afin d’intervenir en urgence, compte tenu des troubles graves et répétés à la sécurité et à l’hygiène, provoqués par Madame [A] [E]. Elle relate qu’une plainte a été déposée par un voisin et que plusieurs voisins ont apporté des témoignages quant aux agissements de Madame [A] [E] et des individus qu’elle introduit dans l’immeuble, y compris postérieurement au 23 septembre 2025, tandis que Madame [A] [E] s’était engagée par courrier à faire le nécessaire pour calmer les nuisances. Elle considère ainsi que la persistance du comportement de Madame [A] [E] est incompatible avec son maintien dans les lieux, pour le bien-être des résidents de la copropriété, et justifie de résilier le bail aux torts du preneur, d’ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

En outre, elle fait valoir que l’occupation fautive du bien par Madame [A] [E] lui cause un préjudice.

A l’audience, se référant à ses conclusions, Madame [A] [E] demande au tribunal de débouter Madame [D] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions, et sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle expose avoir eu une relation conflictuelle avec son compagnon, hébergé à son domicile, ainsi qu’une problématique alcoolique sur laquelle elle travaille, mais fait valoir qu’elle s’est engagée, par courrier du 23 septembre 2025, à faire le nécessaire pour calmer les nuisances, notamment en ne faisant pas venir des personnes porteuses de nuisibles. Elle oppose que la demanderesse n’apporte pas la preuve que les nuisances perdurent encore à ce jour, compte tenu notamment des interventions de désinfection antérieures au 23 septembre 2025. Elle ajoute souhaiter rester dans le logement et être actuellement dans l’attente d’une proposition de relogement, car elle bénéficie d’une orientation pour un hébergement en famille d’accueil.

Par ailleurs, elle s’oppose à la demande d’exécution provisoire sollicitée par Madame [D] [V] et soutient que la nature du litige apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et que la procédure d’expulsion entraînerait des frais supplémentaires pour elle, tandis qu’elle est dans l’attente d’un relogement. Elle précise que la requête en aggravation de la mesure de protection en tutelle facilitera le suivi des démarches de relogement.

De son côté, l’UDAF fait état, lors de l’audience, de ce qu’elle n’est pas en mesure de surveiller les fréquentations de la majeure protégée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7 b) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et d’assurer l’entretien courant du logement.

L’usage non conforme du bien aux stipulations prévues par le contrat, tout comme le défaut d’entretien du logement par le locataire, peuvent justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci lorsque les désordres occasionnés mettent directement en cause l’état et la salubrité de l’immeuble, ou engendrent pour le voisinage un trouble anormalement grave dans leur jouissance paisible de leur logement.

En l’espèce, il ressort des pièces contradictoirement versées aux débats par le demandeur et non contestées par la partie adverse, que plusieurs voisins ont témoigné de nuisances, depuis l’entrée dans les lieux de Madame [A] [E] en avril 2024, liées à la présence, dans les parties communes, de déchets divers et de déjections humaines quotidiennes, ainsi que de l’introduction régulière de personnes étrangères à l’immeuble, de cris répétés provenant de l’appartement de Madame [A] [E] et engendrant des interventions hebdomadaires de la police ou des pompiers, ainsi que des sollicitations de Madame [A] [E] aux interphones du voisinage, de jour comme de nuit. L’agence SERGIC a alerté à plusieurs reprises l’UDAF 80, curatrice de Madame [A] [E], des difficultés signalées par le voisinage.

En outre, à la suite d’un signalement de punaises de lit effectué en août 2025 dans l’immeuble, l’Unité de dératisation et désinfection du service d’hygiène de la mairie d'[Localité 2] est intervenue dans le logement de Madame [A] [E] et a exposé, dans son courrier du 24 septembre 2025, que Madame [A] [E] n’avait pas préparé son logement selon la procédure préconisée de l’Unité, faisant ainsi état de ce que l’efficacité de la désinfection ne pouvait être garantie et qu’une propagation de l’infestation dans les parties communes était probable. Une plainte a également été déposée le 22 septembre 2025 par Monsieur [T] [P], occupant de l’appartement voisin à celui de Madame [A] [E], faisant état de nuisances sonores régulières liées à des cris et sonneries à l’interphone à toute heure, ainsi que de l’infestation de son studio et d’autres appartements de la résidence par des punaises de lit, provenant du logement de Madame [A] [E]. Dans un courrier daté du 23 septembre 2025, Madame [A] [E] a d’ailleurs reconnu avoir introduit des personnes étrangères à l’immeuble, à l’origine de la prolifération des punaises de lit répandues dans le bâtiment, tout en précisant qu’elle ferait le nécessaire pour que ces troubles cessent.

Force est de constater que, comme le relève la demanderesse, différents témoignages récents et concordants de voisins rapportent d’importantes nuisances sonores et olfactives, pour beaucoup ultérieures au 23 septembre 2025. A cet égard, plusieurs voisins ont récemment fait part de la présence encore récurrente d’urine dans l’ascenseur et dans les parties communes, ainsi que de cris entendus à toute heure depuis les habitations ou la cage d’escalier. Tant Madame [A] [E] que l’UDAF n’ont pas remis en cause ces troubles relevés par le voisinage, sans pour autant que la locataire prenne les précautions nécessaires de nature à faire cesser les troubles occasionnés.

Par ailleurs, l’absence de renouvellement récent des agissements de l’auteur du trouble ne saurait ni minorer ni effacer sa responsabilité puisque ce serait ajouter à la loi que d’exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que l’ampleur et la durée de ces nuisances dans le temps, malgré les différentes sollicitations de l’agence SERGIC envers Madame [A] [E], tout comme le défaut d’entretien du logement en dépit des préconisations du service d’hygiène de la commune d'[Localité 2], constituent des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, et s’analysent en un manquement grave du locataire à ses obligations, justifiant qu’il soit mis fin au contrat.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Sur l’expulsion de Madame [A] [E] :

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ».

En l’espèce, le bail étant résilié à la date de la présente décision, Madame [A] [E] devient occupante sans droit ni titre. Toutefois, il n’est pas justifié de réduire ou de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus par l’article L.412-1 précité, Madame [A] [E] n’étant pas entrée dans les lieux par voie de fait et les circonstances du litige ne justifiant pas de déroger à la protection instituée par ces dispositions.

Par suite, son expulsion sera donc ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, tel que prévu aux articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation due par Madame [A] [E] :

En application de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [A] [E] est occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision, valant date de résiliation du bail d’habitation.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [A] [E] à verser à Madame [B] [D] [V] une indemnité d’occupation, à compter du 07 mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1253 du code civil, « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Madame [B] [D] [V] sollicite des dommages et intérêts sans qualifier son préjudice. Elle sera donc déboutée de ce chef.

Sur la responsabilité de l’UDAF :

En application de l’article 421 du code civil, tous les organes de la mesure de protection judiciaire sont responsables du dommage résultant d’une faute quelconque qu’ils commettent dans l’exercice de leur fonction.

En l’espèce, à défaut pour Madame [B] [D] [V] de démontrer une quelconque faute de l’UDAF dans l’exercice de la mesure de curatelle renforcée de Madame [A] [E], la demanderesse sera déboutée de sa demande de condamnation de l’UDAF.

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Succombant à l’instance, Madame [A] [E] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des démarches judiciaires entreprises par le bailleur et de la situation économique de la défenderesse, Madame [A] [E] sera condamnée à verser à Madame [B] [D] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [D] [V] sera enfin déboutée de sa demande de condamnation de l’UDAF 80 aux frais irrépétibles, l’UDAF n’exerçant qu’une mesure de protection à l’égard de Madame [A] [E] et n’ayant pas commis de faute dans l’exercice de son mandat de protection.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et se justifie par la nécessité de permettre aux autres occupants de l’immeuble de bénéficier de conditions de jouissance paisible, de sorte que Madame [A] [E] sera déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 04 avril 2024 entre Madame [B] [D] [V] et Madame [A] [E] portant sur un appartement situé au [Adresse 7], à [Localité 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [B] [D] [V] pourra, deux mois, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi, le cas échéant, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à verser à Madame [B] [D] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges telles que si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [B] [D] [V] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à verser à Madame [B] [D] [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LE GREFFIER LE JUGE