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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00187 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLYF

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Catherine COSTA

— M^e Paula-Maria FABRIZY

Le : 11 Juillet 2025

PARTIES :

DEMANDEURS

[N] [S]

né le 08 Janvier 1956 à BASTIA (20200), de nationalité française,

demeurant Lotissement VETRICCIONE – 20232 OLETTA

représenté par M^e Catherine COSTA, avocat au barreau de BASTIA

[W] [P] épouse [S]

née le 26 Décembre 1956 à SANTO PIETRO DI TENDA, de nationalité française,

demeurant Lotissement VETRICCIONE – 20232 OLETTA

représentée par M^e Catherine COSTA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

M BY BOVAY

société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°948 595 392,

dont le siège social est sis Place de l’Eglise, Lieudit SERDOLACCIO – 20287 MERIA

représentée par Maître Loïc CHARLENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant,

et par Maître Paula-Maria FABRIZY, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le deux Juillet, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de Commissaire de Justice du 9 avril 2025, Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] ont assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, la SAS M BY BOVAY, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 juillet 2025.

Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S], représentés, ont soutenu oralement l’ensemble des moyens et demandes développés dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2025. Ils demandent au Juge de :

— Débouter la société M BY BOVAY de ses demandes ;

— Prononcer la résiliation du bail commercial, par le jeu de la clause résolutoire avec effet au 26 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS M BY BOVAY, des locaux loués sis à Saint Florent, lieudit Cisterninu Sottanu et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier et ce dès la signification de la présente ordonnance ;

— Condamner la SAS M BY BOVAY à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [S] [N] et [S] [W] née [P], la somme de 9.703 euros au titre des loyers et charges dus, y compris les frais du commandement, arrêté au mois de février 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 2.908 euros TTC euros à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération définitive des lieux ;

— Juger qu’en cas d’expulsion, il serait procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dont le sort serait régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la SAS M BY BOVAY au paiement de la somme de 1.500 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner les requis aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation (Art.696 CPC).

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs ont fait savoir que suivant contrat du 1er août 2016, ils ont donné à bail commercial à la SAS CARLOMAS un local sis SAINT FLORENT, lieudit Cisterninu Sottanu. Le montant du loyer s’élevait à 2.722 euros par mois. Selon acte du 29 mars 2023, la SAS CARLOMAS a cédé le fonds de commerce à la SAS M BY BOVAY.

Les demandeurs ajoutent qu’en raison de la taxe d’ordures ménagères et de loyers impayés, ils ont dû faire délivrer un commandement de payer en date du 26 février 2025 pour la somme de 9.703,09 euros. Ils expliquent qu’aucun règlement n’est intervenu dans le mois de cette signification de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] expliquent également n’avoir reçu que deux règlements fin juin 2025 réglant les loyers de décembre 2024 et janvier 2025 et qu’il reste donc dû à ce jour la somme de 15.345 euros, les indemnités d’occupation ayant courus depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

La SAS M BY BOVAY, représentée, a soutenu oralement l’ensemble des moyens et demandes développés dans ses conclusions signifiées par RPVA le 30 juin 2025. Elle demande au Juge de :

A titre principal :

— Juger que la société M BY BOVAY bénéficie de délais de paiement rétroactifs à hauteur du paiement de la somme de 2.908 euros le 24 juin 2025 et celle de 2.908 euros le 27 juin 2025 ;

— Juger que la société M BY BOVAY pourra se libérer du solde des sommes réclamées par les époux [S], à hauteur de 3.889 euros, en 8 mensualités égales, la première intervenant à compter du jour de la signification de la décision à venir ;

— Juger que les époux [S] ne peuvent solliciter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’absence de production d’une attestation d’assurance ;

A titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande principale :

— Juger que la société M BY BOVAY pourra se libérer du solde des sommes réclamées par les époux [S], à hauteur de 3.889 euros, en 4 mensualités égales, la première intervenant à compter du jour de la signification de la décision à venir ;

— Juger que la SAS M BY BOVAY a respecté son obligation de production de l’attestation d’assurance en accordant un délai rétroactif au jour de communication des présentes pièces et conclusions, dont l’attestation d’assurance fait partie ;

Et, en tout état de cause :

— Juger que les versements s’imputeront en premier lieu sur le capital ;

— Juger que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— Juger qu’une fois les délais respectés les effets de la clause résolutoire seront anéantis ;

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Sursoir à statuer dans l’hypothèse où le Juge des référés estimerait devoir attendre un retour formel de la Banque pour fonder sa conviction ;

— Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS M BY BOVAY explique que le retard dans les paiements est dû à des difficultés liées avec son vendeur, la SAS CARLOMAS, outre des saisonnalités difficiles avec un hiver 2025 très compliqué.

Elle soutient qu’une reprise réelle et concrète de l’activité s’est opérée lui permettant d’apurer sa dette.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le Juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, eu égard au bail commercial communiqué.

Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] ont conclu avec la SAS CARLOMAS un bail commercial avec prise d’effet au 1er août 2016. Une cession de fonds de commerce est intervenue entre la SAS CARLOMAS et la SAS M BY BOVAY le 29 mars 2023.

Le contrat de bail prévoyait à l’article 8 – Résiliation :

« A défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. »

Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] ont fait délivrer le 26 février 2025 à la SAS M BY BOVAY un commandement de payer visant la clause résolutoire et détaillant le montant de la créance. Il a été délivré dans les formes de l’article L145-41 du Code de commerce.

Il était demandé le paiement des sommes suivantes :

— taxe ordures ménagères : 805 euros

— loyer février 2025 : 2.908 euros

— loyer janvier 2025 : 2.908 euros

— loyer décembre 2024 : 2.908 euros

Soit un total de 9.529 euros, outre 174,09 euros au titre du coût de l’acte.

La SAS M BY BOVAY n’a procédé à aucun versement dans le mois du commandement de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 26 mars 2025.

— Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SAS M BY BOVAY sollicite des délais de paiement à titre rétroactif, comme suit :

— délais de paiement rétroactifs au 24/06/2025 et 27/06/2025 à hauteur de la somme totale de 5.816 euros ;

— délais de paiement du solde de la dette locative, d’un montant de 3.887 euros, en 8 mensualités égales, la première intervenant à compter du jour de la signification de la décision à venir.

Si cette demande est rejetée, la SAS M BY BOVAY sollicite à titre subsidiaire un délai de paiement sur 4 échéances de mensualités égales dans les mêmes modalités.

Elle explique que ses difficultés sont liées aux saisonnalités difficiles avec un hiver 2025 très compliqué en Corse.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la SAS M BY BOVAY explique que sa situation financière va se rétablir lui permettant ainsi de régler les échéances locatives impayées, à savoir :

— un accord par la banque d’une suspension des mensualités de crédits et la réorganisation éventuelle des modalités de remboursement ;

— le début de la période touristique 2025 en Corse, générant alors une extrême majorité des revenus de la SAS M BY BOVAY.

Il est constant et non contesté que la SAS M BY BOVAY a procédé à deux virements de 2.908 euros les 24 et 27 juin 2025 pour procéder au règlement des loyers de décembre 2024 et janvier 2025.

Toutefois, il est constant que l’octroi de délais de paiement dépend de la capacité démontrée par les requérants à apurer leur dette pendant les délais requis, tout en poursuivant en parallèle le paiement de ses loyers courants.

Or, aucune pièce probante ne permet de connaitre la situation financière actuelle de la SAS M BY BOVAY de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si celle-ci serait en mesure de respecter les délais de paiement fixés.

En outre, le loyer courant n’est pas réglé et hormis deux versements effectués les 24 et 27 juin 2025, aucune proposition de règlement de la dette locative et des indemnités d’occupation n’a été formalisée, de sorte que la dette locative ne cesse d’augmenter.

D’ailleurs, la pièce comptable présentée en pièce 8 montre une baisse du chiffre d’affaires sur la période du 1er janvier au 20 juin 2025 par rapport à la même période sur l’année 2024.

Ces seuls éléments suffisent à débouter la SAS M BY BOVAY de sa demande de délais de paiement sans qu’il ne soit nécessaire d’apprécier la situation des demandeurs.

Il convient donc d’une part de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 mars 2025 et d’autre part d’ordonner l’expulsion de la SAS M BY BOVAY et de tout occupant de son chef des locaux sis à Saint Florent, lieudit Cisterninu Sottanu, cadastré AH n°93 comprenant un local commercial à usage de boulangerie pâtisserie et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.

— Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il résulte du décompte tel que figurant dans le commandement de payer du 26 février 2025 que la somme provisionnelle de 9.703 euros sollicitée par Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] correspond à :

— taxe ordures ménagères : 805 euros

— loyer février 2025 : 2.908 euros

— loyer janvier 2025 : 2.908 euros

— loyer décembre 2024 : 2.908 euros

—  174 euros au titre du coût du commandement de payer (qui s’élève en réalité à la somme de 174,09 euros)

A cela s’ajoute le loyer du mois de mars 2025, la clause résolutoire étant acquise au 26 mars 2025.

Toutefois, la SAS M BY BOVAY a procédé à deux règlements de 2.908 euros pour le paiement des loyers de décembre 2024 et janvier 2025.

Par conséquent, il reste dû la somme de :

— taxe ordures ménagères : 805 euros

— loyer février 2025 : 2.908 euros

— loyer mars 2025 : 2.908 euros

Soit la somme de 6.621 euros.

Il convient de condamner à titre provisionnel la SAS M BY BOVAY à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] la somme de 6.621 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 inclus. Le coût du commandement sera compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] sollicitent la condamnation de la SAS M BY BOVAY au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2.908 euros TTC euros à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération définitive des lieux.

Le bail étant résilié au 26 mars 2025, l’indemnité d’occupation sera due à compter du mois d’avril 2025 pour la somme mensuelle de 2.908 euros TTC.

La SAS M BY BOVAY sera condamnée à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] la somme mensuelle de 2.908 euros jusqu’à libération définitive des lieux.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS M BY BOVAY, succombant, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 mars 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS M BY BOVAY et de tout occupant de son chef des locaux sis à Saint Florent, lieudit Cisterninu Sottanu, cadastré AH n°93 comprenant un local commercial à usage de boulangerie pâtisserie et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SAS M BY BOVAY de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS M BY BOVAY à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] la somme de 6.621 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS M BY BOVAY à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.908 euros à compter du mois d’avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS la SAS M BY BOVAY aux dépens, lesquels comprennent le coût du commandement de payer du 26 février 2025 ;

CONDAMNONS la SAS M BY BOVAY à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [W] [P] épouse [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES