N° RG 21/02026 – N° Portalis DBZ7-W-B7F-E5EG minute n°

du 15/12/2025

Grosse et copies le

aux avocats

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE de BAYONNE – 1ère Chambre – a été rendue la décision dont la teneur suit :

Composition de l’audience collégiale du 06 Octobre 2025 :

[…], Premier Vice-Président

[…], Vice-présidente

[…], Magistrat Honoraire

Assisté de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes et débats et de Nathalie PERY, Cadre Greffière, présente au prononcé par la mise à disposition

ENTRE :

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 5]

né le 03 Juillet 1973 à [Localité 2]

représenté par la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 1]

né le 04 Février 1968 à [Localité 3]

représenté par M^e Nicolas MICHELOT, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

Madame [Z] [K] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

née le 13 Janvier 1970 à [Localité 4]

représentée par M^e Nicolas MICHELOT, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

A l’audience du 06 Octobre 2025,

Après avoir entendu M^e Nicolas MICHELOT, la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocats, en leurs plaidoiries,LE TRIBUNAL, a mis l’affaire en délibéré au 15 Décembre 2025.

Et à ce jour, par mise à disposition, LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°2, M. [G] [M] expose que, par acte authentique en date du 23 août 2019, il a acquis des époux [W] [V] et [Z] [K] une maison d’habitation située à [Adresse 5] au prix de 630 000€ net vendeur.

Les 12, 16 novembre et 13 décembre 2019, la maison a subi d’importants dégâts des eaux et l’huissier qui est intervenu a constaté que la piscine était atteinte de graves anomalies.

Un premier examen informel par un professionnel de la maçonnerie a fait apparaître que les problèmes d’étanchéité provenaient d’importants travaux d’aménagement effectués par les vendeurs, à l’intérieur et à l’extérieur de la maison.

Il n’en avait pas été fait état dans l’acte de vente.

Par acte en date du 18 février 2020, il a saisi le juge des référés et M. [U] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance en date du 30 juin 2020.

Il a déposé son rapport le 15 octobre 2021 en retenant que la piscine menaçait ruine et que les pièces habitables du sous-sol, très affectées par l’humidité, étaient impropres à leur destination.

Pour la piscine les désordres étaient dus à l’absence d’étude spécifique du terrain et à des défauts d’exécution généralisés et, pour l’immeuble à l’absence d’ouvrages nécessaires ( étanchéité, drainage, sous-dimensionnement des caniveaux de la route, réseau EP défaillant).

Par acte signifié le 30 novembre 2021, M. [M] a saisi le tribunal au fond en demandant que les époux [V] soient condamnés à lui payer les sommes de :

-415.889€ au titre de la reprise des désordres,

—  29.476€ au titre du préjudice de jouissance,

—  15.000€ au titre du préjudice moral,

—  15 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [V] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir fondée sur la prescription et M. [M] a formé une demande de provision.

Par ordonnance du 23 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré l’action en responsabilité décennale recevable sur les désordres affectant la piscine et a condamné les époux [V] à payer la somme de 250.458€ au titre de la provision.

Par ordonnance de référé du 1er février 2024, le premier président de la cour d’appel de Pau a maintenu l’exécution provisoire et condamné les époux [V] à payer à M. [M] la somme de 2.000€.

Pour la piscine, les époux [V] ne peuvent plus soulever la forclusion de l’action qui a été jugée recevable par le juge de la mise en état.

Il n’y a pas lieu, comme ils le prétendent désormais, de distinguer l’action en responsabilité décennale liée à la construction de la piscine, et celle liée à la reprise de ses fondations.

L’ordonnance du juge de la mise en état du 22 juin 2023 retient que si la piscine en ossature bois a été érigée en 2006, elle a ensuite été transformée en piscine encastrée dans un talus et les époux [V] n’ont pas rapporté la preuve de la date de construction alors qu’il revient à celui qui se prévaut de la fin de non-recevoir d’en justifier.

De plus, les époux [V] ont eux-mêmes produit une déclaration d’achèvement des travaux du 05 mars 2021 indiquant une date d’achèvement en décembre 2010, l’assignation en référé ayant été délivrée le 18 février 2020.

Les travaux de confortement réalisés en 2018 ont exigé des travaux de décaissement et d’affouillement important avec construction d’un bâti bétonné.

La piscine est partiellement enterrée puisque construite dans un talus, il ne s’agit pas d’une piscine hors sol avec une simple dalle de béton.

La piscine en béton a été construite en 2010 et les vendeurs ont conforté les fondations de la piscine en 2018 par la construction de contrefort en béton et l’injection de béton dans les fondations, ce qui constitue un ouvrage.

Ce qu’ils ont eux-mêmes déclaré dans leur dire n°5.

Le rapport du sapiteur [L] établit bien le caractère d’ouvrage des travaux effectués en 2018.

Ces travaux de reprise menacent eux-mêmes ruine et les époux [V] sont considérés comme constructeurs pour les avoir effectués.

L’importance des travaux effectués et l’indivisibilité technique entre la partie neuve et la partie existante permet de mettre en jeu la garantie décennale.

A titre subsidiaire, les époux [V] ont commis une faute dolosive en cachant tant la date d’achèvement de la piscine de décembre 2010 que les travaux de confortement de 2018.

Sur les infiltrations affectant la maison d’habitation, ils rendent impropres à leur destination les pièces habitables du sous-sol, très affectées par l’humidité.

Ils étaient connus des époux [V] puisqu’en avril 2018, ils avaient fait assigner pour cette raison l’entreprise qui était intervenue pour des travaux de voirie (enrobé et pose de caniveaux) : deux inondations en juillet 2018, une en juin 2019, deux ans avant la vente de l’immeuble.

La rétention dolosive d’information est ainsi caractérisée.

Les mentions concernant l’écoulement des eaux de pluie figurant à l’acte de vente, concernent leur écoulement en aval de la propriété et non l’humidité constatée dans l’immeuble.

La négociation du prix de vente a porté sur la somme de 39.000€, et non sur celle de 59.000€ et l’agent immobilier leur a bien répondu qu’il n’avait eu connaissance d’aucun problème d’enrobé, ni d’inondation, ni de l’existence d’un litige avec la société ayant réalisé les travaux.

Les époux [V] n’ont jamais fait état de la transformation du sous-sol en pièces habitables qu’ils avaient réalisée et n’en avaient pas informé l’acheteur, caractérisant ici encore une réticence diolosive

L’expert a chiffré les désordres en faisant appel à trois sapiteurs et en les établissant de manière contradictoire.

Les devis présentés par les époux [V] n’ont pas de caractère sérieux alors même qu’ils contestent la gravité des désordres et qu’il n’est pas établi que les sociétés se soient rendues sur place et que les devis présentés varient du simple au quadruple.

M. [M] sollicite deux préjudices de jouissance distincts (perte locative saisonnière et impossibilité de jouir des pièces enterrées) ainsi que la somme de 15.000€ en réparation de son préjudice moral.

Il demande que l’exécution provisoire de droit soit ordonnée, outre la condamnation des époux [V] aux dépens et à lui verser la somme de 20.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [M] demande donc au tribunal de :

Vu l’article 789 du Code de procédure civile,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la forclusion ou la prescription de l’action en responsabilité décennale portant sur les désordres affectant la piscine et déclarer les époux [V] irrecevable à soulever la fin de non-recevoir tirée de la forclusion devant le Tribunal.

S’agissant des désordres affectant la piscine,

A titre principal, vu les articles 1792 suivants du Code civil et plus précisément l’article 1792-1 2° du Code civil.

Juger les époux [V] responsable des désordres affectant la piscine,

Condamner les époux [V] à payer à M. [M] la somme de 250 458.07 € au titre de la reprise des désordres affectant la piscine avec indexation sur l’indice de la construction BT 01 au jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à parfait paiement.

A titre subsidiaire, vu l’article 1137 du Code civil et les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Juger que la dissimulation intentionnelle par les époux [V] de l’état de la piscine et de sa date de construction et de la reprise en sous oeuvre est constitutive d’un dol au préjudice de M. [M].

Condamner les époux [V] à payer à M. [M] la somme de 250 458.07 € au titre de la reprise des désordres affectant la piscine avec indexation sur l’indice de la construction BT 01 au jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à parfait paiement.

S’agissant des désordres affectant l’immeuble d’habitation,

Vu l’article 1137 du Code civil et les articles 1240 et 1241 du Code civil

Juger que la dissimulation intentionnelle par les époux [V] des infiltrations en sous-sol de l’immeuble d’habitation et en ne révélant pas y avoir fait un changement d’usage sans y avoir effectué les travaux nécessaires et obtenu une autorisation d’urbanisme est constitutive d’un dol au préjudice de M. [M].

Condamner les époux [V] à payer à M. [M] la somme de 165.431 € au titre de la reprise des désordres d’infiltrations affectant l’immeuble d’habitation en partie sous-sol avec indexation sur l’indice de la construction BT 01 au jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à parfait paiement.

Aux termes de leurs conclusions au fond notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, M. [W] [V] et Mme [Z] [K], son épouse – les époux [V] – relatent qu’ils ont occupé l’immeuble depuis le 24 juin 2005, date de leur acquisition jusqu’à sa vente à M. [M].

Ils ont interjeté un appel partiel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 juin 2023.

Suite à cette ordonnance, ils ont saisi le juge du surendettement.

Par ordonnance du 1er février 2024, le premier président de la cour d’appel de PAU les a déboutés de leur demande de suspension de l’exécution provisoire et a radié l’affaire du rôle de la cour d’appel.

Leur demande d’ouverture d’une procédure de surendettement a été définitivement rejetée.

M. [V] a construit lui-même la piscine en « kit » en 2008 : il a d’abord coulé une dalle en 2006, sur laquelle il a monté la piscine en 2008, il ne s’agit pas d’une piscine creusée.

Une fois la piscine montée, il a ajouté une plage périphérique sur le pourtour à la base et une terrasse en bois au niveau supérieur. Les fondations étaient insuffisantes, ce qui n’est pas contesté.

L’acte authentique mentionne que la piscine a été construite plus de dix ans auparavant, ce qui est cohérent avec la production de plusieurs factures d’acquisition de matériaux de construction datées de 2006 et de photographies horodates.

Si la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée en mars 2011, il ne faut pas confondre la notion d’achèvement et celle de réception et la pièce qui est ainsi qualifiée, il s’agit (pièce 16 de M. [M]) d’un document de consistance des propriétés bâties, et donc d’un document fiscal qui permet de déterminer l’assiette de la taxe foncière.

L’expertise retient que l’affaissement du talus fragilise la dalle sur laquelle la piscine a été construite et les travaux effectués en 2018 ne sont pas constitutifs d’un ouvrage : il ne s’agit, suite à un épisode pluvieux qui a donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle, que de l’implantation de trois potelets destinés à retenir le passage du trottoir périphérique et non la piscine qui, elle, repose sur une dalle.

L’origine des désordres de la piscine provient d’une inadaptation du talus et ces désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés.

Les travaux réalisés en 2018 n’ont pas généré de nouveaux désordres distincts de ceux existants antérieurement.

L’action de M. [M] pour les travaux affectant la piscine doit donc être déclarée irrecevable pour cause de forclusion.

Les travaux de 2018 réalisés sur un existant et qui ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage ne permettent pas d’engager la responsabilité décennale sur les désordres qui affectent le reste de l’ouvrage.

Sur le fondement du dol, les époux [V] n’avaient pas caché les travaux de confortement exécutés en 2018 puisqu’ils avaient attiré l’attention de M. [M] sur la nécessité d’installer une pompe de relevage.

A titre subsidiaire, il est demandé la réduction de l’indemnisation sollicitée au regard de son caractère disproportionné.

Le devis EIFFAGE produit est disproportionné et un complément d’expertise est sollicité alors même que seule une reprise de fondation en sous-œuvre serait suffisante.

Pour les demandes indemnitaires concernant le sous-sol, il n’est pas indiqué en quoi un changement d’usage, dont les fondements ne sont pas précisés, serait susceptible de caractériser un dol qui ne pourrait être à l’origine, dans l’hypothèse où l’existence du préjudice serait établie, que d’une perte de chance d’avoir contracté dans de meilleures conditions.

L’existence de travaux allégués en sous-sol n’est pas établie, pas plus que celle d’infiltrations d’eau avant la réfection de l’enrobé réalisée par la société OYHAMBURU TP en avril 2018.

De plus, l’action est forclose parce qu’il résulte du rapport d’expertise que les infiltrations d’eau datent de l’origine de la construction, soit en 1991 alors que les époux [V] l’ont acquise en juin 2005.

Il n’est pas justifié de l’existence des préjudices au titre la perte de jouissance et du préjudice moral.

Il est demandé, en cas de condamnation, d’écarter l’exécution provisoire, incompatible avec leurs moyens matériels.

Les époux [V] demandent en conséquence au tribunal de :

Sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, juger que l’action de M. [M] est forclose et que leur responsabilité n’est pas engagée et, en conséquence, de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

Sur le fondement du dol juger qu’ils n’ont commis aucun dol et débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise pour fixer les travaux réparatoires et leur coût .

En cas de condamnation, prononcer la mise à néant de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 juin 2023 sur le montant des condamnations provisionnelles et réduire le montant des condamnations à la somme de 23 151€.

Ecarter l’exécution provisoire de droit et condamner M. [M] à verser la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 avril 2025 pour fixer la clôture des débats au 20 mars 2025 et l’affaire a été plaidée le 6 octobre 2025 pour être mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Par ordonnance en date du 22 juin 2023, le juge de la mise en état a retenu que les époux [V] ont entrepris des travaux en 2018 afin de conforter les fondations de la piscine par la construction d’un contrefort en béton et l’injection de béton dans les fondations. Ces travaux de reprise, que les époux [V] ont effectué directement, portent sur les fondations et constituent des ouvrages. Réalisés en reprise des fondations de la piscine, et notamment au niveau d’une importante cavité sous le dallage béton d’origine, ces travaux ont consisté en l’incorporation de matériaux (en l’occurrence du béton) et s’incorporent à l’ouvrage principal qu’est la piscine.

Ces travaux de reprise ayant été effectués en 2018, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action en responsabilité décennale sur les désordres affectant la piscine formée par M. [G] [M].

Pour la piscine, les époux [V] ont, et ont seuls, la qualité de constructeurs.

Il résulte de l’étude réalisée par le BET [L] que :

« Le fond de la piscine est constitué d’un béton de faible épaisseur et non armé. Le procédé d’encastrement des armatures des voiles de la piscine n’a pas été mis en évidence, mais il y a fort à penser que ces armatures ne sont pas correctement ou suffisamment ancrées.

La cavité béante située sous le dallage et sur toute la longueur de la piscine confirme l’instabilité et le glissement du talus. Ces mouvements de terre pourraient provoquer la rupture ou le glissement de la piscine dans son ensemble.

La piscine, en équilibre précaire, pourrait rompre ou basculer à tout instant. C’est pourquoi, nous recommandons la vidange immédiate du bassin et la mise en place d’une zone de sécurité.

Cette piscine a été réalisée sur un terrain instable. Les mesures de confortement qui ont été entreprises sont totalement inappropriées aux circonstances et font probablement preuve d’amateurisme et/ ou d’insouciance.

Il en va de même pour la terrasse bois qui repose sur un dallage instable, ou les poteaux pourraient basculer à tout instant. Les assemblages et modes constructifs sont inappropriés et présentent à ce jour un danger réel.

Le bardage bois fixé au mur de la piscine n’est pas ventilé. Les lambourdes en bois fixées au bloc pourrissent, tout comme la base des lames verticales posées à même le sol. Là encore, ces travaux sont inadaptés et affectent la longévité du bardage. Le type de bois mis en œuvre pour maintenir les lames de bois ne semble pas traité pour un usage en extérieur…

Cet ouvrage présente un danger réel qui peut se traduire à tout instant par une rupture ou un basculement brutal, et ce, sans aucun signe avant-coureur. Avec le risque de provoquer des pertes humaines…

Au vu des nombreuses pathologies évoquées, cet ouvrage ne peut être ni sécurisé, ni conforté.

La piscine et ses abords seront démolis.

Une étude géotechnique permettra de définir le type de fondation qui sera le plus adapté au radier de la piscine et aux plages. Cette étude définira également le procédé à entreprendre afin de stabiliser définitivement ce talus… »

Le diagnostic géotechnique G5 a été réalisé par un autre sapiteur, FONDASOL.

Cette entreprise propose trois solutions, la première, retenue dans le cadre du devis d’EIFFAGE prévoit, après démolition de la piscine, suppose la réalisation d’un écran de soutènement sous la piscine, sur un linéaire à définir, ancré dans les argiles du faciès 2 ou dans la frange altérée du substratum. Il pourra s’agir d’une paroi berlinoise autostable équipée de barbacanes.

Elle suppose de réaliser un reprofilage du talus selon une pente inférieure ou égale à 2H/1V associé à la réalisation d’éperons drainants et/ou de masques granulaires dans les parties Ouest et Est du talus.

Il faut relever que des études complémentaires étaient préconisées par le sapiteur.

C’est dans ces conditions que le juge de la mise en état a fait droit à la demande de provision de M. [M] à hauteur de 250 458,07€ en retenant que les époux [V] n’apportaient aucun élément pour contester l’évaluation faite par l’expert judiciaire.

Devant le juge du fond, ils produisent des devis dont il n’est pas contesté que les entreprises qui les proposent ne se sont pas rendues sur la propriété et, surtout, il s’agit de devis pour la réalisation de kits de piscine en bloc polystyrène qui ne répondent en rien aux travaux de reprise de la piscine existante qui suppose un reprofilage et une stabilisation du talus.

Les époux [V] n’amènent donc aucun élément permettant de critiquer le chiffrage de la solution retenue par l’expert et il est fait droit à la demande de ce chef à hauteur de 250 458,07€, montant indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction au jour du dépôt du rapport d’expertise, le 15 octobre 2021.

Par cette même ordonnance, le juge de la mise en état a déclaré forclose, comme ayant commencé à courir en 1991, pour expirer en 2001 les infiltrations d’eau constatées dans l’immeuble dans le sous-sol aménagé par les époux [V].

C’est la raison pour laquelle M. [M] fonde sa demande sur ce point sur le dol et non sur la responsabilité décennale.

Il faut tout d’abord relever que le dol ne concerne pas les travaux d’aménagement effectués mais l’humidité, et même les inondations existantes : ne pas déclarer lors d’une vente réalisée en 2018 des travaux ayant transformé le sous-sol en zone habitable n’est pas constitutif d’un dol dès lors que ces travaux ont été terminés dix sept ans avant la vente.

La première réunion d’expertise sur site s’est tenue le 17 décembre 2020.

L’expert a constaté pour ces désordres :

— des traces d’humidité à la base des murs sur environ 20 cm de hauteur dans la salle de jeux accolée à l’habitation principale,

— la présence d’humidité sur le sol en carrelage avec des remontées capillaires dans l’arrière-cuisine,

— la cave à vins était une pièce complétement inondée, avec une humidité importante sur les murs et le sol ainsi que sur la porte d’accès à cette pièce,

— le mur de l’entresol était très dégradé et l’isolant de la contre cloison était imbibé par l’humidité du vide sanitaire

— la chambre attenante à la cave à vins était inondée et présentait en partie basse des murs, une importante humidité, les plaques de plâtre étaient moisies.

— les murs en blocs de ciment du vide sanitaire étaient imbibés d’eau sur un mètre de hauteur depuis le sol. La condensation ruisselait sur les murs en partie haute.

Sur l’origine des désordres, l’expert distingue ceux affectant la salle de jeux, qui proviennent du ruissellement d’eau de la route d’accès, des autres infiltrations d’eau dans l’immeuble qui datent de l’origine de la construction.

Les infiltrations d’eau sont dues pour lui à l’absence de drainage et d’étanchéité des murs enterrés des pièces habitables. Elles sont également dues à un réseau des EP inapproprié, et à une gestion des eaux de ruissellement inappropriée, aggravant les désordres constatés.

Les époux [V] ont mis en cause l’entreprise qui avait effectué le revêtement de la route d’accès et posé les caniveaux, l’entreprise OYHAMBURU et les opérations d’expertise lui ont été étendues par ordonnance du 22 février 2021.

Aucune demande, et en particulier aucune demande en garantie, n’est présentée à l’encontre de cette entreprise mais son assignation par les époux [V] permet de déterminer qu’ils avaient connaissance des problèmes d’humidité et d’inondations avant la vente :

« Peu de temps après la réalisation de ces travaux, en juillet 2018, Madame et Monsieur [V] ont été victimes, suite à de fortes pluies, à deux reprises d’inondations liées à la réalisation de l’enrobé autour de la maison sans solutions permettant l’évacuation des eaux. En effet, plusieurs pièces de la maison ont été inondées.

Madame et Monsieur [V] estiment que l’absence de réalisation de solutions techniques permettant l’écoulement des eaux en dehors de la maison est à l’origine des sinistres. Pourtant ce point avait été abordé avec la société OYHAMBURU TP.

En effet, ces travaux auraient dû être réalisés par la société OYHAMBURU TP, professionnelle du bâtiment à laquelle les concluants avaient donné l’instruction de réaliser les travaux nécessaires pour permettre l’écoulement des eaux en dehors de la maison. »

Un troisième désordre est intervenu en juin 2019.

Les travaux réalisés n’ont pas fait l’objet d’un devis et n’ont pas été réceptionnés.

Suite à la dernière inondation, l’huissier a constaté au rez-de-chaussée de la maison :

« Je me suis donc rendu au niveau de cet étage où j’ai constaté, dans le couloir desservant les pièces, la présence d’humidité dans l’air ambiant mais aussi et surtout de l’eau au niveau des joints des carreaux du sol.

Cette eau provenant du mur Nord de ce couloir situé à l’aplomb du mur Sud de la pièce escalade.

Au bas de ce mur, je constate d’importantes traces d’humidité sous forme d’auréoles et de moisissures de couleur noire. »

Les époux [V] précisent dans leur assignation signifiée le 22 février 2021 qu’ils « ont été contraints de mettre en place eux-mêmes des solutions techniques afin d’éviter le renouvellement des infiltrations. »

Il résulte de ces éléments que les époux [V] avaient connaissance des infiltrations avant la vente. Ils ont décidé, à partir d’on ne sait quelle analyse technique, que la réalisation d’un enrobé autour de la maison permettrait d’y remédier.

Les causes réelles de cette situation, retenues par l’expert, ont été citées plus haut.

Ils n’ont cependant pas demandé de devis à l’entreprise qui les a réalisés et aucun procès-verbal de réception n’a été établi.

L’acte de vente ne mentionne que la servitude de passage en tréfonds d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales.

Le 22 février 2023, l’agent immobilier a adressé un courriel à M. [V] dans lequel il indiquait :

« Je me rappelle également avoir vu au sous-sol et uniquement dans le grand bureau du fond des traces d’humidité (mais pas de traces d’inondation !) sur le mur du fond en bas et côté gauche ; Ces traces ne pouvaient pas être vues avant car il y avait du mobilier.

Et je me rappelle que vous nous aviez expliquer que l’affaissement du terrain en bas à droite de la piscine avait été provoqué par le poids de buissons ou autre végétation.

Par contre je n’ai jamais eu connaissance d’un problème d’enrobé ni d’inondation.

Je n’ai pas non plus été informé d’un quelconque procès avec la société qui vous a fait l’enrobé. »

Aux termes de l’article 1137 alinéa 2 du code civil, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour les vendeurs d’un immeuble à usage d’habitation, le fait de ne pas déclarer à l’agence immobilière et aux acheteurs la survenue récente de plusieurs inondations de leur immeuble et de la réalisation de travaux pour y remédier, travaux effectués sans diagnostic par un professionnel, sans devis et sans procès-verbal de réception, constitue une telle manœuvre.

L’importance d’une telle information dans une vente immobilière caractérise la dissimulation intentionnelle lorsqu’elle n’est pas portée à la connaissance de l’éventuel acheteur : des inondations récurrentes dans un immeuble mis en vente remettent en cause soit le projet de l’éventuel acheteur, soit a minima les conditions auxquelles il est disposé à contracter.

En effet, le caractère déterminant d’une telle information est manifeste : aucun acquéreur normalement diligent n’achèterait un immeuble en sachant qu’il est soumis à des inondations périodiques et que les travaux destinés à y remédier, réalisés au surplus dans les conditions ci-dessus rappelées, n’avaient pas permis d’y remédier.

Si la vente était intervenue dans de telles conditions, il aurait été nécessaire d’informer précisément les acheteurs, ce qui n’est pas le cas. Il faut d’ailleurs relever que les informations concernant la piscine sont, dans l’hypothèse la plus favorable aux vendeurs, elles aussi erronées.

M. [M] a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, et dès lors son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses : il peut, dans ces circonstances, demander le montant des travaux de reprise nécessaires puisque, informé des inondations et de l’humidité, il aurait pu demander une étude sur leur origine et des devis pour y remédier. Il est fait droit à sa demande sur ce fondement à hauteur de 165 341€, sans indexation, s’agissant d’un préjudice résultant de la réparation d’un vice du consentement au stade précontractuel, et non de l’évaluation de la reprise de désordres dans le cadre d’une garantie décennale.

Le préjudice de jouissance n’est pas susceptible d’être indemnisé sur le fondement du dol par réticence et n’est pas suffisamment caractérisé concernant la seule piscine pour faire l’objet d’une indemnisation, en particulier pour les pertes locatives éventuelles.

En revanche, la réticence dolosive d’une telle gravité est à l’origine d’un préjudice moral réel pour l’acheteur qui, croyant acquérir une maison de standing dans un environnement privilégié, découvre qu’il va devoir faire face à des années de procédure, à des travaux importants et au recouvrement difficile de sa créance à l’encontre des vendeurs. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé que l’attestation de l’agent immobilier établit que des relatons privilégiées s’étaient établies entre les vendeurs et l’acheteur.

Il est fait droit à sa demande sur ce fondement à hauteur de 8.000€.

Les époux [V] sont condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à M. [M] la charge de ses frais irrépétibles et il est fait droit à sa demande d’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile à hauteur de 7.500€.

L’exécution provisoire est de droit et est particulièrement indispensable : dans son ordonnance refusant d’en ordonner la suspension, le premier président de la cour d’appel de Pau retient que les acheteurs n’ont entamé aucune démarche pour mettre en vente un terrain leur appartenant évalué à 300.000€ et le juge du contentieux et de la protection de Bayonne a déclaré irrecevable la déclaration de surendettement des époux [V], sur recours de M. [M] fondé sur leur mauvaise foi, en retenant en particulier qu’ils avaient manifestement entendu se mettre à l’abri de mesures d’exécution engagées ou susceptibles d’être mises en œuvre.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de constatation de la forclusion de l’action en responsabilité décennale portant sur les désordres affectant la piscine,

Condamne M. [W] [V] et Mme [N] [K], son épouse, à payer à M. [G] [M] la somme de 250 458,07€ avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 (indice du 15 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise),

Dit que la dissimulation des époux [V] sur les inondations survenues et l’humidité affectant l’immeuble vendu est constitutif d’un dol par réticence et condamne M. [W] [V] et Mme [N] [K], son épouse, à payer à M. [G] [M] la somme de 165.341,00€

Condamne M. [W] [V] et Mme [N] [K], son épouse, à payer à M. [G] [M] la somme de 8.000€ en réparation de son préjudice moral, outre celle de 7.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [V] et Mme [N] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise incluant les frais des sapiteurs,

Déboute pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes,

Constate que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signée par Monsieur DAGUES, Premier Vice-Président et par Madame PERY, Cadre Greffière, présente lors du prononcé.

La Greffière, Le Président,

Nathalie PERY […]