MINUTE N°

N° RG 25/00006 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVUU

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [H], [W], [J] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Héla KACEM, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [H], [W], [J] [D], née le 5 juillet 1996 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à Madame [H], [W], [J] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 23 mars 2024, Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U] ont consenti à Madame [H] [D] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F1 sis dans un immeuble à [Adresse 9].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 550 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50 euros pour un total de 600 euros, payable à terme à échoir le 5 de chaque mois au plus tard.

Le loyer s’élève actuellement à la somme de 600 euros, provision de charges comprises.

Lors de son entrée dans les lieux Madame [H] [D] a versé la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [H] [D] pour le paiement des loyers et charges selon le dispositif VISALE mis en place entre l’État et l’UESL (Union économique et sociale pour le logement) pour sécuriser les loyers dans le parc privé conclue le 2 décembre 2014 et renouvelée le 16 janvier 2018 qui dispose en son article 7.1 qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution recueille tous les droits du bailleur envers son locataire avant la mise en jeu de la caution, par le mécanisme de la subrogation, permettant à la caution d’exercer les actions de recouvrement amiables et contentieux à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résiliation du bail.

A la suite de divers incidents de paiement, Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U] ont fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui leur a versé certaines sommes dès le mois de juin 2024.

En raison des loyers demeurant impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux droits de Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U], ont fait notifier, par exploit de la SCP VENEZIA, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 19 septembre 2024 portant sur la somme principale de 1.800 euros, hors frais de contentieux.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 17 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné à comparaître Madame [H] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 11249 et suivants, 1346 et suivants et 2305 du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire prononcer sa résiliation judiciaire,

— Ordonner, l’expulsion de Madame [H] [D] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [H] [D] à payer à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.680 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus.

— Condamner Madame [H] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail d’un montant égal au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [H] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

— La condamner aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.600 euros, arrêtée au 11 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, hors frais de contentieux.

Madame [H] [D] comparaît en personne. Elle précise avoir engagé une procédure de surendettement n’incluant pas les dettes fiscales contractées, que ses salaires sont systématiquement saisis par l’administration des impôts, ce qui la met en difficultés pour payer ses loyers et charges.

Elle expose travailler en qualité d’éducatrice et percevoir une rémunération mensuelle de l’ordre de 2.600 euros en net. Elle sollicite les plus larges délais pour apurer la dette locative sans préciser le montant qu’elle pourrait verser chaque mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES intervient dans la procédure en qualité de caution de Madame [H] [D] et justifie avoir réglé au bailleur des loyers et charges impayées à compter du mois de juin 2024 jusqu’au mois d’avril 2025. Elle produit les quittances subrogatives relatives aux paiements effectués.

Il résulte des dispositions de l’article 1346 du code civil que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui y ayant un intérêt légitime paie, dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention conclue entre l’État et l’UESL pour la mise en œuvre de VISALE mentionne expressément qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

Enfin, la quittance subrogative n°10 produite aux débats rappelle que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions issues du contrat de bail, de ses annexes et privilèges du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire défaillant et que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie donc de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de Madame [H] [D].

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour paiement de la somme principale de 1.800 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 novembre 2024, minuit.

L’expulsion de Madame [H] [D] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

III – SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que la dette locative de Madame [H] [D] s’élève à la somme principale de 6.600 euros, hors frais de contentieux.

A la date du 11 juin 2025, Madame [H] [D] reste donc devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, aux droits de Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U] la somme de 6.600 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [H] [D] ne conteste pas la dette locative ; se contenant de signaler l’absence de fonctionnement de la machine à laver.

Madame [H] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.600 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.800 euros à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus.

Madame [H] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 novembre 2024 jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du règlement de ces indemnités d’occupation au bailleur par quittance subrogative.

IV – SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il apparait du décompte produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que depuis la prise d’effet du contrat de bail, les loyers et charges ont été payés pour les mois d’avril et mai 2024 et qu’aucun autre règlement n’a été effectué par Madame [H] [D], la dette locative ne cessant d’augmenter depuis son entrée dans les lieux.

Par ailleurs, il résulte des documents produits par Madame [H] [D] qu’elle doit assumer une dette fiscale pour un montant d’environ 15.000 euros au 20 mai 2025 et qu’elle fait l’objet de saisies de sorte qu’elle ne peut régler les loyers et charges, ce qui est confirmé par le diagnostic social et financier reçu au greffe qui précise également qu’elle travaille en intérim et conclut à la nécessité pour elle de bénéficier d’un accompagnement pour trouver un équilibre budgétaire.

Enfin, la procédure de surendettement ne concerne ni les dettes fiscales ni le paiement des loyers et charges.

En conséquence, Madame [H] [D] qui, de surcroît, n’a pas repris le règlement des loyers en cours sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Madame [H] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2024 entre Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U] d’une part et Madame [H] [D] d’autre part, concernant l’appartement de type F1 sis dans un immeuble à [Localité 6] [Localité 7][Adresse 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2024, minuit ;

— ORDONNE en conséquence, à Madame [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Madame [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux droits de Monsieur [S] [U] et Madame [F] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clés dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du règlement de ces indemnités d’occupation au bailleur par quittance subrogative ;

— FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.600 euros au titre de l’arriéré locatif incluant les indemnités d’occupation, après soustraction des frais de contentieux, arrêtée au 11 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.800 euros à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil, dès lors que la SAS LOGEMENT ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du règlement de ces sommes au bailleur par quittance subrogative ;

— CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 28 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire