Cour d’Appel de [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 7]

[Localité 8]

Minute n°

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CP3V

Nature : 5AC Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. [Adresse 12] VENANT AUX DROITS DE LA SAFC

C/

[F] [G] [A] [D]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A. [Adresse 12] VENANT AUX DROITS DE LA SAFC, dont le siège social est sis [Adresse 6]

DEMANDERESSE représentée par M^e Richard BELIN, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de BELFORT

Et :

Monsieur [F] [G] [A] [D], demeurant [Adresse 2]

DEFENDEUR non comparant , non représenté

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Richard BELIN

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 10 mai 1999 avec prise d’effet au 1er juin 1999, la SA d'[Adresse 11], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA Néolia, a loué à M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 3 157 francs outre 564 francs de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du même jour, la bailleresse a également loué aux locataires un garage n°01.729.011 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 250 francs hors charges.

Mme [D] est décédée le 5 septembre 2008 et M. [D] le 31 octobre 2023.

Leur fils majeur, [F] [D], occupe les lieux loués par ses parents depuis le décès de son frère.

Par mail en date du 14 mai 2024, ce dernier a manifesté à la bailleresse son souhait d’acquérir le bien loué par ses parents jusqu’à leur décès sans que la vente ne soit en définitive finalisée.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la SA Néolia a fait assigner M. [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

constater que M. [D] est occupant sans droit ni titre du pavillon et du garage,dire et ordonner que M. [D] devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le pavillon et le garage,à défaut de libération volontaire, ordonner son expulsion avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [D] à payer la somme de 8 296,26 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 31 janvier 2024 au 31 mai 2025,condamner M. [D] à payer à compter du 1er juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus par les époux [D] en cas de continuation du bail et jusqu’à la libération parfaite des lieux, condamner M. [D] à payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, la SA Néolia, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 947,46 €, au titre des indemnités d’occupation échues au 2 octobre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, M. [D] n’a pas comparu sans motif connu du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur l’occupation sans droit ni titre du logement et du garage

Conformément à l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

S’agissant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré, l’article 40 de la même loi dispose notamment que l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap […] et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, les titulaires du bail, à savoir M. [C] [D] et à Mme [H] [E] épouse [D], sont décédés les 31 octobre 2023 et 5 septembre 2008.

Il apparaît à la lecture des échanges de mails entre les parties que leurs descendants, dont M. [F] [D], se sont maintenus dans les lieux loués puisqu’aucune remise de clé ni état des lieux de sortie n’ont été effectués. En effet, par mail du 10 décembre 2024 la demanderesse a informé M. [D] de son statut d’occupant sans droit ni titre des biens loués, ce qui n’a pas été contesté par l’intéressé dans son mail de réponse du 12 décembre 2024. De surcroît, l’intéressé indique dans l’un de ses mails qu’il a versé une somme de 900 € pour le loyer et qu’il souhaite acquérir le bien. Il résulte d’ailleurs du décompte produit par la SA Néolia que plusieurs paiements ont été effectués par carte bancaire entre le 10 janvier 2024 et le 17 juin 2025. Bien que le nom de M. [F] [D] ne soit pas expressément renseigné dans l’intitulé des paiements, il peut être déduit des observations précédentes et de la teneur des échanges de mails entre les parties que ces paiements ont été effectués par le défendeur. En s’acquittant ainsi de certains frais locatifs auprès de la bailleresse, M. [D] a démontré son souhait de poursuivre le bail en son nom à compter du mois de janvier 2024, sans pour autant régulariser sa situation locative.

Or M. [D] n’a pas justifié auprès de la bailleresse qu’il réunissait les conditions nécessaires pour bénéficier du transfert du bail consenti à ses parents, pas plus qu’il n’a justifié vivre dans le logement depuis plus d’un an au moment du décès de son père ni qu’il ne pouvait bénéficier d’un logement social au regard de ses ressources. Dans ces conditions, et en l’absence de justification de la réunion des conditions nécessaires, le bail n’a pas été transféré à M. [D] et s’est trouvé résilié de plein droit le 31 octobre 2023, jour du décès du dernier titulaire du bail.

Ainsi, M. [D] est occupant sans droit ni titre de ces lieux et par la non restitution des clés, il porte atteinte au droit de propriété du demandeur.

La bailleresse fait partir le point de départ de l’occupation sans droit ni titre par M. [D] au 31 janvier 2024 et non au lendemain du décès de son père. Il convient donc de retenir la date fixée par la bailleresse, le juge ne pouvant statuer au delà de ce qui est demandé.

Ainsi, au regard de ces éléments, de la demande de la bailleresse et en l’absence de pièces contraires versées par le défendeur, il y a lieu de considérer que l’occupation sans droit ni titre de M. [D] a débuté à la date du 31 janvier 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [D] du logement et du garage situés [Adresse 5].

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, à compter de l’occupation sans droit ni titre du logement et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains du propriétaire ou de son représentant, le propriétaire est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause ainsi que du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que M. [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024, point de départ du paiement d’indemnités d’occupation.

Il convient donc de faire droit à la demande de la SA Néolia et de le condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si un bail avait été conclu étant précisé que cette indemnité est due à compter du 31 janvier 2024, tel que demandé par la SA Néolia, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du propriétaire ou son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation

La SA Néolia sollicite que le défendeur soient condamné au paiement de la somme de 8.947,46 € au titre des indemnités d’occupation échues entre le 31 janvier 2024 et le 2 octobre 2025.

Or il résulte du décompte produit que la SA Néolia inclut dans cette somme des arriérés locatifs correspondant à une période antérieure à l’occupation sans droit ni titre. Il convient donc de déduire ces sommes de la somme sollicitée. Il résulte également de ce décompte que la SA Néolia inclut dans cette somme des frais de justice pour 182,55 € qu’il convient également de déduire de la somme due au titre des indemnités d’occupation, les frais de justice correspondant à des dépens.

Ainsi, déduction faite de ces sommes, et partant sur la base d’une échéance mensuelle (loyer et charges) de 858,65 € pour la période de février 2024 à décembre 2024 et de 883,50 € après indexation pour la période de janvier 2025 à septembre 2025 (montants conformes au décompte) , l’arriéré d’indemnités d’occupation correspondant à la période du 31 janvier 2024 au 2 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 6.230,67 € se décomposant comme suit :

17.396,65 € (soit (858,65 € X 11 mois) + (883,50 € X 9 mois)) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période de février 2024 à septembre 2025 (20 mois),150,19 € au titre de la régularisation de charges du 13 novembre 2024,soit la somme totale de 17.546,84 €

Somme de laquelle il convient de déduire l’ensemble des versements effectués par carte bancaire par le défendeur sur la période soit la somme de 9.655 €.

Ainsi, il reste 7.891,84 € d’indemnités d’occupation dues.

La SA Néolia ne justifie pas le surplus de sa créance.

Il convient donc de condamner M. [D] au paiement de la somme de 7.891,84 € au titre des indemnités d’occupation échues au 2 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Néolia et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [D] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que M. [F] [D] est occupant sans droit ni titre du logement et du garage situés [Adresse 3] depuis le 31 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [D] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés [Adresse 3] (logement et garage) et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux (logement et garage) et restitué les clés, la SA Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à la SA Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers révisés augmentés des charges qui auraient été en vertu des baux conclus avec ses parents M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D], étant précisé que cette indemnité d’occupation est due à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du propriétaire ou de son mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à la SA Néolia la somme de 7.891,84 € € au titre des indemnités d’occupation déjà échues pour la période du 31 janvier 2024 au 2 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus ;

MET à la charge de M. [F] [D] les entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à la SA Néolia une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 9] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,