Tribunal Judiciaire de Bergerac, 2e chambre jcp, 20 mai 2025, n° 25/00024

TJ Bergerac 20 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait des loyers et charges, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à son départ.
Accepté
Demande de délais de paiement pour régulariser la dette
La cour a accordé des délais de paiement en raison de la situation financière de la locataire.
Accepté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire en raison du paiement intégral du loyer courant.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bergerac, 2e ch. jcp, 20 mai 2025, n° 25/00024
Numéro(s) :	25/00024
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry LE GALL
Parties :	La S.A. URBALYS HABITAT c/ PREFECTURE DE LA DORDOGNE, SA, SA URBALYS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00024 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3KZ

CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025,

Le tribunal composé de Madame Edwige BIT, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Muriel DOUSSET, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 15 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

La S.A. URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, dont le siège social est sis 16-20 Rue Henri Expert – 33082 BORDEAUX CEDEX, représentée par son agence située rue Saint Jacques 24100 BERGERAC, représentée par son Président Directeur Général domicilié audit siège,

Comparante en personne par le biais de son représentant légal, Monsieur [S] [E], muni d’un pouvoir régulier,

D’autre part,

DÉFENDERESSE:

Madame [H] [N], née le 05 septembre 1978 à ST AVOLD, de nationalité française, demeurant 28 rue des Frères Prêcheurs – Appt.2 – 24100 BERGERAC

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le BAJ de BERGERAC le 06 mars 2025 sous le numéro C-24037-2025-000261)

représentée par M^e Thierry LE GALL, avocat au barreau de BERGERAC

Le :

Formule exécutoire délivrée à :SA URBALYS HABITAT,

Copie conforme délivrée à : SA URBALYS HABITAT, [H] [N], ADIL 24, PREFECTURE DE LA DORDOGNE, copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021, la société URBALYS HABITAT a donné à bail à [H] [N] un local à usage d’habitation situé 28, Rue des Frères Précheurs, appartement 2, à BERGERAC (24100), moyennant un loyer mensuel révisable de 387,44 € outre une provision sur charges de 116,6 € par mois, soit un total de 504,04 €.

Des loyers étant restés impayés, la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 23 janvier 2025, la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner sa locataire, [H] [N], devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 22 octobre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [H] [N] au paiement de la somme principale de 2555,78 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [H] [N] au paiement d’une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 15 avril 2025

****

La société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT, comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 3032.67 € arrêtée à la date du 15 avril 2025, terme de mars 2025 inclus. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

****

[H] [N], représentée par son conseil, a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées, pour le règlement desquelles elle a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

****

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT a saisi au moins deux mois avant l’audience la CAF de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 1er octobre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 24 janvier 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 18 mars 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 22 octobre 2024, la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1546,61 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 octobre 2024, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'[H] [N] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 15 avril 2025 la somme de 2889,55 €, terme de mars 2025 inclus, après déduction des frais de procédure à hauteur de 143,12 €.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [H] [N] au paiement de la somme de 2889,55 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture qu'[H] [N] vit dans le logement avec ses deux enfants de 14 et 20 ans et occupe un emploi d’agent de service pour lequel elle perçoit un salaire de 1326,78 euros mensuels.

Après déduction de l’allocation logement d’un montant de 205.68 euros, le reliquat de loyer restant à sa charge s’élève à la somme de 312.59 euros.

Elle a repris le paiement du loyer depuis le mois de mars 2025.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [H] [N] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 80 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [H] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, [H] [N] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [H] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleEstelle [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion d'[H] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[H] [N], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 décembre 2024,

CONDAMNE [H] [N] à payer à la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT la somme de 2889,55 € (deux-mille-huit-cent-quatre-vingt-neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [H] [N] à s’acquitter de la dette en 36 mois par mensualités de 80 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [H] [N] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion d'[H] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionEstelle [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE la société URBALYS HABITAT représentée par sa gérante la SA MESOLIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [H] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige BIT, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel DOUSSET, Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE