TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00026

DOSSIER N° : N° RG 25/00008 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3FU

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2025,

Nous, Edwige Bit, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel Dousset, greffier

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

La s.c.i. [S], prise en la personne de sa gérante, immatriculée au rcs de [Localité 3] sous le numéro D 342 278 579, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée à l’audience de plaidoirie par Maître Frédéric Chastres, avocat au barreau de Bergerac

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS:

Monsieur [T] [O], né le 23 avril 2003 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [X] [F], née le 13 février 2005 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître [N] aux audiences des 18 février et 15 avril 2025, puis non comparant et non représentés à l’audience de plaidoirie, Maître [N] n’intervenant plus pour les défendeurs (courriel du 19 mai 2025)

Le :

Formule exécutoire délivrée à :M^e Chastres,

Copie conforme délivrée à M^e Chastres M [O], Mme [F], Adil 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1 juin 2023, la sci [S] a donné à bail à [T] [O] et [J] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 € outre une provision sur charges de 30 € par mois, soit un total de 480 €.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 23 décembre 2024, la sci [S] a fait assigner ses locataires, [T] [O] et [J] [F], en expulsion et en paiement, en référé devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bergerac.

Appelée à l’audience du 18 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 20 mai 2025.

****

La sci [S], représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions développées oralement de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de

la délivrance le 23 septembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef,

▸ condamner [T] [O] et [J] [F] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 3670 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner in solidum [T] [O] et [J] [F] au paiement d’une indemnité de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La sci [S] expose par ailleurs que le logement a été classé sur la liste des logements indignes de Dordogne le 4 avril 2024 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne mais qu’elle a depuis réalisé l’ensemble des travaux de remise aux normes, terminés depuis le 5 janvier 2025, en dépit des obstacles des locataires quant à l’intervention des artisans. Elle précise avoir en outre découvert que [J] [F] exerce une activité de coiffure à domicile dans les lieux.

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[T] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

[J] [F], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Me [N], qui représentait [T] [O] et [J] [F] aux audiences du 18 février et 15 avril 2025, a indiqué par courriel du 19 mai 2025, ne plus intervenir pour eux.

Le jugement sera contradictoire à leur égard par application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la sci [S] a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 25 septembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 27 décembre 2024 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 18 février 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 23 septembre 2024, la sci [S] a fait délivrer à [T] [O] et [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 310 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 septembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de [T] [O] et [J] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

[T] [O] et [J] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 480 euros correspondant à celui des derniers loyers et provisions sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la sci [S] de l’occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [T] [O] et [J] [F] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 20 mai 2025 la somme de 3670 €, terme d’avril 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [T] [O] et [J] [F] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3670 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la sci [S] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [T] [O] et [J] [F] in solidum à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[T] [O] et [J] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2024,

ORDONNONS à [T] [O] et [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour [T] [O] et [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la sci [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle des tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 novembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 480 euros,

CONDAMNONS [T] [O] et [J] [F] solidairement à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS [T] [O] et [J] [F] solidairement à payer à la sci [S] la somme de 3670 € (trois-mille-six-cent-soixante-dix euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 20 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [T] [O] et [J] [F] in solidum à payer à la sci [S] la somme de 300 € (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [T] [O] et [J] [F] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige Bit, vice-présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel Dousset, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE