TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00188 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C53V

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026,

Nous, Josette PHILIPPE, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

DOMOFRANCE, société anonyme d’HLM venant aux droits de la S.A. [Adresse 5] à compter du 21 août 2025 suite à une opération de fusion, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant par son président directeur général,

comparant en personne par l’intermédiaire de son représentant légal Madame [D] [Z], munie d’un pouvoir régulier

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [H], née le 19 novembre 1982 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Le :

Formule exécutoire délivrée à : DOMOFRANCE

Copie conforme délivrée à :DOMOFRANCE, Mme [H], ADIL 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2017, la SA [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la SA HLM DOMOFRANCE à compter du 21 août 2025 suite à une opération de fusion, a donné à bail à [L] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 489,38 € outre une provision sur charges de 29,54 euros par mois, soit un total de 518,92 euros.

Des loyers étant restés impayés, la SA [Adresse 6] a fait délivrer à [L] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 28 août 2025, SA HLM DOMOFRANCE a fait assigner sa locataire, [L] [H] en référé, devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 04 février 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [L] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2496 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [L] [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 novembre 2025.

****

SA [Adresse 6], comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 4171,49€, arrêtée à la date du 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

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[L] [H], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes réclamées, pour le règlement desquelles elle a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir avoir retrouvé un emploi depuis le 30 septembre 2025. Elle a proposé de s’acquitter de sa dette en réalisant un premier versement de 600 euros puis par versements de 60 euros par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 15 octobre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 29 août 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 04 novembre 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 04 février 2025, SA [Adresse 6] a fait délivrer à [L] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 309,78 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 janvier 2025, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [L] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 31 octobre 2025 la somme de 4171,49 euros, terme d’octobre 2025 inclus, après déduction des frais de procédure à hauteur de 401,46 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [L] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4171,49 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que [L] [H] vit seule dans le logement. Le montant du loyer s’élève à 518,92 euros par mois.

[L] [H] indique qu’après avoir perdu son emploi au cours de l’année 2024, elle est de nouveau salariée depuis le 30 septembre 2025. Elle propose de reprendre le paiement du loyer courant par un premier versement de 600 euros, puis de s’acquitter de sa dette par mensualités de 60 euros. Elle précise qu’en raison des impayés de loyer, les aides au logement dont elle bénéficiait ont été suspendues.

La SA HLM DOMOFRANCE ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement même en l’absence de reprise de paiement du loyer courant, expliquant que le plan judiciaire permettra le rétablissement des aides au logement et la diminution du montant de la dette de loyer.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [L] [H] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 60 euros et une dernière mensualité de 2071,49 euros. Les paiements devront s’effectuer le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [L] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, [L] [H] sollicite, en accord avec le bailleur, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [L] [H] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleLeila [H] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi la clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion de [L] [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 6] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [L] [H] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[L] [H], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Josette PHILIPPE, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 avril 2025 ;

CONDAMNONS [L] [H] à payer à titre provisionnel à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 4171,49 euros (quatre mille cent soixante et onze euros et quarante-neuf centimes), au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS [L] [H] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 60 euros et 1 mensualité de 2071,49 euros, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [L] [H] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra son plein effet

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [L] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionLeila [H] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [L] [H] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [L] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an sudits, la présente décision a été signée par Josette Philippe, Juge des Contentieux de la Protection et Muriel DOUSSET, Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE