TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/00128 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5BK

CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026,

Le tribunal composé de Josette PHILIPPE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Bergerac,, assistée de Muriel DOUSSET, Greffier

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

la société civile immobilière ARTEMIS, inscrite au RCS sous le numéro 897863919, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal monsieur [F] [S], gérant, comparant en personne par son intérmédiaire

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K], né le 06 mai 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] (bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du BAJ de [Localité 4] le 16 octobre 2025 n° C-24037-2025-000943)

représenté par M^e Olivier ARGUESO, avocat au barreau de BERGERAC

Le :

Formule exécutoire délivrée à : la SCI ARTEMIS

Copie conforme délivrée à : la SCI ARTEMIS, M^e ARGUESO, Adil 24, Préfecture dela Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, les époux [C] ont donné à bail à [W] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 345 euros outre une provision sur charges de 5 euros par mois, soit un total de 350 euros.

Par acte de Maître [B] [M], commissaire de justice associé à BERGERAC (24) délivré le 18 juin 2025, la SCI ARTEMIS, venant aux droits des époux [C], a fait assigner son locataire, [W] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 17 mars 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [W] [K] au paiement de la somme principale de 3212 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [W] [K] au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

▸condamner [W] [K] au paiement de la somme de 600 euros au titre des dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive du fait du non-paiement des loyers et charges

Appelée à l’audience 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 4 novembre 2025

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la SCI ARTEMIS, comparant en personne par le biais de son gérant [F] [S] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 3130 euros arrêtée à la date du 4 novembre 2025, terme de mai 2025 inclu.

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[W] [K], représenté par son conseil conteste le montant de la dette locative dont se prévaut la bailleresse, faisant valoir que le décompte joint à l’assignation ne prend pas en compte le versement effectué auprès de la SCP FROMENT-[U]- BLEMONT commissaires de justice associés à Bergerac (24), pour un montant de 540 euros.

Il reconnait toutefois devoir la somme de 2672 euros, pour le règlement de laquelle il sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il propose ainsi de s’acquitter de sa dette par versements de 75 € par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la la SCI ARTEMIS a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 25 mars 2025.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 20 juin 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 2 septembre 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SCI ARTEMIS a fait délivrer à [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2492 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mars 2025, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI ARTEMIS verse aux débats un décompte actualisé au 4 novembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 3212 euros arrêtée au moi de mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Toutefois, il ressort du décompte produit par [W] [K] et établi par la SCP FROMENT-[M] en date du 15 octobre 2025 que [W] [K] a réalisé un paiement d’un montant de 540 euros auprès de la SCP FROMENT-[M], commissaires de justice associés, venant en déduction de la dette locative.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [W] [K] n’a n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 4 novembre 2025 la somme de 2672 euros, arrêtée au mois de mai 2025 terme de mai 2025 inclus et déduction faite du paiement de 540 euros effectué par [W] [K] afin de diminuer le montant de sa dette.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [W] [K] au paiement de la somme de 2672 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que [W] [K] vit seul dans le logement et perçoit l’allocation adulte handicapée (AAH) pour un montant mensuel de 1016 euros.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [W] [K] à se libérer de sa dette locative en 35 mois par mensualités de 75 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 35ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [W] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, [W] [K] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [W] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleMarc [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion de [W] [K] selon les modalités prévues au dispositif ci-après le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommage et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont elle se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SCI ARTEMIS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ARTEMIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [W] [K] à lui verser une somme de 150 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[W] [K], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mai 2025,

CONDAMNE [W] [K] à payer à la SCI ARTEMIS la somme de 2672 euros (deux-mille-six-cent-soixante-douze euros) au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [W] [K] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 75 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 35ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [W] [K] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [W] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionMarc [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [W] [K] à payer à la SCI ARTEMIS la somme de 150 euros (cent-cinquante euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [W] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour,mois et an susdits, la présente décision a été signée par Josette Philippe, Juge des Contentieux de la Protection et Muriel DOUSSET, Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE